不動産ご売却FAQ｜長谷工の住まい

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相談編

査定とはなに？

長谷工アーベストでは、独自の査定マニュアル・蓄積された取引事例・(財)東日本不動産流通機構（レインズ）などのオンラインサービスの活用、金利動向・市場動向などから、最新状況を分析する事により、物件の価格を算出します。査定価格を参考に売出価格を決定して下さい。※査定価格はお客様が売出価格を設定する際の参考となるものです。

■ 査定の種類
（１）簡易査定
地図上で物件所在地を確認し、取引事例や市場動向などをもとに、机上にて価格を算出致します。お電話やメールで確認できます。但しあくまで簡易のため、実査定（現地査定）をお勧め致します。
（２）実査定（現地査定）
売却予定物件を実際に拝見させて頂き、周辺状況・日照・眺望など物件の状況も確認いたします。このため、より精度の高いご成約出来るであろう価格の算出が期待できます。

媒介契約とはなに？どんなものがあるの？

ご売却が決定すると不動産会社（仲介業者）に売却を依頼するために「媒介契約」を結びます。「媒介契約」には『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』があります。いずれも契約期間は3ヶ月以内ですが、お客様（依頼者）からの申し出により更新も可能です。

『専属専任媒介契約』とは、特定の不動産業者にのみ仲介を依頼する契約です。他の不動産業者に重ねて依頼することができません。不動産業者は売主に対して1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また売主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
『専任媒介契約』とは、「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者にのみ仲介を依頼する契約です。不動産業者は売主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。売主は自分で購入希望者を見つけることもできます。
『一般媒介契約』とは、複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼する契約です。不動産業者は売主に報告義務はなく、売主も自分で購入希望者を見つけることができます。

諸費用にはどんなものがあるの？

売却に必要な諸費用が発生します。

登記費用（登録免許税・登記代行手数料等）
ローン諸費用（ローン残債がある場合の事務手数料・抵当権抹消費用等）
契約費用（印紙税・仲介手数料等）
租税公課（譲渡益がある場合の所得税・住民税等）
その他（引越し費用等）

販売活動とは、どんなことをしてくれるの？

スムーズなご売却のために、長谷工アーベスト独自の販売活動を行います。

当社ホームページにカラー間取図・外観写真等を掲載致します。
また、物件のポイントをコメントでアピールなどもしています。
店舗でご登録いただいている購入希望のお客様へタイムリーに紹介するのはもちろん、「長谷工住まいの会」の購入希望者へダイレクトメールやインターネットメールでご紹介いたします。
『Yahoo！』『homenavi』『ホームマスターズ』など不動産情報ホームページへも幅広く掲載しお客様を探します。
物件の良さを最大限にアピールするためにも、売主様同意のもとに『オープンハウス』を開催させていただきます。
新聞折込チラシや周辺エリアへのチラシ投函などの広告掲載を実施します。
『(財)東日本不動産流通機構』（通称レインズ）にお客様の物件情報を登録致します。業者間のオンライン・ネットワークにより、より多くのお客様へ紹介する事が可能となります。

仲介手数料とは、どれくらい支払うの？

住宅やマンションを仲介会社を通じて売買するときに仲介手数料を支払います。契約金額の3%+6万円を上限として各仲介会社が定めています。買主にとっては情報の提供や物件調査、ローン手続等の代行などへの対価であり、売主にとっては買い手を探してもらう為の広告宣伝費も含まれます。

★「宅地建物取引業者に支払う報酬の規定」について
仲介手数料の一般にいう3%+6万円についてですが、宅地建物取引業法第46条で　「国土交通大臣の定めるところによる。」とあり、その内容は、「依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、取引額を次の表の左欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。」

200万円以下の金額	100分の5
200万円を超え400万円以下の金額	100分の4
400万円を超える金額	100分の3

となっています。

（例）取引額が1000万円の場合
200×(5/100)＝10　（200万円以下の部分）
200×(4/100)＝8　　（200万円を超え400万円以下の部分）
600×(3/100)＝18　（400万円を超える部分）
報酬額の限度は　10+8+18＝36万円　となります。

取引額が400万円を超える場合の報酬額の限度は、取引額×3%よりも、200万円以下の部分で4万円（200×2%）、200万円を超え400万円以下の部分で2万円（200×1%）多いことになります。つまり、3%+6万円となります。

取引の成立に複数の宅地建物取引業者が関わることがありますが、売主も買主もそれぞれ3%+6万円が限度となり、複数の業者が関わっているからといってその一人一人に支払うということではありません。

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契約編

売買契約とは？

売主・買主当事者間で契約を交わし売買契約が成立すると、契約書記載事項に基づき、お互いの権利・義務を履行しなければいけません。売主は、所有権移転登記、移転登記申請、引渡しなどについての義務が発生し、お互いの義務に違反した場合の債務不履行についてもあらかじめ明確な取決めをします。

契約時に用意するものは？

営業マンより契約当日に向けて準備頂くものは、事前にご案内させていただきます。

■ 必要書類等

実印（共有の場合は各々）
固定資産税等納税通知書
パンフレット・管理規約（マンションなどの場合）
売買契約書貼付印紙
仲介手数料（半金）

その他、売買物件によってご用意いただくものが異なります。詳しくは営業マンからご説明致します。

手付金を受領した後で、契約を止めることはできるの？

契約を履行するため努力する義務がありますが、止むを得ず契約を解除するときは、一定期間内であれば、買主へ受領済の手付金を返還し、さらに手付金相当額を支払うことで、契約解除が可能です。尚、一定期間経過後に契約を解除する為には、違約金を支払う必要があります。

ローン特約とはなに？

ローンの申込みは契約後である為、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、予定の住宅ローンが借入れ出来なくなると困ります。そこで契約後に予定していた住宅ローンの借入れが不可能になった場合は、契約を白紙解約出来る条項を事前に契約書に盛り込んでおくことをいいます。但しローン特約を交わしていても、虚偽の申請などによりローン借入れが不可になる場合等は、契約を白紙解約出来ない場合もあります。

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その他

オープンハウスとはなに？

開催する日時を指定して広告掲載し、営業マンが開催物件の室内で待機し、来訪されたお客様を直接ご案内・ご説明するものです。現在居住中であっても、開催時間帯は営業マンが責任を持って管理しますのでご安心下さい。新築マンションのモデルルーム感覚で自由に見学出来る為、お客様も来訪しやすく販売活動の有効な手段であり、スピーディーな売却に結びつきます。

お客様見学時に注意することはある？

お住まいになっておられる状態を見学されるので、「生活」のイメージが浮かびやすいかと思います。あらかじめお住まいの内と外をチェックし、整理整頓・掃除を今まで以上に心がけてください。特に水回り（キッチン・トイレ・洗面・お風呂）の清潔感を保ち、昼間でも照明をつけると明るいイメージとなります。眺望の良いお部屋は、あらかじめカーテンを開けておくとアピールしやすいです。

所有権移転登記とはなに？

不動産の登記には、建物・土地の所有権を売買代金の受領により、売主から買主へ移す“所有権移転登記”などがあります。所有権移転登記には、権利書・実印・印鑑証明等が必要となります。

抵当権抹消とはどういうこと？

売買物件に住宅ローン等を利用し抵当権が設定されていると、購入者は融資を受けたり所有権移転が出来ない場合があります。そのため、所有権移転と同時に抵当権を抹消する必要があります。売主は買主より受領する残代金から金融機関へ住宅ローン残額を返済し、抵当権抹消書類をもらいます。書類は司法書士が預かり、抹消登記申請します。（抵当権の種類により異なる場合があります。詳しくは営業マンにお尋ねください。）