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住宅取得等資金贈与の非課税制度とは？

マイホームの購入・新築を検討している人のなかには、両親や祖父母から資金援助を受ける予定の人もいるでしょう。しかし、そこで気になるのが「贈与税」の問題です。

贈与税とは、個人から財産を無償で受け取った場合に発生する税金です。ただし、住宅を取得するための資金援助である場合に限り、一定の金額以下であれば税金を課されない「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」というものがあります。

この制度は当初2021年12月31日までの措置とされていましたが、2022年度の税制改正大綱によって、2年間の延長（2023年12月31日まで）が発表されました。※1
また、民法改正で2022年4月1日より成年年齢が18歳になりましたので、この制度も18歳から使うことが可能になります。
さらに、改正に伴って適用要件や非課税限度額の変更も行われているので、これから資金贈与を受ける予定がある人は注意が必要です。

そこで今回は、改正後の制度内容について分かりやすくご紹介します。制度のポイントを理解して、マイホーム購入の負担を上手に減らしましょう！

どれくらい非課税になるの？

贈与税の非課税制度を利用すると、実際にいくらまでが非課税になるのでしょうか？

前述のように、税制改正によって非課税限度額が変更になりました。具体的には、非課税限度額は、耐震・省エネなど一定基準を満たす「質の高い住宅」であれば最大1000万円、それ以外の一般住宅は最大500万円となりました。※1
ただし、東日本大震災の被災者に適用される非課税限度額は、質の高い住宅は1500万円、それ以外一般住宅は1000万円となっています。

また、改正前は、契約締結日がいつかによって一般住宅、省エネ住宅それぞれに非課税枠が定められていたのですが、改正後は契約締結の時期は問われなくなっています。

制度を活用するための要件とは？

贈与税の非課税制度を利用するには、贈与を受ける側（受贈者）の要件と、贈与資金で購入する住宅の要件をそろって満たしていなければなりません。さらに、税制改正によって変更された要件もあります。
ここでは、制度を利用できる要件について詳しく確認していきましょう。

受贈者の要件※2
住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するには、資金の援助をしてもらう受贈者側に対して、主に以下の7つの要件があります。

・贈与者の直系卑属（子や孫）であること
・2009年分から2021年分までの贈与税の申告で、一度も住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用したことがないこと
・贈与を受けた年の、受贈者の合計所得が2000万円以下(新築等をする住宅の床面積が40m2以上50m2未満の場合は1000万円以下)であること
・贈与を受けた年の1月1日時点で、18歳以上(2022年3月31日以前の贈与については20歳)であること
・配偶者、親族など、特別な関係のある人から住宅を取得（購入）していないこと
・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与金の全額を充てて住宅を購入し、居住しているか、同日後遅滞なく、居住することが確実であること（遅くとも同年12月31日までに居住する必要がある）
・ 贈与を受けたときに受贈者が日本国内に住所を有していること

住宅の要件※2
住宅取得等資金贈与の非課税制度は、住宅の新築・購入だけでなく、増改築の場合も適用されます。それぞれ、以下のような要件があります。

●新築または取得の場合
新築または取得の場合は、次の要件を満たす必要があります。

・新築または取得した住宅（戸建てやマンション）の床面積が、40m2以上240m2以下で、かつその床面積の1/2以上に相当する部分が受贈者自身の居住用（※）であること
（※賃貸併用のほか、他者へ貸す際はその面積に要注意）

加えて、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

・建築後、使用されていない住宅
・建築後に使用されたことのある住宅で、1982年1月1日以降に建築されたもの
・建築後に使用されたことのある住宅で、国が定める耐震性の基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

また、建築後に使用されたことのある住宅で上記に該当しない場合においても一定の要件を満たせば申請することができます。詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

●増改築の場合
増改築の場合は、以下の4つの要件があります。

・増改築後の床面積が40m²以上240m²以下で、床面積の1/2以上が居住用であること
・リフォーム費用が100万円以上であること
・リフォームに要した費用の1/2以上が、居住用の部分であること
・自分が所有し、生活住居に対して行われたリフォームで、一定の工事に該当することについて、書類によって証明されていること

非課税枠が大きくなる「質の高い住宅」の要件とは？
この制度で、非課税限度額が500万円加算されるための「質の高い住宅」の要件は、以下3つのいずれかの基準に適合する住宅で、書類によって証明がされることが求められます。※7

・断熱等性能等級が4以上又は一次エネルギー消費量等級が4以上の住宅
・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上又は免震建築物の住宅
・高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上の住宅
※上記の各等級等は、日本住宅性能表示基準の等級（具体の基準は評価方法基準（2001年国土交通省告示第1347号））と同じものです。

特例を活用するための注意点！

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するには、次のような注意点があります。

贈与税額が0円でも申告は必要※2
贈与税の非課税制度を利用するには、確定申告が必要です。贈与された金額が非課税の枠内だと「税金0円だから申告しなくともよい」と思い込んでしまいがちですが、申告せずにいると非課税制度を利用できないばかりか、無申告加算税や延滞税を加算されてしまうこともあります。
贈与を受けた翌年の確定申告期間に、必ず申告を行うようにしましょう。

小規模宅地等の特例を受けられない※3
小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地の相続税評価額を、最大で80％減額できる制度です。ただし、亡くなった人と相続人が同居していたか、相続人が相続開始以前の3年間は持ち家を所有していなかったことが要件となります。そのため、マイホームを購入すると、将来、親の相続の際に親の住宅の評価に関してこの特例を受ける要件から外れてしまいます。

その結果、親や祖父母からの贈与資金を利用してマイホームを手に入れていた場合、その後、親や祖父母が亡くなって実家の土地等を相続する際に、減額が適用されず、相続税の負担が増える恐れがあります。

併用できる制度とは？

住宅取得等資金贈与の非課税制度は、ほかの非課税制度や控除と併用することもできます。よりお得にマイホームを購入するため、併せてチェックしておきましょう。

暦年課税※4
暦年課税とは、1月1日から12月31日までの1年間で110万円を超えた贈与には、贈与税がかかるというものです。一方、年間110万円以下でしたら、税金の申告も不要です。親族以外の第三者からの贈与にも適用されます。

たとえば、耐震・省エネなど一定基準を満たす住宅の購入のために2600万円の贈与を受けた場合、住宅取得等資金贈与の特例による非課税限度額が1000万円のため、
2600万円-1000万円=1600万円
そこから暦年課税分110万円を差し引くと、
1600万円-110万円=1490万円
となり、1490万円に贈与税がかかることになります。

相続時精算課税制度※5
相続時精算課税制度とは、贈与額2500万円以下まで贈与税を非課税にできる制度です。代わりに、その贈与財産は贈与時の価額で、相続時に相続財産として合算されるという制度です。2500万円を超えた贈与を受ける場合の税率は、一律で20％になります。

相続時精算課税は、原則として60歳以上の親または祖父母が贈与者であるという要件があります。しかし、マイホーム取得目的で一定の要件を満たすなら、特例で贈与者の年齢制限はありません。
また、受贈者は20歳以上の子どもまたは孫である必要があります。なお、2022年4月1日以後の贈与については、受贈者の年齢制限が18歳以上へと引き下げられます。

注意点として、相続時精算課税制度を一度選ぶと、一生にわたって暦年課税が使えなくなることを覚えておきましょう。相続時精算課税は、自ら申請しない限りはこの課税方式を選択することができません。申請がない場合は、自動的に暦年課税の方式で算出されることになります。

住宅ローン控除※6
贈与税の非課税制度は、所得税の住宅ローン控除制度と同時に利用することができます。住宅ローン控除とは、一定の要件を満たして住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、年末に残りのローン額の最大0.7％の金額が、納めた税金から戻ってくるという制度です。

たとえば、親からの援助金は土地代や住宅の設計料などに充てて、住宅は住宅ローンを組み、住宅ローンを返済しながら控除を受けるといったことができます。

住宅取得等資金贈与の非課税制度をほかの制度と併用する場合、注意点もありますので、詳しくは下記の記事をチェックしてみてくださいね。

●住宅取得等資金贈与の非課税制度の併用に関する記事はこちら

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住宅取得等資金贈与の非課税制度と併用できる、2つの制度！ただし注意点も？詳しくはこちらの記事をご覧ください。

制度を上手に活用しよう！

マイホーム購入時に両親や祖父母から資金援助を受けると、贈与税が大きな負担になることがあります。そうした場合、節税に大きく役立つのが住宅取得等資金贈与の非課税制度です。
制度の最新情報やポイントを把握し、上手に活用して夢のマイホーム購入を成功させましょう！分からないことがある場合は、不動産会社に相談してみるのがおすすめですよ。

●住宅取得資金贈与に関する記事はこちら

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