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マンション購入ガイド

2019.03.14

Question

マンションは消費税増税前に購入したほうがいい?2019年は住宅購入の3つの制度が大きく変化!

2019年は消費税増税が予定されていますよね。これまでもあった住宅購入における税負担の軽減制度は、増税によって内容の改正などがされるのでしょうか?

Answer

消費税増税に伴う購入者の負担増を軽減するため、住宅購入における複数の減税制度の内容が改正されています。諸制度を利用したとき、消費増税前に買ったほうがお得なのか、それとも増税後に買っても問題ないのかを比較してみましょう。

情報提供:税理士 宮原 裕徳

目次

2019年は消費税が10%に!住宅購入にはどんな影響が?

以前から騒がれていた消費税の増税ですが、ついに政府が2019年の10月1日に消費税を10%に増税させることを決めました。消費税増税は、当然、私たち消費者の生活に大きな影響を及ぼします。そのため、今回の消費税増税に伴って、各分野で軽減制度が見直されています。

住宅の購入は取引される金額が、大きく、ほとんどの人にとって、今も一生に一度の大きな買い物といえるでしょう。増税によって、住宅が買えないということにならないように、今回の改正では、大きな税額軽減措置が予定されています。これからマンションの購入検討する方は、特にチェックしたい項目といえるでしょう。

2019年10月のカレンダー

改正された税負担の軽減制度は主に3つ
消費税増税に伴って、住宅購入関連で制度が見直されたものは主に3つです。

  1. [ 1 ] すまい給付金制度
    住宅購入者の収入状況により給付金が給付される制度。改正前は最大30万円を給付する制度。
  2. [ 2 ] 住宅取得資金贈与の非課税制度
    父母、祖父母から住宅購入資金贈与される場合に、贈与を受けた一定額までは、贈与税が課されない非課税枠制度。
  3. [ 3 ] 住宅ローン控除(減税)制度
    住宅ローンを利用して住宅取得をした人が、毎年負担している住宅ローン金利を実質的に軽減する所得税の減税制度。住宅ローン年末残高の一定割合を所得税から控除でき、控除しきれない分は住民税からも控除できる制度。

今回の制度改正は、増税による消費者の負担を軽減し、増税に伴う住宅の買い控えや駆け込み取得による増税後の景気の大きな冷え込みを和らげることを目的としています。

これらの減税制度が、消費税増税によって具体的にどのように改正されるのか、順番にご紹介していきます。マイホーム購入を検討している方は、ご紹介する3つの軽減制度を、把握しておきましょう。

すまい給付金制度の改正内容は?

3つの軽減制度があると前述致しましたが、まずは「すまい給付金」からご紹介していきます。

すまい給付金とは?
すまい給付金制度とは、住宅を購入した人が申請できる給付金制度のこと。収入額等によって給付金額が計算され、これまでは最大30万円が受け取れるお得な制度として知られていました。

改正により、最大30万→50万円に引き上げ!
2019年10月の消費税増税に伴って、すまい給付金の給付額は最大50万円までに増額されています。給付額の拡大だけではなく、対象者の条件も緩和され、消費税10%の適用以降はより多くの新規住宅購入者がすまい給付金を受け取ることができるようになりました。

以下は収入の目安と、受け取れる給付額を表にしたものです。
※住宅の持ち分が100%であるサラリーマンのシミュレーション額

消費税8%時(~2019年9月末)
住宅ローン利用・利用無し問わず
収入額の目安 所得割額の目安 給付額
425万円以下 6.89万円以下 30万円
425万超475万以下 6.89万円超8.39万円以下 20万円
475万超510万以下 8.39万円超9.38万円以下 10万円
消費税10%時 住宅ローンを利用する場合
(2019年10月~)
収入額の目安 所得割額の目安 給付額
450万円以下 7.60万円以下 50万円
450万円超525万以下 7.60万円超9.79万円以下 40万円
525万円超600万以下 9.79万円超11.90万円以下 30万円
600万円超675万円以下 11.90万円超14.06万円以下 20万円
675万円超775万円以下 14.06万円超17.26万円以下 10万円
消費税10%時 住宅ローンを利用しない場合
(2019年10月~)
収入額の目安 所得割額の目安 給付額
450万円以下 7.60万円以下 50万円
450万円超525万以下 7.60万円超9.79万円以下 40万円
525万円超600万以下 9.79万円超11.90万円以下 30万円
600万円超650万円以下 11.90万円超13.30万円以下 20万円

※1:上記は夫婦(妻は収入なし)および中学生以下の子どもが2人いるモデル世帯において、住宅取得する場合の夫の収入額目安です。
※2:政令指定都市および神奈川県の所得割額は他の都道府県と異なります。
※3:住宅ローンを利用しない場合、50歳未満の人は当制度の対象外となります。
※4:その他の要因により適用の可否は異なりますので、ご注意ください。

消費税8%時と消費税10%時で受け取れる給付金の差額は、最大で20万円にもなります。さらに年収が510万を超える人(上記のモデル世帯)は消費税8%の時は当制度の利用ができませんでしたが、消費税10%で住宅を購入した人は同じ収入でも給付金の対象者となることができます。

すまい給付金制度においては、給付額の増額と、対象者の範囲の拡大が増税後に適用されることになります。

すまい給付金が給付されるにはいくつかの条件を満たす必要があります。下記の記事でわかりやすく紹介しているので、一緒にチェックしてみてください。

すまい給付金について網羅的に知りたい方はこちら↓

マンガですまい給付金を解説 対象条件や給付額を要チェック

すまい給付金の具体的な申請方法について知り合い方はこちら↓

すまい給付金で最大30万円を受け取る!わかりやすい申請方法
住宅取得等資金贈与の非課税制度の改正内容は?

住宅取得等資金贈与の非課税制度の制度をご紹介します。すまい給付金は、給付金の支給でしたが、こちらは払うべき税金が減る制度です。

住宅取得等資金贈与の非課税とは?
住宅取得等資金贈与の非課税制度とは、住宅購入を目的とした資金贈与に限り、特別に贈与税に非課税枠が設定される制度です。通常は、親からの資金贈与にも贈与税がかかります。住宅取得等資金贈与の特例制度とも呼ばれ、こちらも消費税の増税により控除額が大幅に拡大されました。

非課税の限度額が2倍以上に!
消費税の増税に伴い、大きく変わったのは非課税となる限度額です。以下の表は、消費税8%時と10%時に適用される非課税限度額の表です。

消費税8%時の非課税限度額
契約締結日 ※1 一般の住宅 ※2 省エネ住宅 ※3
2016年1月1日 ~ 2020年3月31日 700万円 1,200万円
2020年4月1日 ~ 2021年3月31日 500万円 1,000万円
2021年4月1日 ~ 2021年12月31日 300万円 800万円
消費税10%時の非課税限度額
契約締結日 ※1 一般の住宅 ※2 省エネ住宅 ※3
2019年4月1日 ~ 2020年3月31日 2,500万円 3,000万円
2020年4月1日 ~ 2021年3月31日 1,000万円 1,500万円
2021年4月1日 ~ 2021年12月31日 700万円 1,200万円

※1 住宅を建設するための請負契約を交わした日のこと。居住した日とは異なる
※2 登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下の省エネ住宅以外の住宅
※3 断熱や冷暖房設備など建物全体の省エネ性、耐震性、バリアフリーなど高齢者に配慮する基準を満たした高品質住宅のこと

上記の表からわかるように、消費税増税後は非課税の限度額が2倍以上に拡充されています。

住宅取得等資金贈与の非課税制度を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。こちらではご紹介しきれない、申請条件や必要種類の細かい部分などは、下記の記事でわかりやすくご紹介しているので、ぜひ、一緒にチェックしてみてください。

住宅取得等資金贈与とは?マンション購入で親からの資金援助の特例をご紹介
住宅ローン控除(減税)制度の改正内容は?

物件の購入を検討する際、多くの方が利用する住宅ローン。ここでは、住宅ローンの減税制度に関して説明していきます。

住宅ローン控除(減税)とは?
住宅ローン控除とは、各年の年末ローン残高の1%を、その年の所得税や住民税から控除することができる制度のことです。住宅ローン減税とも呼ばれている制度で、住宅の購入や一定の増改築をした際に、住宅ローンを利用している人が利用することができます。

控除対象になるローン残高には、一定の限度があり、その限度額が4,000万円(認定長期優良住宅等の場合は5,000万円)までであったことから、控除期間は10年間で最大400万円の控除(4,000万円×1%×10年間)を受けられる制度として知られていました。

控除期間が10年→13年に延長!
消費税の増税に伴って、住宅ローンの控除ができる期間の延長が決められました。これまで10年だった控除期間が13年に延長されることで、消費税増税の負担を軽減することが期待されています。

延長された3年分(つまり11年~13年目)は、以下の算出方法から額の少ないほうが採用されることになります。

  1. [ 1 ] 住宅ローンの年末残高(4,000万円を上限)の1%(従来の算出方法)
  2. [ 2 ] 建物購入価格(4,000万円を上限)×2%÷3

新規でマイホームを取得した人やリフォームする人にとっては、消費税増税分の負担を大幅に軽減させてくれる、心強い減税制度となりそうですね。消費税増税に伴って住宅ローン控除制度がどのように変更されたかは、下記の記事でもわかりやすく紹介しているので、一緒にチェックしてみてください。

住宅ローン控除の期間が3年延長!改正内容や対象者の条件は?

また、住宅ローン控除を受けるには、対象者の条件と住宅の条件の2つを満たす必要があります。下記の記事では住宅ローン控除の条件など、記載しているので、こちらも一緒に確認してみてください。

住宅ローンで税金が軽くなる!?住宅ローン減税制度「住宅ローン控除」って?
電卓と家を手に持つ絵
結局、住宅購入は増税前と増税後、どっちがお得なの?

マンション・住宅購入において消費税の増税の影響を受けるのは、主に2つです。

  1. [ 1 ] 売買価格
  2. [ 2 ] 仲介手数料

[ 1 ]の売買価格とは、「土地」と「建物」にかかる住宅購入のうち、「建物」に対する費用のみをさしています。土地の購入代金には消費税がかからないためです。

また、[ 2 ]の仲介手数料は不動産会社を通して住宅を購入する際にかかる手数料のことを指します。基本的には中古での売買で発生する手数料なので、新築マンションを購入する場合には仲介手数料がかからないことが多いです。

8%時と10%時で料金シミュレーションをしてみよう
消費税8%時と10%時とでは、住宅購入の費用にどのくらいの差がでるのか、実際に比べてみましょう。まず、売買価格は4,000万円と仮定します。建物と土地はそれぞれ2,000万円ずつの計算とします。仲介手数料の計算は一般的な式である(×3%+6万円)を採用しています。

●新築物件の場合
[ 消費税8%時 ]
・売買価格=2,000万円(建物)×1.08=2,160万円

[ 消費税10%時 ]
・売買価格=2,000万円(建物)×1.10=2,200万円

●中古物件の場合
[ 消費税8%時 ]
・売買価格=2,000万円(建物)×1.08=2,160万円
・仲介手数料=(4,000万円×3%+6万円)×1.08=136万800円

[ 消費税10%時 ]
・売買価格=2,000万円(建物)×1.10=2,200万円
・仲介手数料=(4,000万円×3%+6万円)×1.10=138万6,000円

新築物件の場合、増税による負担増の合計は40万円。中古物件の場合は合計42万5,200円となります。売買価格で40万円の差、仲介手数料では2万5,200円の差がでます。わずか2%の消費税の増加でも、住宅購入という場面では数十万円という単位で差がでることに注意しましょう。

増税前のほうがお得とは、一概にはいえない
消費税が増税されると、駆け込み需要、なんていう言葉も目にするようになりますね。ただし、住宅購入においては、増税前の購入のほうがお得とは、一概にはいえないケースもあります。結論からいってしまうと、購入する方の諸条件によって異なります。

消費税の増税による負担を避けるために、増税前に住宅購入をしてしまうのが正解である人もいれば、今回、紹介した軽減処置、補助金制度、減税制度を利用することにより、増税後の購入のほうが得をする人もいます。

今回、消費税が2%上乗せされることになりますが、今後もまた、こうした転機が起こらないとはいえません。

住宅購入は、ほとんどの人にとって、一生のうちで一番大きな買い物になります。税制の変わり目や地価の変動などがあり、いつ買うべきかの判断は、非常に悩ましいものです。

損得という考え方もありますが、収入や貯蓄、今後のライフプランで判断して、住宅購入を検討し、その時々で、使える制度を最大限利用するというのがこれからのマイホーム取得の在り方ではないでしょうか?

情報提供:税理士 宮原 裕徳

株式会社ラムチップ・パートナーズ代表取締役。税理士。LAMTIP PARTNERS(Thailand) Co., Ltd. CEO日本と東南アジアの不動産にかかわる会計・税務に詳しい。法人や個人向けに、無駄な税金を払わないための節税対策セミナーなども行う。