マンション購入ガイド

2017.02.13

Question

今はマンションの買い時?住宅ローンの金利はどれくらい?

最近結婚し、将来的にはマンションの購入を検討しています。マンションに買い時はあるのでしょうか?金利が低いうちに購入できればと思っています。また、金利タイプがあるのはわかりますが、固定金利と変動金利ではどの金利タイプを利用するのがいいのか教えてください。

Answer

マイナス金利が実施され住宅ローンも低水準。住宅ローンを借りるには有利です。

情報提供:ファイナンシャルプランナー 風呂内 亜矢

住宅ローン返済って大変そう…

念願のマイホーム購入を決意したら、必ず考える必要があるのがお金の話。一括で支払えればいいのですが、数千万円の大金となると、なかなかそういうわけにもいきませんよね。これを解決してくれるのが、住宅ローン。住宅ローンを借りて、毎月少しずつ、何年もかけて返済していくことで、数千万円のマンションでも購入することが可能になるのです。

とは言っても、お金を借りるには、タダでということにはならないわけで…。
お金を借りたら、借りた額に応じて「利息」と呼ばれる手数料を支払う必要があります。一般的に利息は借りたお金の数%がかかり、このパーセンテージのことを「金利」と呼びます。

金利が低いほど支払う額も低く抑えられるので、金利は少しでも低い方がうれしいもの。特にマンションのように大きな額の買い物となると、金利数%の違いでも、支払総額に大きな差が生まれます。マンション購入を考えている方は、金利についてしっかりと知って、少しでもお得に購入できるようにしましょう。

返済するのは「元金+利息」!

住宅ローンを借りた場合、お金を借りることに対する手数料にあたる「利息」を、借りたお金である「元金(がんきん)」に上乗せして支払います。「金利」とは、その利息を計算するための利率のことです。

例えば金利が1%の場合に、100万円を1年間借りて1年後に返すと、利息が1万円つくので、元の100万円と合わせて合計101万円を返すことになります。
[計算式] 100万円×0.01+100万円=101万円

住宅ローンの場合、数千万円ほどの大きな金額を借りることが多いため、利息ももっと大きな額になります。

住宅ローンの返済は毎月少しずつ

新築マンション購入となると、数千万円はしますよね。だからと言って、毎月の返済額まで大きすぎると家計の負担になってしまいます。そのため、返済額を細かく分けて、毎月少しずつ返していくことになります。

毎月コツコツと住宅ローンを返済していくと、元々借りたお金である元金の額が減っていきます。住宅ローンでは、残りの額が減っていることも反映され利息が計算されます。つまり、元金の残りが少なくなると、その分利息として支払う額も少なくなっていきます。

固定金利と変動金利、何がどう違うの?

住宅ローンの返済では、元金と一緒に利息を支払うということが分かりました。この利息額の計算の基となるのが金利です。金利は%で表される利率で、元金に対する何%という考え方をし、金利が低ければ低いほど、支払う利息の額も低くなるのです。

さて、そんな金利には大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。
住宅ローンについて調べている方なら目にしたことがあるのではないでしょうか。この変動金利と固定金利、違いは一体何なのでしょうか?どういう基準で選べばよいのでしょうか?

変動金利とは?

変動金利とは、景気の動向によって利率を見直しするプランです。 通常半年ごとに見直されます。固定金利と比べて、利率が低く設定されています。

固定金利とは?

固定金利とは原則、利率が変わらないプランのことです。
利率が変わらない分、変動金利と比べて利率が高く設定されています。

金利は景気の動向によって上がったり下がったりします。一般的に、景気がよくなると金利が上がり、景気が悪くなると金利は下がります。

変動金利で借りた方がいい場合とは?

消費者にとっては、「景気上昇が見込めない、つまり今後金利は上がりにくい」と判断する場合には、変動金利で借りた方が返済額を低く抑えられる可能性が高いといえます。

固定金利で借りた方がいい場合とは?

一方、「今後景気が上向きになる、したがって住宅ローンなどの利率も上昇傾向である」場合は、固定金利プランを選択した方が有利です。固定金利プランを選択しておけば、契約時の利率が維持されるからです。相場の利率は上がっていても、契約したときの低い利率のまま返済を続けられます。

住宅ローンを借りるのにタイミングって大事?

2016年2月にマイナス金利が実施されて以降、元々低水準だった住宅ローンの金利水準は、より一層低い水準で推移しています。

住宅ローン金利は物件契約のタイミングではなく、住宅ローン融資実行時の利率が適用されます。住宅ローンを実際に借りるプロセスでは、物件を契約するタイミングと、住宅ローンを契約するタイミングがずれることがあり、新築物件の場合は特にその傾向が見られます。

そのため、最低利率の月ぴったりに融資を受けることは難しいことが多いですが、近年は概ね低水準を推移しているので、タイミングが少しずれたからと言って利率が大きく変わってしまうということは考えにくいでしょう。住宅ローンを借りるタイミングとしては比較的有利といえますね。

固定金利と変動金利、どっちで借りている人が多い?

固定金利と変動金利、それぞれ特徴があるということは分かりましたが、どちらを選ぶ人が多いのでしょうか?

国土交通省が行った「平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、平成26年度の新規貸出額は変動金利型が52.5%とトップ。5年や10年など一定期間固定金利とし、一定期間経過後にプランを選び直す「固定金利期間選択型」は次いで多く、35.4%となっています。

全期間固定や、主に全期間固定となる証券化ローンの合計は12.1%。契約から完済まで金利が変わらない形式の住宅ローンを選んでいる人は少ないことがわかります。金利の低さに魅力を感じる人が多いのかもしれません。

金融機関の立場から考えると…

お金を貸す側である金融機関の立場から見ると、住宅ローン返済がスタートしてからも半年ごとに利率を見直すことができれば安心です。金融機関は利息によって利益を得ているため、景気が上昇してきて金利の相場が上がったときには、利率を上げることができる方がうれしいのです。

また、景気によって金利を上げたり下げたりできるので、逆に景気が低迷中の時には、固定金利と比べて低い利率を提案することができます。一度低くした金利も、景気がよくなれば再び上げることができるので、金融機関は安心して下げることができるのです。

これは消費者にとってもメリットがあります。金融機関が金利を下げやすい仕組みになっていることによって、低い金利で住宅ローンを契約することができるのです。

一方の固定金利は、金融機関にとっては一度貸したら金利を上げられず融通が利きづらいものです。そのため固定期間が長いものは、変動金利に比べて新規で貸出される際の利率が頻繁に見直される傾向にあります。固定期間が終わる頃など、長期間の固定金利に変えたいと思ったときには、長期間の固定金利の利率の方が先に上がってしまっている、といったシーンも考えられます。

変動金利を選ぶなら、常に金利の動向をチェックして!

利率の低い変動金利や、固定金利期間選択型を選ぶ場合は、金利水準の動向を自分でもチェックしておくことや、いざという時に繰上返済を行うなどして金利上昇の影響を抑えられるよう対策をできると安心です。

変動金利は金利の動向チェックや、金利が上がったときに繰上返済をすることができる人にとっては有利に活用できる可能性があります。一方、全期間など長期の固定金利は一見利率は高めに見えますが、以降金利の上昇を心配しなくてもよい保険代と理解することもできます。自分の考え方や、家庭の蓄えに応じて相性の良い金利タイプを選びたいですね。

出典:「国土交通省 平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
http://www.mlit.go.jp/common/001122119.pdf(最終確認:2017年1月23日)

情報提供:ファイナンシャルプランナー 風呂内 亜矢

1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、CFP®認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー。自身のマンション購入をきっかけにお金の勉強を始める。様々なメディアでお金に関する情報を分かりやすく発信中。