マンション購入ガイド

2018.01.17

Question

新築マンションに関わる会社「売主」「設計」「施工」「販売提携」って何?

マンションの購入を考えています。マンションごとにホームページを拝見していると、設計会社や施工会社といった言葉がよく出てきます。何となくは理解しているのですが、これらは一体どんな役割を持っているのでしょうか? また、私のようなマンション購入者がぞれぞれの会社と関わることはありますか?

Answer

これらの表記は、売買(販売)、建設に関わる役割を意味します。場合によっては直接関わることも。どんな役割があるのか押さえましょう。

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

目次

マンションに関わる会社にはどんな会社があるの?

マンションの販売チラシやインターネットの情報を見ていると、その物件に携わる会社名の前後に「売主」「販売提携」「媒介」といった表記を見かけますよね。また、同様に「設計」や「施工」という表記も見かけることがあるかと思います。意味は何となくわかるけど、改めて説明を聞くことの少ない、これらの表記について解説していきましょう。また、購入者との関係についてもお話ししていきます。

まず、マンションの物件情報に記載される会社名の前後に記載されている表記は、「売買(販売)」に関わる役割を表すものと、「建設」に関わる役割に大別できます。

マンションを販売する不動産会社の役割

売主
「売主」とは、そのマンションの権利を持った個人や法人を表します。中古マンションであれば、建物が完成しているので、建物の所有権(区分所有権)を持っている個人や法人となります。
一方、新築マンションであれば、建物が完成前のため建物の所有権がまだ登記できず、建物の建設資金を出している法人(会社)が売主となります。

また、土地の権利を持つ法人(会社)も所有者と言えます。そのため、物件情報で複数の「売主」が記載されている場合は、土地の所有や建物の建設費を複数の法人が共同で行っているということを意味しています。

「売主」とはマンション購入の際に直接関わる場合も。売主から直接マンションを購入すると、仲介手数料が不要となるため、購入諸経費の点で大きなメリットとなりますよ。

販売代理
「販売代理」とは、売主からマンションの販売から引渡しまでの業務について業務委託契約で代理権を与えられた販売会社に付けられる表記です。その販売会社は、売主と同等の権利を持って販売していることになりますので、売主から購入することと同じ。そのため、購入者は仲介手数料の支払いが不要となります。表記としては「販売提携(代理)」と記載されることもあります。

販売提携
「販売提携」とは、新築マンションでは売主の委託を受け、売主に代わって物件の販売を行うことを言います。表記としては「販売受託(受託販売)」と記載されることも。
販売提携会社の業務内容は売主との協議で決まるため、用地の斡旋から企画、販売、引渡しまでを総合的に行うケースもあります。

また、委託される業務の範囲によって「販売提携(代理)」や「販売提携(媒介)」などと表記が変わります。「販売提携(代理)」は前述の「代理」と同じですが、「販売提携(媒介)」は報酬が売主の会社から提携会社に支払われるため、購入者が販売提携会社に手数料などを支払うことはありません。

媒介(ばいかい)
「媒介」とは、売主と買主(購入者)との間に立って取引が成立するよう活動することを言います。いわゆる「仲介」のことですね。マンション販売の場合、「媒介」と記載されていれば、基本的に仲介手数料が発生します。

新築マンションでは、前述のように「販売提携(媒介)」と記載されることがあり、仲介手数料の報酬は売主の会社から提携会社に支払われるため、購入者が支払うことはありません。つまり、中古マンションの「媒介」とは異なります。

マンションの建設に関わる役割

設計
「設計」は、まさにそのマンションを設計した法人(個人)のことです。著名建築士や設計事務所、大手建設会社が手掛けた設計では、よく強調されて表示されています。規模の大きなマンションの設計は一級建築士しか設計できません。

マンション設計は、建物だけでなく、外構など敷地内全体もコンセプトに基づいて広範囲の設計を必要とするので、経験や実績が影響してきます。どんなに施工する建設会社が優れていても、使い勝手や見栄えは設計で決まってしまうので、設計も非常に重要です。

購入者の中には、設計者あるいは設計会社でマンションを選ぶ方もいるので、購入する側にとっても大切な表記の1つです。

施工
「施工」とは、簡単に言えば「工事」のこと。厳密には、設計図書と言われる様々な図面に基づいて建物を建てることで、決められた性能や仕様、意匠(見た目やデザイン)まで造ることを言います。マンションは規模が大きいため、「施工」には経験や資力、監理(下記に説明します)能力など様々な点で高度なポテンシャルが求められます。

間違いのないマンションを購入するためには、しっかりした施工者が建てたマンションを選ぶことが重要です。また、施工者には損害賠償責任や瑕疵担保責任といった施工者責任が課せられています。万一の場合、その責任を果たすことのできる能力のある施行者であるかもポイントとなります。

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監理
「監理」とは、建築基準法や建築士法で定義された言葉で、単純な「管理」とは異なります。狭義では、「工事監理」のことを指しますが、建築士法で「その者(監理者)の責任において、工事を設計図書と照合し、それが設計図書の通りに実施されているかいないかを確認すること」とされています。マンションの場合、30㎡超または3階建て以上であれば、必ず建築士(300㎡を超えるマンションでは一級建築士)を工事監理者として定めなければならないことになっています。広義の「監理」では、「工事監理」に付帯する関係機関の検査等の立ち合いなども行うとされています。

「監理」は、建設する会社がそのまま監理することもあれば、設計会社が監理することもあります。少ないですが、監理だけ違う会社というケースもあります。監理がしっかりしていないと、設計段階では優れていても、その通りのマンションが完成しないためです。購入者としては、「監理」もどこ(誰)が行っているかも見ておきたい部分ですが、表記のない物件もあります。その場合には、販売の担当者等に確認してみましょう。

今回はマンションの販売チラシやインターネットの情報に表記される用語についてお話ししました。マンション購入を検討されている方は、是非こちらの用語やそれぞれの違いについて理解した上で情報収集を進めていってくださいね!

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。不動産コンサルタントとして、物件の選び方から資金のことまで、住宅購入に関するコンサルティングを行なう。