マンション購入ガイド

2018.03.30

Question

資産価値の落ちないマンションって?

新築でマンションを購入しようと考えているのですが、どういったマンションを購入するか悩み中。私の両親からの情報や本で見る情報によると、「資産価値」という言葉が頻繁に出てくるのですが、資産価値とはどういうことを指すのでしょうか?どのようなマンションが「資産価値が高い」というのですか?

Answer

資産価値とは、市場での価値。いつまでも多くの人が住みたいと思えるマンションが条件です。

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

目次

どうして資産価値が重要なの?

マンションの購入を検討している人にとって気になることの1つに「資産価値」があります。資産価値とは、その資産(ここでいうマンション)を市場価格で換算した金額(価値)ということになりますが、マンションでいえば、おおよそ売却可能価格とイコールになるでしょう。多くの方にとって気になることだからこそ、さまざまなメディアでも「資産価値の高いマンション」「資産価値の落ちないマンション」など具体的なマンション例を挙げて特集を組んでいるものをよく見かけます。

マンションを購入するとなれば、それは人生最大の買い物でもあり、自分や家族にとって最大の資産となりますから、できれば長くその資産価値を維持できるものを選びたいものでしょう。そこで、今回は資産価値の落ちないマンションの条件などについてお話したいと思います。

資産価値とは市場価格で換算した金額(価値)であるとお話ししましたが、その価格を決定するのはどれだけ需要があるかということです。(景気などの経済情勢にも左右される場合もあります。)マンションの場合、「どれだけ多くの人が住みたい(購入したい)と思うマンションか」ということになります。つまり、資産価値の落ちないマンションとは、いつまでも多くの人が住みたいと思えるマンションということになりますね。

さて、そもそもなぜ資産価値が高い、あるいは資産価値の落ちないマンションが求められるのでしょう?「売却せず、自分が満足してずっと住み続けられるマンションであれば、自分にとって価値は高く、他人(市場)から見た資産価値を気にする必要はないのでは?」と思う人も多いかもしれません。

それでも多くの人が資産価値の落ちないマンションを求める理由の1つは、「いざという時のために備える」という発想からです。

予期せぬ転勤や家族の都合で実家に住むなど、購入したマンションに住み続けられなくなった場合や、勤務先の倒産やリストラなどで収入が落ち住宅ローンの支払いに窮した場合など、何らかの不測の事態によって売却せざるを得ない状況になった時に、資産価値が高い(落ちない)マンションであれば住宅ローンを残さず売却することができますよね。時には、売却によってまとまったお金が手元に残ることもあります。

また、資産価値の高いマンションであれば、多くの人が住みたいと思いますから、売却せずとも賃貸住宅として人に貸すこともできるでしょう。

マンション購入後、何十年という長い将来を考えた場合、不測の事態が起きても自分や家族が困ったことにならないよう、資産価値の落ちないマンションが求められるのです。

そのほかにも、資金に余裕のある人であれば、投資の対象として資産価値の高いマンションを求める場合もあります。投資の対象とする場合は、後に売却して利益を得る「キャピタルゲイン」狙いと賃貸住宅として毎月の賃料収入を得る「インカムゲイン」を狙う投資スタイルがありますが、どちらも資産価値が高い(多くの人が住みたいと思う)マンションでなければ成立しません。したがって、投資対象としてのマンションは資産価値が最も重要視されることになります。

資産価値の落ちないマンションの6つのポイントとは?

さまざまなメディアでも取り上げられている「資産価値の落ちないマンション」ですが、実際どういったマンションがあてはまるのでしょうか?いつまでも多くの人が住みたい(買いたい)と思うマンションということは、今ばかりでなく、将来もその時代のマンションとして見劣りしないことが条件といえるでしょう。
具体的には、以下に紹介する6つの「普遍的な要素」が優れているマンションとしてあてはまるといえそうです。

やはりはずせない!立地・利便性
マンションなどの住居探しの際に誰もが最も重視するポイントといえば、やはり立地ではないでしょうか?

・都心部へのアクセスに優れた沿線の最寄り駅から近いなど交通利便性が高い
・緑が多い静かな住宅街など周辺環境などに恵まれている
・買い物施設などの生活利便性が整っている

これらの立地条件が非常に優れていることは重要となります。

マンションの敷地内や共用部の計画が優れていること
マンションの敷地や共用部分、特に基本的な広さや空間は建物を建て替えしなければ変更することはできません。そういった意味では普遍性が高い部分ともいえるので、マンションの敷地に関するランドプラン(配置計画など)や建物の共用部分にゆとりがあることは>ポイントとなります。

マンションの価値を落とすことのない管理状態
マンションは良く「管理を買え」といわれることをご存知でしょうか?新築時はよい状態だったマンションも、管理が悪いと敷地内の植栽が荒れ、建物も傷み、設備が使えないなど劣化してしまいマンションの価値を下げてしまいます。
マンションの資産価値を維持する条件として「良い管理」は外せないものです。

見逃すことができない防犯、防災安全性
人が安心して住むためには、やはり「防犯」「防災」といった視点も見逃すことができません。地震や津波といった自然災害、周辺の防犯意識といったものは「立地」に起因し変えることができません。そのため、マンションには安全性が求められます。
また、建物本体の地震に対する構造(免振や耐震といった構造)や共用部分の防犯性能(複数ロックなど外部からの侵入対策、防犯カメラなどの監視体制など)も簡単には変更することができないため、価値を落とさないためには必要な要素といえるでしょう。

見落としがちなブランド力
マンション特有のものとして、資産価値の条件の中にそのマンションブランドも挙げられます。多くの人が知っているような有名なデベロッパーが建てたマンションや、建設に関わる施工会社が大手の会社である方が安心して購入できることから、逆に売りやすいということになり、資産価値は高くなります。
実際に、ブランドマンションであるが故に、そのイメージを維持するためあらゆる面に配慮されており優れたマンションが多いというのも確かです。

専有面積が大きいこと
これまで資産価値の高い、あるいは資産価値が落ちないマンションとして実際に取り上げられてきたマンションは、そのエリアで供給される平均面積に対して、比較的各住戸の専有面積(住戸の広さ)が大きいという傾向があります。

前述のように資産価値の維持されるマンションは、その分価格が高いもの。価格が高い分、購入する方としては住まいとしての余裕も求めています。
間取りは変更できるとしても住戸の専有面積は変えられないため、そうした住戸の広さが価値基準として挙がってくるでしょう。

好条件は手が届かない!そんな人は地域を変えて検討を

ここまで、資産価値の高いマンションについて紹介してきました。ここまでご紹介した条件を見ただけでも、「できれば住みたい」と思えるマンションですよね。当然その分価格(価値)は高くなり「到底買えない!」という人もいるかと思います。しかし、それぞれの地域ごとに資産価値の落ちないマンションは存在しています。

例えば、首都圏であれば東京の一等地では資産価値の落ちないマンションは手が出せない価格でも、横浜にある資産価値の落ちないマンションには手が届くかもしれません。このように自分が許容できる範囲で、地域を少し変えて資産価値の落ちないマンションを探すこともできるのです。

マンションを探すポイントは資産価値だけではありませんが、1つの目安として、将来も後悔しないようなマンション選びをしましょう!

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。不動産コンサルタントとして、物件の選び方から資金のことまで、住宅購入に関するコンサルティングを行なう。