櫻井幸雄の人生相談
第33回 マンションのローンがまだ残っているけど、買い替えても大丈夫？
櫻井先生こんにちは。現在妻と子ども2人の4人で都内のマンションに住んでいる会社員です。
8年ほど前、結婚を機に今住んでいるマンションをローンで購入しました。当初は子ども2人を想定していたのですが、先日めでたく3人目を授かりました。
子どもが3人になると考えると、いずれ今のマンションの間取りではせまくなってしまうので、マンションの買い替えを考えています。
ただ、今のマンションのローンがまだ約30年分残っています。この状況で、そもそも買い替えできるのでしょうか？教えてください。
（36歳 男性）
結論から申し上げましょう。住宅ローンが残っていても、買い替えは可能です。というか、マイホームの買い替えを行う人の多くは、住宅ローンが残っている状態で計画を進めます。「住宅ローンが残っている」ことは、異常でも、非常識でもありません。
そして、私は「住宅ローンの返済が始まってから10年目くらいの買い替え」を推奨しています。その理由はいくつかあります。まず、住宅ローン控除の問題があります。
「8年前にマンションを購入」ということは、住宅ローン控除の期間が10年間に設定されていた時期にあたります。ご質問者は、これまで住宅ローン控除でほとんど税金を払わずに済む生活を続けてきたのではないでしょうか。その生活も、10年目で終わります。その後は、また税金を払う生活が始まります。
でも、今、家を買い替えて住宅ローンを組めば、そこからまた10年間の住宅ローン控除を利用できます。消費税率が上がる10月1日以降に入居するマンションを買えば、住宅ローン控除期間が13年に延長される方向です。さらにありがたさが増します。
お子さんが3人もいれば、子育てでお金がかかることは目に見えています。住宅ローン控除は大いに活用したいところ。そのためには、このタイミングでの買い替えはわるくないと考えられます。10年目くらいの買い替えが好ましい理由は他にもあります。
10年近く経てば、ご質問者のように家族構成が変わることがあります。また、夫の勤務地が変わる、というケースもあります。そういったライフスタイルの変化に合わせて、マイホームを買い替えたほうが快適になるでしょう。
さらに、10年目くらいに、寿命がつきる設備機器が出てきます。そろそろリフォームしたくなるのも、10年目。設備交換やリフォームでお金を使うなら、最新マンションに買い替えてもよいのではないか……それも10年目の買い替えを「わるくない」と考える理由です。
ただし、住宅ローンを残しての買い替えはシンプルではありません。これまでの家を売却してローンの残債を精算できるのか、できない場合、買い替えローンが利用できるのか。売るタイミングと買うタイミングを合わせる必要もありますし、合わないときの対応も考えなければなりません。
面倒ですね。私だったら、丸投げします。たとえば、目星を付けた新築マンション・販売センターに出向き、「買い替えで、このマンションを買いたい。ついては、今のマンションを売るための仲介会社を紹介して。住宅ローンを含めて、すべて上手くいったら、このマンションを買うから、協力して」と。餅は餅屋に任せてしまうわけですね。
どんな人でも、頼りにされれば、張り切るもの。張り切ってもらって、問題を解決するのが得策だと思います。
情報提供：住宅ジャーナリスト 櫻井幸雄
1984年から週刊住宅情報の記者となり、99年に「誠実な家を買え」を大村書店から出版。以後、多くの著書を送り出し、新聞雑誌への寄稿、コメント出しも精力的にこなす。2000年の文化放送「梶原放送局」を皮切りに、テレビ・ラジオに多く出演。