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耐用年数とは？

マンションや一戸建ての購入を検討するとき、「なるべく長く住み続けたい」と考える人は多いはずですよね。長く住み続けられる家の判断基準の1つとして、耐用年数が挙げられます。今回は、建物の寿命を表す耐用年数の基礎知識や計算方法をご紹介します。

建物は土地と違って、使用すれば使用するほど、消耗し経年劣化する消費物と考えられています。耐用年数は不動産の売買の際に用いられる指標の1つであり、その建物がどれくらい使用でき、価値があるのかを表します。

耐用年数にはいくつの種類があり、なかでも代表的なものが法定耐用年数です。法定耐用年数は、固定資産の減価償却費を計算する際に必要となります。減価償却とは、建物や車などの固定資産に対して、年数を追うごとに価値を下げていく会計処理のことです。これらの固定資産は、時間が経つにつれて価値が減っていくという考え方に基づいています。建物の減価償却を考える際には、法定耐用年数をもとにします。

法定耐用年数は、建物の構造や用途によって異なります。たとえば、同じ鉄骨鉄筋コンクリート造の建物でも、事務所用の建物は50年、住宅用の建物は47年です。一方で、レンガ造や石造の建物だと、同じ事務所用の建物でも41年、住宅用の建物だと38年になります。

加えて、法定耐用年数のほかには、「物理的耐用年数」や「経済的耐用年数」があります。物理的耐用年数とは、建物が実際に使えなくなるまでの限界性能を表した年数をいい、一方の経済的耐用年数は、不動産の経済価値が発生し続ける年数のことです。

今回は、税務上の指標を表す法定耐用年数について詳しく見ていきましょう。

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構造別で見る法定耐用年数

構造別に住宅の法定耐用年数を見ていきましょう。以下の表は、構造別の住宅の法定耐用年数を表しています。

構造タイプ	法定耐用年数
金属造（骨格材肉厚3mm以下）	19年
金属造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）	27年
金属造（骨格材肉厚4mm超）	34年
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造	47年
レンガ造・石造・ブロック造	38年
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年

金属造(鉄骨造)の法定耐用年数は、上記の表のように鉄骨の厚さによって異なってきます。そのため、金属造の建物の場合は、使われている鉄骨の厚さを確認するようにしましょう。なお、柱と柱の間が広い建物ほど厚い鉄骨が使用される傾向にあります。

また、今回ご紹介した法定耐用年数は住宅用ですが、前述の通り同じ構造の建物でも、事務所や飲食店など建物の用途によっても、法定耐用年数は変わります。

法定耐用年数を超えると価値はなくなるの？

法定耐用年数を超えると建物の価値はどうなってしまうのでしょうか？ここでは、法定耐用年数を超えた建物について見ていきましょう。

建物は古くなればなるほど価値が下がり、売却価格は安くなります。
たとえば、一般的に一戸建ての住宅であれば、築25～35年ほどで建物の価値がほとんどなくなるといわれています。経済的耐用年数も、木造住宅の法定耐用年数である22年と近い数値となっています。

一方、マンションの場合は、同じ築20年でも価値は半額に落ち込む程度です。マンションは一般的に、鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートで造られており、法定耐用年数が47年と長いことが要因としてあります。

このように法定耐用年数は、建物の価値を考える際の1つの指標になります。

なお一戸建ての場合は、土地もセットで売却されるのが通常であり、建物価格がゼロ円になっても土地価格が残ります。そのため、立地の良い物件は、建物が古くても高値で取引できるケースがあります。

建物の寿命はメンテナンス次第

ここまでは、法定耐用年数や建物の価値について解説してきました。しかし、実際にその建物が使用できる期間である「建物の寿命」はどれくらいなのでしょうか？

結論からいうと、建物は構造によっておおよその寿命が決まります。しかし、構造のほかにも、設備やメンテナンス、立地によっても寿命は大きく変わってくるため、構造以外の部分にも目を向ける必要があります。

たとえば、ガス設備や給排水設備の耐用年数は15年といわれています。このように、一般的に設備の寿命は、構造による寿命よりも先に訪れます。建物を長く使いたい場合は、設備のメンテナンスや買い替えが必要となるでしょう。

マンションの場合、管理体制がしっかりと整っている管理組合であれば、日頃から細かなメンテナンスを行い、必要に応じて大規模修繕を実施することによって、建物の寿命を延ばしています。

また、建物の寿命はメンテナンスだけでなく、建物の周辺環境にも大きく左右されます。たとえば、海の近くに建つ家の場合は、潮風の塩害によって鉄部がさびやすかったり、雨の多い地域では、木で作られた部分の腐食が早いといったこともあるでしょう。そのため、周辺環境に応じたこまめなメンテナンスでカバーする必要があります。物件選びをするときは、環境も含めて決定するとよいでしょう。

マンション購入の際は耐用年数を見ながら検討を！

今回は建物の耐用年数についてご紹介してきました。法定耐用年数は、あくまでも税制上の計算に用いるものであって、実際の建物の寿命とは異なります。あまり耐用年数だけにとらわれ過ぎず、メンテナンスをくまなく定期的に行っていくことが、マイホームを長持ちさせる秘訣といえるでしょう。

また、法定耐用年数や減価売却費に関する知識は、建物を売却する際だけでなく、節税につながる場合もあります。住宅購入をした際に、目的に合った構造や築年数の建物を選択できるように、理解を深めておきましょう！