マンション購入ガイド

2017.03.30

Question

住宅ローンはいくらくらいまで借入できる?

結婚を機に新築マンションを購入しようと考えています。購入の際は住宅ローンの借入を予定していますが、今の年収ならどれくらいまで借入できるのかわからないため、いくらくらいのマンションを購入できるのかもわかりません。一般的に、住宅ローンはいくらくらいまで借入できるものなのでしょうか?

Answer

「金融機関から借りられる額」と「実際に無理なく返済していける額」は違います。ご自身の家計をもとに、バランスのとれた資金計画を!

情報提供:ファイナンシャルプランナー 吹田 朝子

マンションを購入したい!でも、いくらローンを借りられるかわからない…

「うちは、いくらのマンションなら買えるのでしょうか?」
そんな相談をお受けすることがよくあります。

実際は、実現したい暮らしとは何かを最初にお伺いしながら、マンションに対する要素を整理するのですが、今回は、購入予算を知るのに外せない住宅ローンについてお伝えしましょう。

なぜなら、住宅ローンをいくら借りられるのかがわからないと、購入できるマンションの予算が見えてこないからです。

金融機関から「借りられる」借入額と、自分たちが「払える」額から見た借入額はちがう!

住宅ローンの借入額を話題にすると、よく出てくる質問がこちらです。
「みんなどれくらい借りているんですか?」
確かに気になりますよね。

この言葉の奥には、「うちも返済していけるかしら?」という不安が隠れているのだと思います。

実は、借入額と一言でいっても、
(1)金融機関から借りられる借入額
(2)自分が払える借入額
の2種類があります。

大事なのは、(1)の「金融機関から借りられる借入額」の範囲内で、(2)の「自分が払える借入額」を決めて、マンション購入の予算に反映させていくことなのです。

一般的に住宅ローンは年収の何倍くらいが目安?

例えば、税込年収500万円で、他の借金などがなく、45歳以下のAさんの場合、金融機関から借りることができる借入可能額は約3300万円程度と試算され、ざっくりと年収の6~7倍と言われることもあります。

しかし、実際には、夫婦の働き方や返済のペース、完済できるまでの期間などによって、返済の余裕度も変わってきます。

前述のAさんの場合、毎月返済できる住宅ローンとして月10万円(ボーナス返済なし)、退職までの32年で完済し、金利1.5%で試算するなら、3000万円程度の借入額が無理のない目安と言えるでしょう。

一般的に住宅ローンの毎月の返済額は月収のどれくらいが目安?

前述のAさんは、毎月返済できる住宅ローンが月10万円でしたが、これはどうやって決めるのでしょうか?

「今の家賃水準と同じでいい?」
という質問もよく聞かれます。しかし、これには注意点があります!

賃貸と異なり、持ち家には、固定資産税(年払か分割払)がかかることと、マンションの場合は、管理費や修繕積立金を毎月の維持費として考慮する必要があるからです。

よって、「今の家賃支払いや住宅購入用に積み立てていた額の合計」から「管理費や修繕積立金、固定資産税分」も差し引いて、「無理のない毎月返済額」を考えておくとよいでしょう。

ただし住宅を購入することで、支払った税金が還付される制度(「住宅ローン減税」「住宅ローン控除」)もあります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
「住宅ローンで税金が軽くなる「住宅ローン減税」「住宅ローン控除」って?」

家計全体で見ると、教育費や通信費、食費やおこづかい等とのバランスで、月収の25%程度が住宅ローンの毎月の返済額の目安と言えます。

住宅ローンを金融機関から借りられる額は審査で決まる!

そもそも、「金融機関から住宅ローンを借りられるのか」「その場合いくらまでならOKなのか」は、どこをチェックされるのでしょうか?

これには大きく、
(1)返済者の信用・返済能力の評価
(2)担保となる購入物件の評価
の2つがあります。

しかも、これらは借入先によって、どちらに重きを置くのかという傾向が違います。
民間の金融機関は、(1)の「返済者の信用・返済能力」に重点を置いており、本人の収入を証明できる資料を過去数年間チェックしていきます。

一方、住宅金融支援機構のフラット35は、(2)の「物件の担保評価」を重視するので、物件の適合証明書の提出を必須とし、本人の収入については過去1年分程度などというように、両者で違いが出ています。

よって、自営業の方などは、フラット35のほうが借りやすいと言えますし、金利状況から全期間固定のフラット35を候補に入れたい場合は、適合証明書が発行されていてフラット35が利用できる物件を購入するマンションの候補にしておくほうが手続きはスムーズです。

このように、あらかじめ、借入先をイメージしてから物件の絞り込みをすることも大切です。

購入できる物件価格の目安をシミュレーションで確認しよう

「実際に自分が払える住宅ローンから、いくらの物件なら買えるのか知りたい!」と思った方、
早速、こちらのシミュレーションで試算することが可能です。

「住宅ローンシミュレーション」のページにて
https://www.haseko-sumai.com/simulation

(1)「月々の支払額から計算」をクリック
(2)月々の返済額:無理なく毎月返していける額を入れます。
(3)金利:仮に1.5%前後を入れておきましょう。
(4)頭金:諸費用に当てる分は除いた額で、用意できる現金の額を入れます。
(5)ボーナス払い:毎回のボーナス時に、毎月の返済額にプラスして返せる額を入れます。
(6)返済期間:「返済予定の期間」として「退職までに」など、実際に完済したい時期を考慮して決めます。

以上を入力すると、あなたが購入できる物件価格の目安が出てきます。

先ほどのAさんの例で、頭金300万円、夏冬のボーナス時にそれぞれ5万円ずつ上乗せ支払いをできるとすると、約3600万円程度が購入できる物件価格になります(金利1.5%、完済までの期間32年)。

この場合、ボーナスの上乗せ支払いをできるとすることで300万円分ほど借入額が増え、住宅ローン借入は約3300万円(金融機関から借りれられる上限以内)。それに頭金300万円を足した約3600万円の物件まで、可能性が広がるわけです。

あなたにとって「無理のない住宅ローン」と、それをもとに計算する「納得の物件価格」をぜひ試算してみてくださいね。

「住宅ローンシミュレーション」
https://www.haseko-sumai.com/simulation

情報提供:ファイナンシャルプランナー 吹田 朝子

一般社団法人 円流塾 代表理事。ファイナンシャルプランナー(CFP®認定者)、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー。1人1人の価値観を尊重しながら、暮らしを豊かにするお金との付き合い方を指南。テレビや新聞などのメディアや著書でも活躍中。