長谷工の住まい HASEKO URBEST

長谷工アーベストの新築マンション等住まい検索サイト

MENU

マンション購入ガイド

Question

「告知事項あり」に要注意!その物件、事故物件かも?

この間物件を探していたら、条件がよいのに相場より価格が安い物件を見つけました。物件広告の欄に「告知事項あり」の記載があったのですが、どういう意味なのでしょうか?

Answer

以前に人が亡くなっていたり、火災などにより物件自体に欠落がある場合、物件の広告の欄に「告知事項あり」と記載されます。気になった場合は、不動産屋さんに詳しく聞いてみましょう。

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

目次

そもそも事故物件とはどんな物件?どうやって見分けるの?

自分が借りようと検討している住宅が、周辺相場に比べて妙に賃料が安すぎる?そんなとき、「事故物件」という言葉が一度は頭をよぎる人もいるのではないでしょうか。中古の一戸建てやマンションを購入するときでも、売買価格が相場よりあまりに安い場合には、過去にその家で事件や事故が起こっていたかもしれない、と心配になりますよね。

そもそも事故物件とはどういうものを指すのでしょうか?具体的な定義はあるの?事故物件はどうやって見分けることができるのでしょう?まずはこうした基本的な疑問から、分かりやすくご紹介していきます。

※イメージ写真

心理的な負担がかかるとされる、事故物件
事故物件という言葉に明確な定義はありませんが、不動産取引のうえで多く使われている意味として、たとえば建物内で人の死にまつわる、いわゆる殺人事件や変死、自殺や事故などが過去に起こった物件のことを、「事故物件」と指すことが多いのです。
また広い意味では、大雨などで床下が腐敗している、地震や火災による損傷が残っているなど、物件(建物)自体に問題があるまま解消されていないものを事故物件と呼ぶこともあります。

・「心理的瑕疵物件」と呼ばれることも
こうした状況は次の入居者に心理的な負荷がかかるとされ、「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもあります。「瑕疵(かし)」というのは、あまり聞き慣れない言葉ですよね。意味としては「欠点や欠陥」の事を指します。「心理的瑕疵物件」とは、その物件に対して「心理的な面で欠陥や欠点がある」ということになります。

・相場より安いことが特徴
心理的瑕疵のある物件(事故物件)は、相場に比べて賃料や売買価格が安いのが特徴。瑕疵の状況や物件の状態にもよりますが、相場に比べて2~3割、もしくは半額程度割り引かれて賃料や価格が設定されていることもあります。

また、UR都市機構の賃貸住宅の場合は、住んでいた人が物件内などで亡くなられた住宅を「特別募集住宅」といい、入居後1年から2年の間の家賃が割り引かれる物件があります。

このURのように事前にわかりやすく表示されていれば、事故物件の判断もしやすく、自分が嫌であればすぐに検討候補から外すこともできますが、一般的な賃貸物件や売買物件ではすぐに判断がつかないケースもたくさんあります。もしも周辺の物件と比べて自分が検討している物件の賃料や売買価格が不自然に安いときは、この心理的瑕疵物件である可能性も、ゼロではありませんので、気になったら情報を提供している不動産会社に確認してみましょう。

「告知事項あり」に注意!
見分け方としては、賃貸、売買いずれの場合も物件情報に「告知事項あり」と記載されるのが、事故物件の特徴です。従って、この「告知事項あり」という文言は、事故物件の見分けるポイントの1つといえるでしょう。

ただし、ほとんどの物件情報には「告知事項あり」と記載されるだけで、具体的にその物件で過去に何があったかを記しているものは少ないというのが実情です。その理由としては、その物件の事情が複雑で、限られた情報欄には書ききれない、あるいは下手に書いて一層不安をあおってしまい、その住宅を選んでもらえないということもあるので、「告知事項がありますよ」という情報にとどめているということもあります。したがって、広告を見ているだけでは、その物件で何があったかを知ることはなかなかできないのです。

しかし、物件を取り扱う不動産業者は、実際に購入もしくは借りようとしている人に対して、物件の説明をする義務がありますから、聞かれれば答えなくてはなりません。ただし、事故物件の場合、どこまで説明しなければならないかといった説明内容にも明確な規定がなく、不動産会社によっては正直に細かく説明しようとしないことも。真剣に検討している物件であれば、少しでも疑わしい部分があるようななら、しっかりとヒアリングをしましょう。

事故物件の告知義務って?
事故物件
※イメージ写真

繰り返しになりますが、売買や賃貸物件について、心理的な瑕疵があったり、物件自体に欠陥があるなどの場合は、不動産業者は借主(買主)に対してその内容を告知・説明をするという義務があります。これを怠ると「不告知」、あるいは「告知義務違反」として宅地建物取引業法に違反し、説明を怠った不動産業者は責任を問われることに。

住みたいと検討していた物件が万が一事故物件でも、事前にその事実を説明してもらえるなら、事故物件を避けることができるので、間違って住むようなこともないので安心。そう考えがちですが、油断は禁物。実はこの告知義務には、意外な落とし穴があるようです。

事故物件の告知には、意外な落とし穴が
もし、事前に事故物件であることの告知がないまま住むなどして被害に遭った場合、不動産業者の説明義務違反となり、慰謝料などの損害賠償や契約の解除、転居費用の負担などを求めることができます。

ところが、この告知義務、前述しましたが、実はどこまで・いつまで告知義務が及ぶのか、明確なルールや決まりがありません。少し前までは、事故があった住宅の次の入居者に対しての義務はあっても、その人が退去したあと、次の入居者には告げる義務がないといわれていました。これは、特に賃貸住宅においては、過去の判例で一般の入居者が事故後に入居し、一定期間居住したあとは、告知義務はなくなるという判断から来ています。

衝撃!悪質な「事故物件ロンダリング」
以前、悪質な業者は、事故・事件のあった物件に自社の従業員を故意に一時的に住まわせて、通常の物件として流通させたこともありました。

これは「事故物件ロンダリング」とも呼ばれる行為で、事件や事故のあと入居者を1件あいだに挟むことで、告知義務を逃れられると思って及んだ手法です。ただし、最近はネット上に事故物件がすぐに掲載され、検索できるサイトもあり、気になった入居者が調べれば、すぐにでもある程度は分かるケースが増えてきました。

併せて、不動産業界をまとめる宅建協会も会員である不動産業者に告知を徹底すること、違反した場合には都道府県と連携して違反した業者に処分を行うという対策を取ってきました。そのため、「事故物件ロンダリング」はほとんどなくなり、現在は、きちんと告知することがほとんどです。

一方の不動産業者からすると、賃貸なら賃料の1ヶ月分、売買でも物件価格の3%程度の仲介手数料を稼ぐために告知義務違反を犯し、後日その事実が判明した場合、手数料の何倍もの慰謝料等を支払うことがリスクだと感じることもあって、事前に告知することが一般的になっています。

瑕疵の告知はいつまで行われる?
物件の確認をする夫婦
※イメージ写真

では、数々の心理的瑕疵の告知はいつまでその説明義務が求められるのでしょうか?現在の状況からお話ししましょう。

近隣住民の記憶が薄れるまで説明が必要
宅建協会などに確認すると、最近では、心理的瑕疵の告知義務期間は近隣住民の記憶が薄れるまで説明が必要とされています。この方針に従うと、地域や物件によっては、数十年間は告知義務があるということになります。

都心部など近隣とのつながりも薄く、入れ替えの早い賃貸住宅であれば、数年で事故の記憶が薄れることがあります。一方、近隣とのつながりが強く、入居者の入れ替えの少ない地方や郊外の住宅地では、いつまでも記憶が残り、告知義務は数十年続くことになります。

判例においては、告知義務期間は金銭的負担の大きい売買の方が厳しく、20年以上前の自殺事件について説明義務を求め、その説明を行わなかった告知義務違反について慰謝料の支払いを命じたケースがあります。

賃貸物件では、事故後、一定期間居住者がいたあとの告知義務はなくなるという判断もありますが、その事故の重大性や地域性、賃貸期間(入居期間)の程度などを考慮して、物件ごと個別に判断されています。

昨今は、インターネット上で事故の履歴などが検索でき、物件によっては入居を検討してい人が、細かいところまで内容を知ることができるようになってきたという事情もあり、実際には、借主(売主)とのトラブルを避けるため、最近の不動産業者は、事前に心理的瑕疵物件の説明をしてくれるところがほとんどです。

ただしコンプライアンス意識に疎い一部の不動産業者などでは、以前のように一度入居者が入り、その後は細かい説明をしてもらえないこともあるので、注意は必要かもしれません。

自然死や隣室の事故は説明されないことがある
これまでもお話しした通り、どういった事故が告知事項にあたるかについては明確な決まりがありません。そのため、その物件を購入あるいは借りたい人が告知してほしいことであっても、告知されないことがあります。

もっとも判断が分かれるのが、物件内での病気や不慮の事故による自然死、事故死です。家族が同居していれば、住宅内で亡くなったとしてもすぐに病院へ運ばれ、病院で死亡が確認されるため、告知義務にはあたらないと言われています。

ところが、一人暮らしの人が住宅内で亡くなり、発見が遅れたような場合は、非常に難しくなります。最近多くなってきている事案ですが、高齢の一人暮らしの方が住宅内で亡くなり、数か月発見されないというものです。このケースは、身内の方などにより発見が早ければ、告知事項にあたらないものの、数か月も発見されず、近所の方が不審に思い発見されたということになると、告知事項になってきます。

次の入居者によっては、自然死であっても住宅内で死亡しているなら、告知してほしいという人もいると思われるので、非常に難しいところです。

また、マンションやアパートなどの共同住宅であれば、隣の部屋のことも気になる人もいると思いますが、この場合も告知義務の判断が難しいものです。あくまで購入するあるいは借りる住宅ではないので、その住宅の告知事項として説明がない場合もあります。

ただし、最近はマンションなどの売買では、事件性のあるもの、自殺、棟内では有名となった事故などは一棟のマンションの出来事として、ほとんどの場合、告知されるようになってきています。

告知の内容が「死」などでなく、騒音や悪臭など「環境」のことも
売買や賃貸問わず、隣人や上下の入居者の状況なども知りたいことですが、告知事項にはあたりません。たとえば、賃貸住宅のある部屋は、下階の住人の嫌がらせで、短い期間で何人も入居者が変わっていたとしても告知事項にはなりません。

アパートやマンションの入居者にストーカーっぽい人がいても、事件にならなければ、告知事項にはあたりません。同じように騒音や臭気など住民間の問題も告知事項としては、説明義務がないので、あとはその住宅を取り扱う不動産会社の良心ということになります。

このように、具体的に事件性がないようなケースでも気になる人は気になるわけですから、告知義務はなくとも不動産会社には良心的な対応をしてもらいたいものですよね。

契約前にしっかりとヒアリングすることが不可欠
こうした事故物件以外のものも含め、気になった場合だけでなく、意識的に物件の状況について家賃契約や売買契約を結ぶ前に、担当者にしっかりとヒアリングをすることは欠かせません。

事故物件とどう向き合う?進んで住む人とそうでない人の違い
物件とお金
※イメージ写真

自分の住みたいと思った物件が、もしも事故物件だったら?そんなときの対処方法や、事故物件のメリット、注意点などをご紹介していきます。

気にならない人にとってはオトク
マスコミに取り上げられたような事件や住んでいた人が凄惨な亡くなり方をした物件は避けても、たとえば入居者が告知事項となった自然死をした、もしくは建物の一部や同じ階の火災、駐車場での事故など物理的な原因の瑕疵などの場合は、それほどの心理的な負担を感じず、物件への入居を決める、という人もいます。

また、たとえ孤独死や部屋の火事など、直接的に居住にかかわる問題が発生した場所であっても、フローリングやクロスを新しくリフォームするなどして室内はかえって条件がよくなっていることも。

現在ではネットで検索すると、事故物件を投稿、検索できるサイトや、心理的瑕疵物件のみを紹介するサイトさえ存在します。管理会社や仲介業者に確認したうえでも「気にならない」という人なら、こうしたお部屋もかえってオトクな物件といえるでしょう。自ら進んで事故物件を探し、入居する人もいるというのも頷ける話ですね。

気持ちとのバランスで、向き合い方を決めよう
事故物件に住んだからといって、必ず何か問題が起きる、というわけではありません。むしろ駅からも近く利便性が高いうえに、相場よりも賃料や売買価格が安く、経済的には助かるという考え方もあります。ただし、売買物件の場合は、自分が安く購入できた分、売るときも安くなるということは覚えておくべき点です。自分が住んだから、告知しなくていいと都合よくはいきませんね。

事故物件を絶対に避けたいなら新築で
新築マンションのリビング
※イメージ写真

とはいっても、自分が住もうとしている家で、過去に人が亡くなっているというのはやはり心理的に怖い、一人のときに不安になるなどの精神的な負担を感じることもありますよね。

事故物件へ入居するか否かの判断材料の1つとして、自分の性格で判断してみるとよいかもしれません。比較的神経質な人や臆病だと思う人、迷信などを信じやすい人などは避けた方がよいでしょう。

住まいというのは、生活の基盤です。賃料の安さはもちろん、中古の一戸建てやマンションを購入する場合に、購入価格を安く抑えたいという人も多いかもしれませんが、事故物件はやはり多くの方が気になる瑕疵がある物件です。事故物件を住まいとして選択する場合には、自分の性格も考慮して慎重に判断するようにしましょう。

特に事故物件に対して、少しでも心理的な負担があるという人は中古物件を避け、購入する場合はもちろん賃貸住宅でも、新築物件を探してみるのが確実な方法といえます。

事故物件というのは、過去に人が亡くなっているという心理的瑕疵物件を指すだけではなく、物件自体に欠陥があるものを指すこともありますから、特に住宅を購入するのであれば、そういったリスクは、できれば避けたいものですよね。

新築物件であれば、自分が最初に住むことになるので、事故物件である心配はもちろんありません。費用との相談も必要ですが、確実に事故物件を避けたい場合は、新築物件を1つの選択肢とすることをおすすめします。

新築分譲マンションに関する疑問や特徴は、下記の記事でも紹介しているので、気になった方はチェックしてみてくださいね。

分譲マンションとは?メリットや購入方法をご紹介
新築マンションに住むメリットは?どんな人が住むのに向いているの?
新築と中古で比較!マンション購入の流れと必要な手続きは?
新築マンションと中古マンションの費用比較!どちらがお得?

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。不動産コンサルタントとして、物件の選び方から資金のことまで、住宅購入に関するコンサルティングを行なう。