マンションをリフォームする場合、固定資産税に影響することはある？

更新日： 2026年07月07日公開日： 2019年09月19日

株式会社長谷工不動産の分譲マンション事例

マンション購入を検討中の人のなかには、「新築よりも中古マンションを購入して、理想の住まいにリフォーム（リノベーション）したい」と考える方もいるのではないでしょうか？しかし、固定資産税への影響は気になりますよね。もし、リフォームを行って建物の価値が上がったら、固定資産税の評価額も増えるのでしょうか？

ここでは、リフォームと固定資産税の関係について分かりやすく解説します。

マンションをリフォームした場合の固定資産税は変わらない？

建物の主要な構造部が変わるようなリフォームでなければ、固定資産税は変わらず、上がることはほぼありません。むしろ、省エネ住宅への変更のためにリフォームを行うと減税されるケースもありますよ。

一般的に、固定資産税がほぼ上がらないと考えられるのは、「経年劣化のために必要な補修」「建物の主要な構造部に関係のない改修」です。

ただし、小規模なリフォームに対して、「建築確認申請が必要とされるような大規模なリフォーム」を行う場合は、固定資産税が上がる場合があります。建築確認申請とは、工事の前に建物や地盤が建築基準法に適合しているか、確認を求める手続きのことで、一般には設計事務所や施工会社が行うものです。

固定資産税が上がらないリフォームとしては、下記のような例が挙げられます。

<例>

壁紙や畳、床の張り替え

キッチンなど水回りの改修

外壁や屋根の改修

間仕切り壁や、間柱（柱と柱の間に取り付ける補強材）の変更

このように、古くなったものを原状復帰させるか、建物の主要部分にかかわらない範囲であれば、リフォームが確認されても建物の評価額が上がることはほぼないので、固定資産税にも影響しないといえます。

固定資産税が上がるリフォームとしては、下記のような例が挙げられます。

<例>

増築によって面積が増える（2階建てから3階建てにする、敷地の空き部分に離れを作るなど）

骨組みだけ残して、ほぼ建て替えに近い改修を行う「スケルトンリフォーム」

住居から店舗へ改装するなど、建物の用途が変わる

これらはいずれも、建物の価値が大きく変わることになるため、固定資産税も上がると考えられます。

リフォームのなかでも、「バリアフリー」「耐震」「省エネ」については軽減措置の対象となり、固定資産税が減額される場合があります。

新築されてから10年以上経過した住宅に、2031年3月31日までの間に、定められた内容のバリアフリー工事が行われた場合、改修が完了した翌年度分（改修工事完了日が1月1日の場合はその年度分）の固定資産税が、一戸あたり100㎡までの部分について3分の1減額されます。※1

1982年1月1日以前からある住宅に、2031年3月31日までの間に、現行の耐震基準を満たすための耐震改修工事が行われた場合、改修が完了した翌年度分の固定資産税額の2分の1が減額されます。※2

2014年4月1日以前からある住宅に、2031年3月31日までの間に、定められた省エネ改修工事を行った場合、改修が完了した翌年度分の固定資産税額の3分の1が減額されます。※3

ただし、マンションの場合は共有部分のリフォームを個人の判断で行うことはできません。専有部分であっても事前の届け出が必要な場合がほとんどにつき、管理規約を十分確認しておきましょう。

※1出典：国土交通省「バリアフリー改修に係る固定資産税の減額措置」
（最終確認：2026年6月26日）

※2出典：国土交通省「耐震改修に係る固定資産税の減額措置」
（最終確認：2026年6月26日）

※3出典：国土交通省「省エネ改修に係る固定資産税の減額措置」
（最終確認：2026年6月26日）