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住宅性能評価とは？

これからマイホームを買ったり建てたりする予定がある人は、長く安心して安全に暮らせる家が欲しいですよね。家の質を確かめることのできる1つの手段として「住宅性能評価」というものがあります。住宅性能評価とはどのようなものなのでしょうか？

「購入したい物件に住宅性能評価書が付いていた」「これから建てる物件に住宅性能評価書を付けたほうがよいのかよく分からない」という人のために、住宅性能評価について、その概要や評価項目、メリットなどを詳しくご紹介します。

住宅性能評価は、「住宅性能表示制度」に基づいて定められた住宅の性能に関する基準に対して、国に登録した第三者機関が客観的に行う評価です。そして住宅性能表示制度とは、国が定めた基準によって全国一律に、異なる工法で建設された住宅であっても比較できるようにする制度です。「住宅の品質確保の促進等に関する法律（いわゆる「品確法」）」に基づく制度の1つで、良質な住宅を安心して購入できるようにするために定められました。

ちなみに、品確法は住宅性能表示制度を含む以下の3本柱で構成されています。

・さまざまな住宅の性能を分かりやすく表示する住宅性能表示制度の制定
・新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間として10年間義務化
・住宅に関するトラブルを迅速に解決するための指定住宅紛争処理機関の整備

それでは、住宅性能表示制度に基づく住宅性能評価とはどんなものなのか、詳しく見ていきましょう。

住宅の性能を比較できる評価制度
住宅性能評価とは、住宅性能表示制度によって定められた基準から、一般消費者には分かりにくい専門的な住宅の性能を数値化して、国に登録した第三者機関が評価するものです。住宅性能表示制度によって、国が認めた基準に沿って分かりやすく住宅の性能を比較できるようにし、専門知識のない一般の人でも安心して優良な住宅を選べるようにすることを目的に制定されています。

この制度に基づいて、国に登録した第三者機関である、登録住宅性能評価機関が検査を行い、「住宅性能評価書」が発行されます。住宅性能評価で一定の基準を満たした住宅は、住宅ローンの金利の優遇や地震保険料の割引などさまざまなメリットがあります。

また、2022年4月より住宅性能表示基準の一部が改正され、一次エネルギー消費量等級と断熱等性能等級で最高等級が上に1つずつ増えました。これにより、住宅性能をより優れた住宅について詳しく比較できるようになります。詳しくは、こちらをご覧ください。

住宅性能評価は2種類ある
住宅性能評価には、設計段階で図面をもとに評価する「設計性能評価」と、建築中や住宅完成後に検査し評価する「建設性能評価」の2種類があります。設計性能評価とは、登録住宅性能評価機関が「評価方法基準」をもとに、設計段階で図面をチェックした評価のことです。一方、建設性能評価とは、登録住宅性能評価機関が実際に建築中から完成後まで検査することで、設計住宅性能評価に表示された性能に対して基準を満たした住宅であるかを評価することです。

なお、建設性能評価を受けるためには、事前に設計住宅性能評価を受けて基準を満たしている必要があります。

新築住宅は10分野で評価される

住宅性能評価の対象となる項目は、新築住宅の場合10分野32項目あります。2015年4月1日の住宅性能表示制度の改正により、評価の必須科目が「構造の安定」、「劣化の軽減」、「維持管理・更新への配慮」、「温熱環境」の4分野9項目に緩和されたため、住宅性能評価書を得たい場合は、最低この4分野の評価を受ければよく、その他の分野は依頼人が任意に選択することができます。
それでは新築住宅の住宅性能評価項目（分野）について見ていきましょう。

[ 1 ] 構造の安定（必須）
地震や風、積雪の影響による建物構造の安定性（強度）を評価します。たとえば、耐震性については、地震に対する損傷の受けにくさや倒壊耐久度を判断できます。具体的には、仮に耐震等級1（最も低い等級）の評価であれば、数百年に一度の大地震に対して倒壊、崩壊しない程度、もしくは数十年に一度程度の大地震に対して損傷を生じない程度とされています。

[ 2 ] 劣化の軽減（必須）
建物の柱や壁、土台など構造躯体の劣化を軽減させるための対策を評価します。この項目により、通常の自然条件や維持管理のもと、大規模修繕工事が必要になるまでの期限をなるべく長くできる対策がされているかで評価されます。

住宅の構造によって評価方法は変わり、たとえば鉄筋コンクリート造の場合は、セメントの種類やコンクリートの水セメント比、コンクリートの品質、空気量といったものが評価されます。

[ 3 ] 維持管理、更新への配慮（必須）
給水管・排水管・ガス管などの、点検・清掃・補修のしやすさといった維持管理の容易さを評価します。清掃や点検、補修、更新が容易に行えるような対策がどの程度されているかで判断します。

また、マンションのような共同住宅では、共用部分にある共用配管についても同様に維持管理の容易さを評価します。

[ 4 ] 温熱環境（必須）
暖冷房に使用するエネルギー削減のための、断熱化等による対策の程度を評価します。具体的には、外気に触れる壁や窓の断熱性能、暖冷房、換気の設備などの性能の評価です。外からの熱を抑えるだけでなく、暖房や冷房を効率的に稼働できるかといった省エネルギー対策について性能を確認しています。

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[ 5 ] 火災時の安全
住宅の中で火災が発生した場合の避難のしやすさや、隣の住宅で火災が発生したときの延焼のしにくさを評価します。具体的には、窓や玄関などの開口部、外壁・床・屋根などの開口部以外の耐火性能、自宅内での火災と隣接住戸の火災に対応する火災報知機の設置の有無、避難経路が確保されているかといった点を評価しています。

マンションなど共同住宅では特に避難を容易にするために、共用廊下に講じられる対策や、住戸間の堺となる壁・床の火や熱を遮る時間の長さ、3階以上の建物の場合は共用廊下を利用できないときに脱出するための対策など、さらに細かな項目もあります。

[ 6 ] 空気環境
建築資材から発生する有毒物質の1つである、ホルムアルデヒドの発生を抑制する対策がなされているかを評価します。また、換気対策として、換気設備が整っており、住宅の空気環境を良好に保てるかも評価の対象となります。これにより、健康被害のない住環境かどうかを判断できます。

[ 7 ] 光・視環境
住宅の居室の外壁または屋根にある窓、扉などの床面積に対する割合のほか、東西南北および上方の5方向について、居室全体の開口部の合計に対する各方位の開口部の面積の割合を評価します。屋内の壁や天井にどのくらいの開口部があるのかが評価されます。

[ 8 ] 音環境
東西南北および上方の5方向（共同住宅の場合はさらに下方を加えた6方向）の開口部からの、遮音性能に関する対策がなされているかを評価します。また、共同住宅の場合は、上下住戸間の床・天井に人が飛び跳ねたり、重いものを落とした音のような重量床衝撃音、軽いものを落とした音のような軽量床衝撃音に対する防音対策がなされているかも評価項目になります。

[ 9 ] 高齢者等への配慮
高齢者や障がい者、子どもなどが安全にそして暮らしやすいよう対策がされているかを評価します。たとえば、建物がバリアフリー化されている、手すりが設置されているなど高齢者等の移動やその介助がしやすい環境になっているかについて評価されます。

[ 10 ] 防犯
外部からの侵入防止のための防犯対策を評価します。ドアや窓などの外に面した開口部について、設置されている位置が地面からどのくらいの高さか、防犯上有効な雨戸の設置や必要部品が取り付けられているかなどが評価の対象になります。

住宅性能評価を受けた物件のメリットは？

住宅性能評価を受け、住宅性評価書が交付された物件を購入する場合、さまざまなメリットがあります。どのようなメリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

住宅の性能が数値化されていて比較しやすい
住宅性能評価書が交付された複数の住宅から選んで購入する場合、住宅の性能が数値化されているので、専門知識がない人でも建物の性能を比較的容易に比べることができます。

また、住宅性能評価書が交付されていることで、一般住宅に比べて優良な住宅であるともいえます。さらに、物件を比較するためでなくとも、その住宅について自分が求める性能をもっているか、評価書に記載された評価を見て選ぶことも可能です。

住宅ローンや地震保険が優遇される可能性がある
住宅性能評価書を取得した住宅は、住宅ローンによっては金利の優遇が受けられるというメリットがあります。また、長期間固定金利が特徴の住宅ローン、「フラット35」では、新築物件の住宅ローン審査で物件の検査を一部省略することができます。

さらに住宅性能評価書が交付された住宅は、記載されている耐震性能に応じて、火災保険に特約として付けられる、地震保険の割引を受けられる可能性があります。割引率は、評価された耐震性能の等級に応じて定められています。

なお、住宅性能表示制度に対して、所定の基準を満たした住宅を「長期優良住宅」として認定する、長期優良住宅の認定制度があります。住宅性能評価制度は、新築あるいは中古の住宅がどのような基準を満たした住宅か評価する制度である一方、長期優良住宅制度は、決められた基準を満たして建設された住宅を認定する制度で、制度の趣旨は異なります。
ただし、評価基準には、「劣化対策」や「耐震性」、「温熱環境」など重なる点が多く、住宅性能評価書の取得と長期優良住宅の認定の両方を満たすことで、税金や住宅ローンの面でさらに多くの優遇措置を受けることができます。

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トラブル時に専門機関が対応してくれる
設計と建設両方の住宅性能評価書が交付された住宅は、万が一住宅の建築請負契約や売買契約で争いになった場合でも、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）に申請し、対応してもらうことが可能です。

指定住宅紛争処理機関は、裁判ではないため、依頼費用も安く済み、迅速で円滑な解決が期待できるます。手数料は1件あたり1万円で、弁護士や専門家の仲裁や調停を受けることが可能です。

住宅の欠陥（瑕疵）のリスクを減らせる
住宅性能評価書を取得した住宅であれば、住宅の欠陥（瑕疵）に関するリスクを減らすことができます。瑕疵とは、土地や住宅に対して何らかの不具合があることです。

品確法により、全ての新築住宅は、柱や梁、屋根など基本構造部分については、10年間の瑕疵担保が保証されます。さらに建設住宅性能評価まで取得した住宅では、設計段階に加え、建設段階での評価が行われるため、建設業者は基準を満たすよう施工しなければなりません。そのため、建設住宅性能評価書が付いている住宅は、より慎重に建設されるため、欠陥（瑕疵）の発生リスクも少なくなるのです。

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中古物件でも売却しやすい
住宅性能評価書の交付を受けた物件は、国が認める一定以上の性能基準を満たした住宅ということになります。住宅性能評価書が交付された住宅は中古であっても、住宅性能評価書が交付されていない物件よりも一定以上の性能が確保されていることから、売却しやすくなる傾向があります。数値化された明確な評価が付いている物件は信頼性が高く魅力的に見えるため、買い手が付きやすく売却しやすくなるといえるでしょう。

住宅性能評価はどのように行う？

取得することでさまざまなメリットが得られる住宅性能評価（書）ですが、相応に必要な手続きがあります。詳しい仕組みや評価の流れについて確認しておきましょう。

建設住宅性能評価書を取得する必要は？
住宅性能評価書には、「設計」と「建設」の2種類があることは前述しました。2種類のうち、設計住宅性能評価だけ評価書を取得することは可能であり、建設住宅性能評価まで受けるかどうかは施主の判断に委ねられています。ただし、設計住宅性能評価書だけ交付を受けたとしても、その通り、基準を満たした住宅が建てられているかはわかりません。

そのため、設計住宅性能評価を受けた後、建設住宅性能評価を申請し、その評価を受けて建設住宅性能評価書を取得することで、より確実に評価基準を満たす住宅であることが評価、証明されます。建設住宅性能評価は、こうした点で取得する意味があります。

建設住宅性能評価書を取得するには、設計住宅性能評価を受けているのが前提となり、設計住宅性能評価を申請後、建設中や完成時に検査を受ける必要があります。

特に、注文住宅で住宅性能評価書の取得を考える場合は、設計段階からあらかじめ評価を受けたいと希望する項目と建物のグレードを伝えて、専門家（建築士、設計担当など）と協議しておく必要があります。

建設住宅性能評価書の取得の流れは5ステップ

[ 1 ] 事前相談と申請
住宅の設計や施工をする建築士や施工会社の担当と相談して、住宅性能評価書の取得を前提に住宅の建物の構造や設備などをどのような仕様にするかある程度決定し、設計図書の作成を依頼します。

作成された住宅の設計図書とそのほか必要な書類をそろえて、指定の住宅性能評価機関へ事前に相談。事前相談の段階で、評価員とどの項目のどの等級を希望しているのかなどを伝え、必要があれば、修正したほうがよい点などを指摘してもらえます。その審査（評価）に必要な書類の確認後、設計住宅性能評価の申請を行います。

住宅性能評価機関は、国土交通省の「住宅の品質確保の促進等に関する法律における登録機関」や一般社団法人　住宅性能評価・表示協会の「評価機関リスト」で調べることができます。

[ 2 ] 設計住宅性能評価の実施
申請後、提出された図面やほかの書類を基に評価（審査）が行われます。評価（審査）では、評価機関から回答書が出され、質疑があった場合は、申請者が依頼する建築士や施工会社とさらに相談しながら回答書に対応する図面などを作成し、再提出します。途中、申請している設計の内容に変更があった場合は、都度、評価機関の評価員への相談が必要になります。

[ 3 ] 設計住宅性能評価書の交付
評価（審査）が完了し、評価に必要な料金の支払いが完了すると、設計住宅性能評価書が交付されます。
万一、設計住宅性能評価書の交付後に、設計変更があった場合は、評価員に相談し、必要に応じて変更設計住宅性能評価書の申請手続きを行います。

[ 4 ] 建設住宅性能評価書の申請
あらかじめ設計住宅性能評価書を取得していることが前提となりますが、建築住宅性能評価への申請も事前相談が必要です。当然ながら、建築住宅性能評価の申請には、設計住宅性能評価書の提出が必要になります。そのほかの必要書類と合わせて提出し、申請します。

[ 5 ] 建設住宅性能評価の実施
建設住宅性能評価では、建設中の各段階で現場での検査が必要です。そのため、建設の進捗に合わせて、事前に検査日程の調整を行います。たとえば、基礎の配筋工事の完了時、2階床の配筋工事の完了時、内装の下地張り前の工事完了時、屋根工事の完了時、竣工（完成）時といった時点で検査が行われます。

現場での検査には通常、申請者の立ち会いが必要です。もし、設計住宅性能評価書の記載と実際の工事に違いがある場合には、是正工事または設計住宅性能評価書の変更申請が必要になります。全ての検査が終了し、建物の検査済証の交付後、設計住宅性能評価書の記載と適合した場合に建設住宅性能評価書が交付されます。

住宅性能評価の注意点

住宅性能評価書を取得することで、住宅ローン金利や地震保険料の優遇、トラブル発生時に迅速に対応してもらえる第三者機関が利用できるなど、さまざまなメリットがあることをお伝えしました。その一方で住宅性能評価書の取得には、いくつか注意しておくべきことがあります。以下で詳しく説明していきます。

費用がかかる
住宅性能評価書を取得するための費用は、延床面積や評価項目の数によって異なります。新築の一戸建て住宅の場合、評価項目にもよりますが、設計住宅性能評価書の取得に10万～20万円程度、建設住宅性能評価書の取得に15万～25万円程度で、合計すると建設住宅性能評価書の取得には35万～45万円かかることになります。

また、評価項目の数が増えれば、それに適した仕様とするため、工事費用も高くなる恐れがあります。どの分野・項目の評価書を取得できる住宅とするかは、自分の生活スタイルや住まいで重視するポイントを整理して、コストと比較しながら、検討するようにしましょう。

なお、既存住宅（一戸建て）の場合は、面積や調査（評価）項目のほか、設計図書の有無でも料金が異なり、新築よりも高い金額になる傾向があります。

等級が高ければよいというわけではない
住宅性能評価書を取得する場合、評価基準の項目が多ければよい、あるいは基準等級が高ければ高いほどよいというわけではありません。なぜなら、なかには1つの等級を上げることで、別項目の等級が下がってしまうこともあるからです。たとえば、採光性を高めるため窓を大きくした結果、耐震評価が下がる恐れがあります。周辺環境や求める住宅の性能のバランスによって、適切な等級レベルを総合的に判断するようにしましょう。

必ずしも絶対安心というわけではない
住宅性能評価書を取得したからといって、トラブルが起きないわけではありません。たとえば、住宅性能評価書が交付されている場合でも、評価対象となっている箇所以外は審査や評価がされていません。
あくまでも住宅性能評価制度は、住宅が一定の基準をどの程度満たしているかを評価する制度です。長期間安心して暮らすことのできる住宅を取得、新築するなら、施工実績がしっかりしており、完成後の定期検査やアフターメンテナンスが充実している工務店やハウスメーカーを選ぶことも必要になります。

ただし、設計住宅性能評価書を取得し、建設住宅性能評価書まで取得した住宅は、ほかの一般的な住宅に比べてトラブルは起きにくいとはいえます。そのため、紛争処理機関が利用できるようになっています。

住宅性能表示制度を利用して安心できる住宅を手に入れよう！

住宅性能評価書が交付された住宅は、購入価格が少し割高になることがあります。しかし、住宅ローン金利の優遇が受けられたり、地震保険の保険料が安くなったりと、長い目で見るとお得になる可能性もあります。また、建物に関して施工上の争いが起きた場合でも専門の機関に紛争解決を依頼できるといったメリットもあります。何より長く安心して暮らせる住宅という価値は代えがたいものでしょう。

これから住宅の購入を検討している人は、気になる物件に住宅性能評価書が交付されているかを確認してみるのもおすすめです。また、注文住宅を新築する予定がある人は、費用はかかっても住宅性能評価書の取得を検討してみてはいかがでしょうか？

住宅性能表示制度の住宅性能評価を利用して、安心して暮らせる住宅を手に入れるべく、ぜひ検討してみてくださいね！