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長期優良住宅とはどんな住宅？

長期優良住宅とは、「住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための長期優良住宅の普及の促進に関する法律（以下「長期優良住宅促進法」）」に基づく「長期優良住宅認定制度」の基準を満たし、認定された住宅のことを指します。

長期優良住宅は、耐震性や維持保全性、可変性、居住環境などの、さまざまな厳しい基準を満たすことで、一般的な住宅と比べて住宅の性能が優れており、安心して長く住み続けることができます。また、環境に優しい省エネ対策や、バリアフリー対策、将来の生活を見越した劣化対策や維持管理のしやすさなどに配慮されていることも特長です。

ちなみに国土交通省※1では、長期優良住宅を以下のように、大きく分けて 5 つの措置が講じられている住宅と定めています。

・長期的に使用するための構造及び設備を有していること
・住居環境等への配慮を行っていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間、方法を定めていること
・自然災害への配慮を行っていること

また、長期優良住宅の認定住宅は、各種税金の優遇措置、住宅ローンの金利優遇、補助金の支給など、さまざまな優遇を受けられます。購入するマイホームをどういった住宅にするか悩んでいる人にとっては、見逃せないポイントですね。

そこで今回は、マイホームの購入を検討している人に向けて、長期優良住宅のメリットと注意点を分かりやすくご紹介します。また、2021年10月1日「住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための長期優良住宅の普及の促進に関する法律等の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」が閣議決定され、長期優良住宅の申請や基準などについて見直しが行われました。これにより2022年2月20日から順次施行された、長期優良住宅促進法の改正部分についても解説していますので、併せてチェックしてくださいね。

長期優良住宅を購入するメリットは8つ

購入するマイホームに長期優良住宅を選ぶと、次の8つのメリットが得られます。

[ 1 ] 所得税減税（住宅ローン控除）の控除額が増える
[ 2 ] 登録免許税の税率が軽減される
[ 3 ] 不動産取得税の控除額が増える
[ 4 ] 固定資産税の減税措置期間が延長される
[ 5 ] 投資型減税制度が利用できる
[ 6 ] フラット35の住宅ローンで低い金利が適用される
[ 7 ] 補助金を受け取ることができる
[ 8 ] 地震保険料が割引になる

税金に関する優遇措置については、令和4年度税制改正の大綱によって内容が一部変更されました。ここでは、変更された内容も併せてそれぞれをご紹介していきます。

[ 1 ] 所得税減税（住宅ローン控除）の控除額が増える
長期優良住宅を取得した場合、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」の対象となる借入限度額が2023年末までの入居であれば、一般住宅が3000万円までであるのに対し、長期優良住宅の認定住宅は5000万円までとなります。したがって、一般住宅と比べると、13年間で最大182万円も控除額に差が出るという点は、大きなメリットです。

住宅ローン控除とは、購入する人や住宅が一定の要件を満たして10年以上の住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、所得税または住民税から、住宅ローンの年末残高（上限額以内）に控除率を掛けた金額が控除される減税制度のことです。一定の要件を満たした場合、年末の時点でのローン残高（年末残高）から0.7％分の金額が、借入の上限金額までの範囲内で、中古住宅は10年間、新築住宅は13年間にわたり控除されます。

2022年の税制改正では、2025年末までの入居で住宅ローン控除が利用できるよう4年間延長されましたが、長期優良住宅などの認定住宅でも入居する年が2024年以降になると、控除対象限度額が下がってしまいますので、購入を考える場合は注意が必要です。

居住年	項目	長期優良住宅等認定住宅		一般住宅
		新築・分譲	中古	新築・分譲	中古
2022年～ 2023年末	控除対象 限度額	5,000万円	3,000万円	3,000万円	2,000万円
	控除率	0.7%
	控除期間	13年	10年	13年	10年
	最大控除額	455万円	210万円	273万円	140万円
2024年～ 2025年末	控除対象 限度額	4,500万円	3,000万円	2,000万円
	控除率	0.7%
	控除期間	13年	10年	10年
	最大控除額	409.5万円	210万円	140万円

2023年末までに入居する場合、長期優良住宅と一般住宅では年間最大14万円、13年では182万円控除額に差がありますので、この差は大きいですね。

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[ 2 ] 登録免許税の税率が軽減される
長期優良住宅を取得する場合、2024年3月31日までに入居することを条件に登録免許税の税率も軽減されます。「登録免許税」とは、不動産の購入や建物の新築などした際、各種登記をするときにかかる税金のことです。

不動産にかかわるものでは、新築した建物に初めて所有者名義を登録する所有権保存登記や、売買や相続によって所有者が変わった際に行う所有権移転登記、住宅ローンを借りて購入した場合に設定される抵当権設定登記などがあります。

登録免許税の建物の登記に関する軽減税率は、一般住宅と長期優良住宅とでは以下のような違いがあります。※2

登録種別	本則	軽減措置
		一般住宅	長期優良住宅（※2）
所有権保存登記	0.4％	0.15％	0.1％
所有権移転登記	2.0％	0.3％※	戸建て※	0.2％
			マンション※	0.1％

※所有移転登記の一般住宅の軽減税率は2024年3月31日まで
※所有移転登記の長期優良住宅は新築後未使用の住宅を取得した場合

たとえば購入した新築マンション（一般住宅）の評価額（法務局認定価格）が5000万円のとき、所有権移転登記にかかる登録免許税額は15万円ですが、長期優良住宅の場合は評価額（法務局認定価格）が同じ5000万円なら、登録免許税が5万円になり、10万円分税金が安くなります。

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[ 3 ] 不動産取得税の控除額が増える
長期優良住宅を取得すると、2024年3月31日までに入居することを条件に不動産取得税の控除額も増額されます。「不動産取得税」とは、土地や建物を売買や相続で取得したとき、または建物を新築や増築した際にかかる地方税のことです。
特に新築住宅の不動産取得税は、以下の計算式で税額を算出しますが、一般住宅と長期優良住宅では、このときの控除額に差があります。

不動産取得税＝（固定資産税評価額－控除額）×3％

一般住宅の控除額は1200万円ですが、長期優良住宅では1300万円の控除となります。
なお、固定資産税評価額が控除額に満たない場合は、不動産取得税は0となります。

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[ 4 ] 固定資産税の減税措置期間が延長される
新築の長期優良住宅を取得した場合、2024年3月31日までに入居することを条件に、土地や建物に毎年かかる固定資産税の軽減措置期間が一般住宅に比べて長くなります。固定資産税とは、市町村や都が固定資産台帳に記載のある資産に課税する地方税の1種で、その年の1月1日現在の所有者が納税義務者になります。

固定資産税には、2024年3月31日までに新築された対象となる住宅に対して、建物の120m2までの部分にかかる税額が2分の1に軽減される特例があります。一般住宅と長期優良住宅では、この特例が適用される期間が違ってきますので、以下の表を参照してください。

	一般住宅特例	長期優良住宅
戸建て ※以下のマンションの定義以外の住宅	3年間	5年間
マンション※	5年間	7年間

※3階建以上の耐火構造・準耐火構造の住宅

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[ 5 ] 投資型減税制度が利用できる
一般住宅では、現金一括で取得するケースや10年未満の住宅ローンを組んで取得する場合、利用できる減税措置がありません。一方、長期優良住宅を取得する場合には、住宅ローンを利用せず、住宅ローン控除を利用できない場合でも「投資型減税」という減税措置を利用できます。これは、自己資金のみで長期優良住宅や二酸化炭素の排出を抑えた低炭素住宅を購入し、2023年12月31日までに入居した場合に利用できる減税措置です。

投資型減税を利用すると、購入した住宅（消費税が適用となる住宅）が長期優良住宅として認定を受けるために、かかった費用（上限650万円）の10％分の金額（最大65万円）が所得税額から控除されます。住宅ローン控除と違って、投資型減税は1回限りの控除です。また、減税額は最大65万円で、その年に納めた所得税を超えた分は控除されませんが、控除しきれない分がある場合には、翌年の所得税から控除されます。

[ 6 ] 住宅ローンで低い金利が適用される場合がある
長期優良住宅は、一般住宅より物件価格がやや高くなる傾向がある一方、建物の資産価値を維持できる分、金融機関によっては金利の優遇措置が受けられることがあります。たとえば、フラット35やフラット50では以下のような優遇を受けられます。

●フラット35S（金利Aプラン）及び維持保全型を利用する場合
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅取得向けの長期固定金利となる融資です。長期優良住宅を新築または購入する場合であれば「フラット35S」というプランを選ぶことが可能です。

フラット35Sには、金利引き下げ期間が10年間のAプラン、または5年間のBプランがあり、フラット35と比べて該当する引き下げ期間中の金利が0.25％引き下げられるというメリットがあります。具体的には、Aプランであれば当初5年間は年0.5%の引き下げ、6年目～10年目までは年0.25%引き下げとなります。長期優良住宅の場合であれば、Aプランが適用できます。

●フラット50を利用する場合
長期優良住宅を購入する場合のみ、「フラット50」というプランを選ぶこともできます。このプランでは、住宅ローンの返済期間を最長50年にすることができ、住宅を売却するときには要件を満たす新たな購入者にそのローンを引き継ぐことが可能です。ただし、フラット50では融資額は物件価格の90％までとなります。

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[ 7 ] 補助金を受け取ることができる
長期優良住宅を新築、リフォームする場合、以下のような補助金を受け取ることができます。

●地域型住宅グリーン化事業（長寿命型）
国土交通省の採択を受けたグループに属する地域の中小企業等の事業者や工務店が整備する、木造の長期優良住宅であれば、補助対象経費の1割以内でかつ住宅1戸あたり最大110万円の補助金が受けられます。ただし、ゼロ・エネルギー住宅で住宅の1次エネルギー消費量がおおむねゼロとなる場合は、上限が140万円になります。

●既存の住宅やマンションをリフォームする場合
国土交通省が行う「長期優良住宅化リフォーム推進事業」によって支援を受けられます。既存住宅やマンションの性能向上のためにリフォームすると、対象費用の最大1/3まで補助金が支給され、事業タイプによって条件を満たすと100万円から最大250万円の補助金を受けることができます。

[ 8 ] 地震保険料が割引になる
長期優良住宅では、認定を受けるために一定の耐震性が求められます。その認定時の耐震性に応じて、地震保険の保険料が割引になります。

●耐震等級割引
品確法に基づく耐震等級で、耐震等級2であれば30％、耐震等級3であれば50％の割引率となります。

●免震建築物割引
品確法に基づく免震建築物である場合、50％の割引率となります。

長期優良住宅の認定条件は10項目

上記のように、長期優良住宅にはさまざまな優遇制度がある一方、認定を受けるには国の定めた条件を満たさなければなりません。具体的には、次の10項目の基準を満たすことが必要とされています。

基準項目	認定基準の概要（新築住宅）
劣化対策	・数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。（通常の維持や管理で、100年程度使用できること） ・新築木造住宅の場合は、床下と小屋裏に点検口を設置されていること、床下空間の高さ330mm以上あること。
耐震性	極めて稀（数百年に1度）に発生する地震に対し、継続利用できるよう改修の容易化を図るため、損傷レベルを抑える耐震性があること。（耐震等級2以上または免振建築物。ただし、耐震等級1の場合でも限界耐力計算を行い、安全限界変形が木造の場合、1/40以下であること。）
維持管理、更新の容易性	建物躯体より耐用年数が短い設備配管に関して、清掃・点検・補修などの維持管理が簡単にできる措置が取られていること。(維持管理対策等級3以上、または更新対策等級3以上であること)
省エネルギー対策	断熱性能など基準を満たす省エネルギー対策が取られていること。(断熱等性能等級4以上であること) ※2022年10月1日から「ZEH相当」に基準が引き上げられることになっています。
可変性 （共同住宅・長屋）	居住者のライフスタイルの変化に応じて間取りの変更が可能であること。たとえば、将来の間取り変更に備え、配管、配線のための天井の高さ（2,650mm以上）を確保すること。
バリアフリー性 共同住宅・長屋）	共用部分に将来のバリアフリー改修に対応できるように必要スペースが確保されていること。
居住環境への配慮	・良好な景観の形成そのほかの地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。 ・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和を図ること
住戸面積	良好な居住水準を確保するために必要な規模（面積）を有すること。(戸建て住宅の場合は75m2以上、共同住宅の場合は55m2以上の面積が必要。少なくとも1つの階は階段部分を除き40m2以上が必要。）
維持保全計画	建築時から将来を見据えて、以下の部分・設備について定期的な点検・補修などに関する計画が立てられていること。最低でも10年ごとに点検を実施すること。 ・住宅の構造耐力上主要な部分 ・住宅の雨水の浸入を防止する部分 ・住宅に設ける給水又は排水のための設備
災害配慮	災害発生が予想される地域においては、リスクの高さに応じて所管行政庁が定めた措置を講じること

これまでは地震以外の災害リスクが考慮されていませんでしたが、改正によって「自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであること」が、認定基準に追加されることになりました。

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長期優良住宅の申請方法は？

長期優良住宅の認定を受けるには、申請と書類審査が必要です。申請から認定までの流れを、おおまかに4ステップに分けて見ていきましょう。

[ 1 ] 事前相談後、審査を受ける
申請依頼者(建築主や分譲事業者、建築会社)は、まず「長期優良住宅建築等計画」を作成し、登録住宅性能評価機関で所管の行政庁へ申請する前に技術的審査を受けます。

[ 2 ] 確認書を交付してもらう
登録住宅性能評価機関で認定基準を満たしていると判断されると、確認書が交付されます。一般的には申請後、必要な図面等の修正のやり取りを経て、適合となった後、確認書が交付されます。

[ 3 ] 確認書と必要書類を提出する
登録住宅性能評価機関からの確認書の交付後、確認書を添付して、認定申請書・設計内容説明書・各種図面・計算書・添付図書一覧などの必要書類を所管行政庁へ提出、申請します。

[ 4 ] 所管行政庁が審査を行う
所管行政庁が認定基準の区分ごとに技術的審査をし、認定されると「認定通知書」が交付されます。なお、登録住宅性能評価機関からの確認書が交付されている場合でも、所管行政庁の審査の結果、不適合となる場合もあります。

これまでは、住宅性能評価を行う民間機関と長期優良住宅の基準確認を行う機関が別だったため、それぞれの機関で認定手続きをする必要がありましたが、今回の改正により、性能評価機関が行う住宅性能評価と併せて、長期優良住宅の確認申請を行えるようになりました。これにより認定手続きが合理化されました。

長期優良住宅の注意点は6つ

優れた基本性能を持ち、税制や住宅ローンなどで優遇措置も適用される長期優良認定住宅ですが、注意点もあります。長期優良住宅を新築（建築）、購入する前にチェックしておきましょう。

[ 1 ] 着工してからでは申請できない
長期優良認定住宅は、着工してから長期優良住宅の申請をしても認められません。仮に長期優良住宅と同等の性能を有する住宅を建てた場合でも、認定を受けることはできないことになっています。長期優良住宅の認定を希望する場合は、着工前に申請し、審査を経て、認定を受ける必要があります。

[ 2 ] 建築費が増える
長期優良住宅は、高性能の住宅を建築することになるため、建築費は一般的な住宅と比べるとおおむね1割程度高くなる傾向があります。ただし、前述の通り、長期優良住宅向けの減税や補助金などの制度があるので、それらを上手く活用することで費用を抑えることができるでしょう。

[ 3 ] 費用や手間がかかる
長期優良住宅の場合、一般的な住宅と比べて、着工前の申請書作成にかかる費用や、審査書類や図面などの書類をそろえる手間がかかります。申請にかかる費用は数万円から数十万円、認可を受けるまでにかかる時間は数週間から数か月です。長期優良住宅の認定を受けたい場合には、これらの費用や時間も考慮して予算やスケジュールに余裕を持っておくことが必要です。

[ 4 ] 住宅のプランに制約が発生する
長期優良住宅は、耐震性や省エネ性、維持管理・更新の容易性などの性能面に加え、住戸面積についても要件を満たさなければなりません。そのため、施主がコストを削減したい場合でも、自分の判断で自由にできない部分があり、その点では住宅プランに制約があるといえます。

[ 5 ] 認定後も、維持保全が必要
長期優良住宅の認定を受けるには、認定条件として定期点検とメンテナンスを行う必要があります。したがって、建物完成後も良好な状態を維持できるよう住宅を保全していかなければなりません。具体的には、建物が完成してからも30年以上にわたって、10年以内ごとに点検や修繕、改良の記録を作成し、保存する義務が発生します。長期優良住宅は、完成後にもこうした義務があることに注意しましょう。

[ 6 ] マンションはまだ適用実績の数が少ない
長期優良住宅の認定住宅は、戸建ての建築実績に比べて、マンションの適用実績はまだまだ少ないのが実情です。そのため、マイホームを戸建てではなくマンションで検討している場合は、物件探しが難航するかもしれません。長期優良住宅の認定を受けたマンションを探す場合は、時間にゆとりを持って探すのがおすすめです。

ただし、既存の建物へのリフォーム、増改築によっても長期優良住宅の認定を受けることができるため、リフォームで認定を受けることで、マンションの長期優良住宅の認定実績数は徐々に増えています。
また、今回の改正で長期優良住宅の認定対象が拡大され、区分所有住宅（マンション）の一括住棟認定制度が創設されました。これまで共同住宅については、区分所有者がそれぞれ認定を受ける必要があったのですが、改正により、管理組合がマンション一棟を一括して認定を受ける仕組みに変更されました。これにより、マンションの長期優良住宅がさらに増える可能性があります。

長期優良住宅制度を活用して夢のマイホームを！

長期優良住宅には、さまざまな優遇措置を受けられるだけでなく、快適な居住空間を確保し、建物の資産価値が長く維持できるといういくつものメリットがあります。一方で、一般的な住宅に比べて費用や時間がかかるうえに、建築後もその資産価値を維持するために、点検や補修を定期的に行い、記録を残すことが必要です。長期優良住宅のメリットと注意点を理解したうえで認定を受けるか検討するようにしましょう。

また長期優良住宅を受ける場合は、2022年の改正法によって内容が変更されている部分もあるので、注意が必要です。マイホームの建築・購入の際は、不動産会社や施工会社に相談すると安心ですよ。

※1出典：「長期優良住宅認定精度の技術基準の概要について」国土交通省
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/chouki_sin_2022_1.pdf
（最終確認：2022年4月21日）

※2出典：「特定の住宅用家屋に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」国税庁
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_02.pdf
（最終確認：2022年4月12日）