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登録免許税のしくみを知って、負担を軽減！

マイホームを購入する場合、不動産取得税や固定資産税、都市計画税など、土地や建物などに対していくつかの税金を納めなければなりません。登録免許税もその1つです。

マイホームを購入する予定がある人なら、基礎知識として登録免許税について知っておくことをおすすめします。登録免許税のしくみや費用を知ることで、マイホーム購入の際に発生する負担軽減へつながりますよ。

今回はマイホーム購入時にかかる登録免許税について、計算方法や最新の軽減措置を分かりやすく解説します。

登録免許税とは？

マイホームを購入するときにかかる登録免許税とはどんな税なのか、そして、いつ収めればよいのか、詳しく見ていきましょう。

不動産を登記する際に納める税金
登録免許税とは、土地や建物など不動産の所有権を移転する際にかかる税金のことです。不動産を購入したり相続したりする際には、登録免許税を納付して不動産登記をすることで、その不動産の所有者を示すことができます。このとき登録免許税を支払うのは、売買の場合は慣習として不動産を購入した人、相続の場合は相続した（自分名義にする）人になります。

本来、不動産の権利関係は登記の義務はありませんが、登記のない不動産は自分の所有権を第三者に主張することができません。そのため、登記は自分の所有権を守るために必要な手続きといえます。

登記の情報がまとめられたものを登記簿といい、登記簿は、表題部と権利部で構成されています。表題部には所在地や面積、構造などの不動産の基礎情報が記録されているのに対して、権利部には不動産に対する権利関係が記録されています。

登記にはいくつか種類があり、以下が主な登記です。

●所有権保存登記
建物を新築した場合に所有者の情報の登記が必要になります。

●所有権移転登記
売買や相続、贈与などをして土地や建物などを取得した場合、前の所有者から自分に所有権が移転します。この際に必要なのが、所有権移転登記です。

●抵当権設定登記
登録免許税は、抵当権の設定登記、抹消登記に対しても同様にかかります。抵当権とは、金融機関が住宅ローンの融資をする際、不動産を担保にして、万一返済が滞ったときに優先的に貸付金（債権）を回収するための権利です。なお、設定登記は住宅ローンを利用するときに、抹消登記は住宅ローンを完済したときに行います。

ちなみに、土地と建物の両方を登記する際、本来は土地と建物の登記簿は異なります。ただし、分譲マンションの場合は、区分所有法により、土地と建物の権利は分離処分できないことになっており、実質的に建物の登記簿に権利の内容が登記されます。

なお、登録免許税の税率は、登記する不動産の内容によって異なり、売買、相続、贈与、抵当権では、それぞれにかかる税率が変わることも覚えておきたい点です。

●抵当権に関する記事はこちら

抵当権とは？その意味や手続き、解消の仕方を詳しく解説

抵当権について、登記・変更・抹消それぞれにかかる費用や手続きの流れをご紹介しています。

納付は登記手続きの際に行う
登記の手続きは、原則、土地や建物の引渡しと同時に行われます。住宅ローンを利用する場合は、金融機関に代金を振り込む際、抵当権設定登記を行うと同時に、所有権の移転登記の手続きを行います。

手続きの流れは、まず、金融機関の一室に関係者が集まり、不動産の引渡しと代金の支払いを行う「同時決済」をします。次に、法務局へ移動し、登記手続きを行います。登録免許税は、法務局で納付します。

不動産売買の際の登記手続きと登録免許税の納付は、不動産会社から依頼された司法書士が不動産購入者の代理人として行うのが一般的です。その際、不動産の購入者は司法書士へ報酬を支払う必要があります。報酬は、数万～5万円程度ですが、登記する不動産の件数や規模、抵当権設定の有無、設定金額などによって変わります。なお、相続の場合は、司法書士の手間が多くなるため、報酬は高額になります。

登記手続きを司法書士に任せる場合でも、予算をしっかり把握するために、登録免許税を自分がいくら納付するのか事前に確認しておくことをおすすめします。

それぞれの場合について、計算方法や軽減措置を適用したケースについて解説します。

土地と建物の所有権保存登記の計算方法と軽減措置について

土地と建物の所有権保存登記について計算方法と軽減措置を解説していきます。

計算方法について
土地、建物の名義を自分のものとする登記のうち、初めて登記する場合は「所有権保存登記」となります。土地の場合は、埋立地で新たに作った土地や市街地を分筆した際にできる新たな土地に対しては保存登記の対象となるケースがあります。建物の場合、新築住宅は全て初めての登記になるため、一般的に所有権保存登記を行います。所有権保存登記の場合、税率は土地、建物ともに0.4％です。

不動産の種類	課税標準	税率	登録免許税（固定資産税評価額・法務局認定価格800万円の場合）
土地	固定資産税評価額	0.4％	800万円×（税率）0.004＝3万2000円
建物	法務局認定価格※	0.4％	800万円×（税率）0.004＝3万2000円

※新築建物の場合、固定資産税評価額が決定してない場合があるため、所有している不動産の管轄をしている法務局が定めた価格をもとに算出されます。この価格を法務局認定評価額と呼びます。

軽減措置について
2024年3月31日まで、建物の所有権保存登記については軽減措置が適用されます。軽減措置の適用期間内に所有権保存登記をした場合、一般住宅は0.15％、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は0.1％に税率が軽減されます。仮に、建物の法務局認定価格を1500万円としたとき、登録免許税の金額は以下のように変わります。

	課税標準	軽減なし(本則)	軽減あり	軽減される額
一般住宅	法務局認定価格 〈例〉1500万円	0.4％ 〈例〉6万円	0.15％ 〈例〉2万2500円	〈例〉3万7500円
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅		0.4％ 〈例〉6万円	0.1％ 〈例〉1万5000円	〈例〉4万5000円

※1

また、上記のような軽減措置を受けるには、所有権保存登記の内容が以下の要件を満たしている必要があります。※1

[ 1 ] 自分が住むための住宅であること
[ 2 ] 登記簿上の床面積が50m2以上であること
[ 3 ] 新築または取得してから1年以内に登記していること

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は、上記要件に加えてそれぞれの認定基準を満たしている証明書が必要です。
なお、認定長期優良住宅とは、長期間にわたって良好な状態で使用するための措置を講じているとして認定を受けた住宅のことです。認定低炭素住宅とは、生活や活動に伴って発生する二酸化炭素の排出の抑制される建物として認定された住宅のことを指します。これらの建物は、一般住宅よりもさらに優遇を受けることができるのです。

建物の所有権移転登記の計算方法と軽減措置について

建物の所有権移転登記について計算方法と軽減措置を解説していきます。

計算方法について
建物の所有権移転登記の場合、固定資産税評価額に対して税率をかけ、登録免許税を算出します。
購入を希望する場合は、、不動産会社を通じて売主に建物の固定資産税評価額を確認しましょう。所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は、登記の移転の方法によって税率が異なります。建物の所有権移転登記の税率、そして例として固定資産税評価額が800万円の建物を登記する際にかかる登録免許税の額は以下の通りです。※2

移転方法	税率	登録免許税（固定資産税評価額800万円の場合）
売買	2％	800万円×（税率）0.02＝16万円
相続	0.4％	800万円×（税率）0.004＝3万2000円
贈与	2％	800万円×（税率）0.02＝16万円

軽減措置について
建物の取得にかかる登録免許税の軽減措置がとられました。2024年3月31日までに行われた住宅用家屋の登記には、軽減措置が適用されます。
具体的には、一般住宅は0.3％、認定長期優良住宅(マンション)と認定低炭素住宅は0.1％に税率が軽減されます。一戸建ての認定長期優良住宅は0.2％です。仮に、建物の固定資産税評価額を800万円としたとき、登録免許税の金額は以下のように変わります。※1

	課税標準	軽減なし(本則)	軽減あり	軽減される額
一般住宅	建物の固定資産税評価額 〈例〉800万円	2％ 〈例〉16万円	0.3％ 〈例〉2万4000円	〈例〉13万6000円
認定長期優良住宅		2％ 〈例〉16万円	0.1％ 〈例〉8000円 但し、一戸建ての特定認定長期優良住宅は0.2％	〈例〉15万2000円
認定低炭素住宅		2％ 〈例〉16万円	0.1％ 〈例〉8000円	〈例〉15万2000円

このほか、宅地建物取引業社（不動産会社）により一定の増改築等がなされた住宅用家屋の所有権移転の場合も軽減措置があり、税率が0.1％に変わります。

また、上記のような軽減措置を受ける中古住宅の場合には、所有権移転登記の内容が所有権保存登記と同様の要件に加え、以下の要件を満たしている必要があります。※1

[ 1 ] 1982年1月1日以後に建築されたものであること
[ 2 ] [ 1 ]に当てはまらない場合は、新耐震基準に適合することが証明されたものであること、または既存住宅売買瑕疵担保保険に加入しているものであること

土地の移転登記の計算方法と軽減措置について

土地の所有権移転登記について計算方法と軽減措置を解説していきます。

計算方法について
土地を購入し、所有権の移転登記にかかる登録免許税は、土地の固定資産税評価額に対して一定の税率をかけて決まります。
また、マンションを購入した際も、自身の土地の持分に対して登録免許税がかかります。土地の固定資産税評価額とは、不動産にかかる税金を算出するときに基準となる価格で、各市町村によって定められています。一般的に、公示価格の7割が目安となります。

不動産の所有者は、毎年4月下旬ごろ送られてくる納税通知書で固定資産税評価額を確認することができます。また、不動産の所有者や不動産の相続人は、役所で固定資産評価証明書を取得することで固定資産税評価額を確認することも可能です。

なお、購入希望者は所有者ではないため、固定資産税評価額がわかりません。土地の固定資産税評価額を把握するには、不動産会社を通じて売主に確認するか、固定資産税路線価から推測するかといった対応が必要です。

また、登録免許税の計算に使う税率は、土地所有権登記の移転方法によって異なります。それぞれの税率、そして例として固定資産税評価額が1000万円の土地を登記した場合の登録免許税を以下の表にまとめました。※2

移転方法	税率	登録免許税（固定資産税評価額1000万円の場合）
売買	2％	1000万円×（税率）0.02＝20万円
相続	0.4％	1000万円×（税率）0.004＝4万円
贈与	2％	1000万円×（税率）0.02＝20万円

軽減措置について
2023年3月31日までに売買により土地の所有権移転登記をする場合、登録免許税の税率が2％から1.5％に軽減されます。

	課税標準	税率	登録免許税
軽減措置なし	土地の固定資産税評価額 〈例〉1000万円	2％	20万円
軽減措置あり		1.5％	15万円

※3

たとえば、上記のように固定資産税評価額が1000万円の土地を取得した場合では、軽減措置を受ける前と比較すると、登録免許税が5万円安くなります。

抵当権の設定登記の計算方法と軽減措置について

抵当権の設定登記について計算方法と軽減措置を解説していきます。

計算方法について
抵当権設定登記の登録免許税は、通常の抵当権なら、借入額(債権金額)に0.4％をかけることで求めることができます。

住宅ローンの借入額(債権金額)が3000万円である場合を例にとると、抵当権設定登記にかかる登録免許税は以下の通りです。

〈例〉
住宅ローン借入額(3000万円)×税率(0.004)＝12万円

軽減措置について
2024年の3月31日までに、個人が自ら居住するための住宅用の家屋を新築（増築を含む）または取得するための資金の貸し付け（住宅ローンの利用）にかかわる抵当権設定登記をする場合、税率が0.4％から0.1％に軽減されます。たとえば住宅ローンの借入額が3000万円の場合、登録免許税は以下のようになります。※3

	課税標準	軽減なし(本則)	軽減あり	軽減される額
一般住宅	住宅ローン借入額〈例〉3000万円	0.4％ 〈例〉12万円	0.1％ 〈例〉3万円	〈例〉9万円

また、上記の軽減措置を適用するためには、建物の保存登記同様、住宅が以下の3つの条件を満たしている必要があります。

[ 1 ] 自分が住むための住宅であること
[ 2 ] 登記簿上の床面積が50m2以上であること
[ 3 ] 新築または取得してから1年以内に登記していること

これまでご紹介してきたように、登録免許税はそれぞれの軽減税率の適用期間内に登記をすれば、合計数十万円近く安くなることが分かりました。

では、ここまでの例で挙げた不動産（土地の固定資産税評価額1000万円、建物の固定資産税評価額800万円、住宅ローンの借入額3000万円）を売買による所有権移転で取得した場合に、軽減措置を適用しない場合と適用した場合でどれくらいの金額の差があるのか確認してみましょう。

	土地の固定資産税評価額（1000万円）	建物の固定資産税評価額（800万円）	住宅ローン借入額（3000万円）	合計
軽減措置なし（本則）	20万円 （2％）	16万円 （2％）	12万円 （0.4％）	48万円
軽減措置あり	15万円（1.5％）	2万4千円 （0.3％）	3万円 （0.1％）	20万4千円

このように、一般住宅の売買による所有権移転登記の場合には、軽減措置を受けた計算では、今回の例では総額が20万4千円となります。同じ条件で軽減措置を受ける前（本則）の額は48万円なので、27万6千円も安くなる計算になりますよね。不動産の評価額や融資額がさらに高額になれば、本来の税額から軽減される金額は大きくなることもあります。軽減措置が適用されるうちにぜひ活用したいですね。

不動産購入時・購入後にかかるそのほかの税金

不動産を取得するときに支払う税金は登録免許税のほかにもあります。代表的なものは、以下の6つです。

・印紙税
・消費税
・固定資産税
・都市計画税
・不動産取得税
・贈与税

●印紙税
印紙税は、経済取引に際して取り交わされる特定の文書に課税される税金です。不動産の取得では、売買契約書や住宅ローンを借りる際に交わす金銭消費貸借契約書に印紙税がかかります。

●消費税
新築マンションや一戸建てでは、建物に消費税が課税されます。ただし、土地の売買は非課税扱いのため、消費税はかかりません。

●固定資産税・都市計画税
固定資産税は、不動産の所有者に毎年課される税金です。地域によって（都市計画で指定された市街化区域）は都市計画税も一緒に課税されます。固定資産税、都市計画税ともに軽減措置が用意されているので、下記の記事で確認してみてください。

●固定資産税に関する記事はこちら

マンションの固定資産税っていくら？

マンガでマンション固定資産税の計算方法を詳しく紹介しています。

●都市計画税に関する記事はこちら

都市計画税とは？概要と計算方法

都市計画税の基本知識と、軽減制度についてもご紹介しています。

●不動産取得税
不動産取得税とは、マンションや一戸建てなど不動産を取得した際にかかる税金のことです。登録免許税と同様、土地と建物、それぞれに税金がかかります。

●不動産取得税に関する記事はこちら

不動産取得税とは？新築マンションを購入したときのケースをご紹介

マンガで不動産取得税についてを詳しく紹介しています。

●贈与税
贈与税は、個人が自分以外の個人から財産を譲り受けたときに課せられる税金です。住宅購入資金として両親や祖父母から援助を受ける場合、金額によっては贈与税が発生する可能性があります。

●住宅取得資金贈与の非課税制度に関する記事はこちら

住宅取得等資金贈与の非課税とは？

贈与税が非課税となる特例措置についてご紹介しています。

資金計画を立てマンションや一戸建て購入の準備をしよう！

ここまででご紹介してきたように、マンションや一戸建ての購入代金だけではなく、さまざまな税金がかかってきます。自分が購入した際に、かかる税金と利用できる特例や軽減措置を事前に調べて、資金計画を立てておくことをおすすめします。正しい知識を持って、後悔のない不動産購入に向けて準備を進めましょう。

※1出典：国税庁「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_02.pdf
（最終確認日2022年8月30日）

※2出典：国税庁「登録免許税の税額表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
（最終確認日2022年8月30日）

※3出典：国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ 」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_01.pdf
（最終確認日2022年8月30日）