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Question

抵当権とは?その意味や手続き、解消の仕方を詳しく解説

住宅ローンを組もうと思っています。そのときに、「抵当権の設定」をしなければならないようなんです。抵当権ってそもそも何ですか?どうしてもしなければならないものでしょうか?

Answer

抵当権とは、住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利のこと。家に抵当権を設定するということは、家を担保にするということなんです。金融機関から住宅ローンを借りるときは、抵当権の設定が必要となります。

情報提供:不動産鑑定士 竹内 英二

目次

抵当権とは?

住宅ローンを組むときには、銀行から抵当権の設定を求められます。「抵当権の設定って?」と疑問が浮かぶ人は多いのではないでしょうか?そもそも抵当権とは何なのでしょう。また、抵当権を設定するにはどんな手続きが必要で、いくらかかるのでしょう。ここでは、それらの疑問にお答えしていきますね。

建物とお金
※イメージ写真

金融機関が土地と建物を担保にする権利
抵当権とは、金融機関が土地や建物などの不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンの返済が滞ったときのために、あらかじめ土地や建物を担保としておくものです。そのため、住宅ローンを組むにあたり、金融機関から宅地や家の抵当権の設定を求められます。

住宅ローンを組むには抵当権の設定をするのが一般的ですが、抵当権の設定がない特殊な住宅ローンもあります。ただし、無担保住宅ローンは借入可能額が少なく、融資期間も短く、さらに金利が高いため、特殊なケースを除いては利用しません。

ローンの返済が滞ると、不動産が差し押さえられる
万が一、月々のローンが払えなくなると、抵当権を設定した家や土地は差し押さえられる場合があります。

3ヶ月以上住宅ローンを延滞すると、督促状が届き、半年延滞すると、金融機関がいつ抵当権を実行してもおかしくない状況に陥ります。

しかし、競売が申し立てられると、競売が実行されて引き渡しまで9ヶ月程度かかるので、その間は住み続けられます。つまり、住宅ローンを滞納した時点からカウントすれば、競売の引き渡しで1.5年程度住み続けることが可能といえるのです。

裁判官のハンマー
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根抵当権(ねていとうけん)とは違う
「抵当権」をリサーチしていると、「根抵当権」という言葉に行き当たることがあります。根抵当権は、抵当権と混同しやすいのですが、性質も用途も全く違い、家を購入する際にはあまり関係がありません。

根抵当権は、主に会社が利用するもので、「極度額」という金額の限度を定めて、その範囲でお金を貸し借りすることができる抵当権です。会社は年中、お金を貸したり返したりしています。その際、毎回、抵当権を設定したり、抹消したりするのは面倒なので根抵当権という抵当権を設定します。

ただし、一部の銀行は住宅ローンを根抵当権という形で貸しているところもあります。しかし、住宅ローンの場合、根抵当権であっても実質的にはあまり影響はありません。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書
※イメージ写真
抵当権で必要な手続きと費用は?

抵当権は、設定をするとき、内容を変更するとき、抹消するときにそれぞれ証書の作成・手続きが必要になります。また、手続きには費用が発生する部分もありますよ。どんな手続きを踏み、どれくらいの費用がかかるのかご紹介しましょう。

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印鑑を押す人
※イメージ写真

登記手続き
家の抵当権を設定するには、本人か本人の代理が法務局に出向いて、登記手続きをしなければなりません。多くの場合は司法書士が本人の代理として書類の作成をして法務局に提出します。

登記手続きには、登録免許税がかかります。また、司法書士に手続きを依頼した場合は、司法書士への報酬も必要になります。

なお、住宅ローンを共有名義で組んでいる場合は、抵当権の設定内容は連帯債務となることが一般的です。では、登記手続きにかかる費用を詳しく見ていきましょう。

不動産登記
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●登録免許税
登記手続きをするときは登録免許税という税金がかかります。費用としては、借りたお金に0.4%の税率を掛けた金額になります。ただし、住宅用家屋の軽減措置が適用できる物件では2021年3月31日までは、期間限定で「0.1%」と安くなっています。

●登録免許税に関する記事はこちら

「登録免許税とは?」

抵当権設定の際にかかる登録免許税の手続きや軽減措置などをご紹介しています。

●印紙代
「金銭消費貸借契約書」に貼り付ける印紙代は、契約書が扱う金額によって違います。住宅ローンとして借りた金額が、500万円を超え1,000万円以下だと1万円、1,000万円を超え5,000万円だと2万円※1となります。

●司法書士への報酬
司法書士の報酬は、司法書士によって金額がそれぞれ異なります。また依頼する側の状況もさまざまです。ここはいくつかの司法書士事務所から見積もりを取って、相場を知るのがよいかもしれません。

おおざっぱな目安としては、2万円から10万円と幅広く、たとえば、1000万円の抵当権を設定する場合、最低でも4万円前後は必要です。司法書士の支払いには、報酬のほかに、交通費用や出張費用など実費がかかることもあります。

●雑費
上で紹介した費用のほかに、書類作成に費用がかかります。抵当物件所有者の印鑑証明書の発行手数料は1通300円となります。抵当権設定完了後、登記簿謄本を取得したい場合には、登記事項証明書の発行手数料が1通600円です。不動産1つに対し1通なので、家と土地の2つの登記簿謄本を取得するには2通必要となり、1,200円となります。

登記の変更手続き
住宅ローンを返済中に、名義人の変更や住所の移転、住宅ローンの利息など、当初登記した内容と状況が変わることがあります。その場合は、登記内容の変更手続きをしなければいけません。

登記の変更手続きにかかる手数料は、物件一件の証書につき1,000円。土地と建物の2つを登記する場合は、2,000円です。司法書士に手続きを依頼する場合は、別途、司法書士に支払う報酬がかかります。

登記申請書と印鑑
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抹消手続き
住宅ローンの支払いを終えても、登記簿謄本の抵当権の記載は自然に消滅しません。支払いが終了したら、登記を解除する「抹消登記」の手続きを忘れずに行いましょう。

抹消の手続きをしておかないと、登記上では抵当権が付いたままになります。事実とは違っていても、家を売るときや、ほかのローンを組むときの障害となります。

登記の抹消手続きにかかる費用は2つ。法務局への申請料金と、司法書士の費用です。法務局への申請料は、不動産1件の証書につき1,000円なので、土地と建物の両方では2,000円になります。司法書士の費用は、司法書士事務所によってまちまちですが、だいたい1.5万円程度が必要です。ただし、必要書類を用意すれば、司法書士に依頼しなくても自分でも手続きをすることが可能です。

抵当権の付いた不動産は売買や相続できる?

家を購入するときに設定する抵当権。時が経ち、家を売ったり相続したりするときも、その抵当権が残っていることがあります。

抵当権の付いた不動産は売買や相続ができます。が、注意が必要な部分もあります。なぜ、どんなところに注意が必要なのか、お伝えしますね。

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通帳
※イメージ写真

抵当権つきの不動産を購入する際には注意が必要
不動産に抵当権がついていたとしても、理屈上は売買することは可能です。ただし、抵当権付きのままの物件を購入した場合、かつての売主が住宅ローンを滞納すると、購入後の家が競売にかけられます。

そのため、抵当権付きの物件は、抵当権を抹消した状態で購入することが絶対条件です。通常、抵当権付きの物件は、引き渡しと同時に抵当権の抹消を行います。売主は、買主の支払った代金を銀行へ返済することで住宅ローン残債を抹消します。

通常、不動産会社が仲介に入る住宅の売買では、抵当権の抹消は必ず行われますので、ご安心ください。

不動産会社の仲介を入れず、個人間で売買をする場合でも、抵当権の抹消を購入の条件とすることが必要不可欠です。

家の模型を抱く男性
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相続する物件に抵当権がある場合は放棄もできる
相続した家や土地などの不動産に抵当権が付いていた、という場合、2通りの事情が考えられます。

1つは、事実上のローン返済は終わっているのに、登記上の抹消登録をしていないとき。この場合は、特に気にせず相続して、抹消登録手続きをしましょう。

もう1つは、ローンの返済が終わっていないとき。被相続人(亡くなった人)が団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンは死亡時に完済されます。仮に、被相続人が団体信用生命保険に加入していなければ、相続人が住宅ローン残債も相続します。

もし、住宅を売却しても住宅ローンが完済できない場合、相続放棄という選択肢も考えられます。
相続放棄は、「相続の開始を知ったときから3ヶ月以内」に行うことが必要です。ただし、相続放棄をすると、最初から相続人ではなかったことになるため、ほかのプラスの財産も含めて全て相続できなくなります。

相続放棄は最終手段です。原則としては、引き継いで売却し、ローンの完済をしましょう。

書類を記入するシニア女性とミドル女性がサインする手元
※イメージ写真

以上、抵当権についてご紹介しましたが、言葉の意味や手続き、費用などお分かりいただけたでしょうか?住宅ローンを完済すれば、抵当権を抹消して住むことができます。完済したら、抵当権の抹消手続きを忘れずに行いましょう!

※1出典:印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで,国土交通省
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
(URL最終確認2020年5月13日)

情報提供:不動産鑑定士 竹内 英二

株式会社グロープロフィット代表取締役。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士、不動産キャリアパーソン、中小企業診断士。不動産の専門家として、不動産鑑定やコンテンツのライティングを行う。

HP:https://grow-profit.net/