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不動産取得税とは？

人生においてマイホームの購入は大きな買い物の1つですよね。無理のないマイホームの購入を実現するには、物件の価格だけではなく、そのほかの諸費用や税金も把握しておくことが必要です。

今回は、家を買うときの初期費用の1つである「不動産取得税」についてご紹介します。さらに不動産取得税の負担が軽くなる軽減措置についても見ていきましょう。新築と中古で条件が異なりますので、それぞれのケースを確認して、物件選びの参考にしてくださいね。

不動産を取得したときに払う税金のこと
不動産取得税とは、不動産の所有者となった全ての人（個人、法人）に課される税金です。取得した建物と土地それぞれに課税されます。住宅用としての土地や建物の購入、交換や贈与、建物の新築（増改築）などのほか、経営目的でマンションやアパートを取得した場合にも税金がかかります。ただし例外として、相続による取得は非課税となります。

不動産取得税のほかに、マイホームを購入したときにかかる代表的な税金として「固定資産税」や「都市計画税」などがあります。これらは、毎年課税されますが、不動産取得税は、不動産取得時に一度だけ支払う税金になります。前述した通り、不動産取得税は、都道府県が課税する地方税なので、支払う相手は取得した不動産がある都道府県になります。

では、実際に不動産取得税はどれくらいの金額がかかるのでしょうか？計算方法について詳しくお伝えします。

固定資産税評価額×税率で計算する
不動産取得税は、固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出します。不動産取得税を算出する式は以下の通りです。

不動産取得税額＝固定資産税評価額×3％

原則は4％ですが、2024年3月31日まで特例で3％とされています。また、マンションの土地の場合は、敷地全体に対する専有部分の割合に応じて計算します。

なお、会社や学校の寮や、有料老人ホーム、病院、ホテルなど住宅以外の建物の税率は4％です。

また、不動産取得税は上記の軽減税率のほかに、さらに要件を満たしていれば、評価額から一定の金額が控除される軽減措置も適用されます。なお、不動産取得税の軽減措置は新築と中古、建物と土地、それぞれに条件や控除額が異なります。詳しくは次の項で解説します。

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新築住宅の場合の軽減措置とは？

新築物件は中古物件と比較して、購入金額が高くなる傾向にあります。しかし、一定の条件を満たしている新築の家を購入すれば、大幅な軽減措置を受けられます。

ここではまず、新築の建物と土地に適応される軽減措置について、詳しく見ていきましょう。

軽減措置を受けられる新築住宅の「建物」の条件
軽減措置が受けられる建物の条件は下記の2つです。下記の条件を満たす建物は「新築特例適用住宅」と呼ばれています。

[ 1 ] 課税床面積が50m2以上240m2以下であること（賃貸マンションは1戸当たり40m2以上240m2以下）
[ 2 ] 居住用そのほかも含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションなど）

新築住宅の「建物」に対する控除額
建物にかかる不動産取得税は、新築の場合、上記の条件を満たせば固定資産税評価額から1200万円の控除を受けられます。つまり、新築の建物の固定資産税評価額が1200万円以下の場合は不動産取得税が免除されるということです。マンションといった共同住宅についても、1住戸につき1200万円が控除されます。

軽減措置を受けるのと受けないのとでは、不動産取得税額に格段の違いがありますね。条件を満たしている場合は、確実に受けられるよう申告しましょう。

なお、新築には認定長期優良住宅にかかわる特例があります。取得した新築物件が認定長期優良住宅に該当する場合、1200万円の控除額が1300万円に引き上げられます。認定長期優良住宅の特例は、2024年3月31日まで申請できます。

認定長期優良住宅は申請が必要です。特例対象になると不動産取得税だけでなく固定資産税と登録免許税も控除されます。※2

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軽減措置を受けられる新築住宅の「土地」の条件
建物とは別に、新築の建物が建っている土地にかかる不動産取得税にも軽減措置が適応されます。控除の条件は下記の3つです。

[ 1 ] 建てられた住宅が、建物の軽減の条件を満たしていること
[ 2 ] 住宅よりも先に土地を取得した場合、3年以内に建物を新築すること
[ 3 ] 建物の建築を先行していた場合、新築した人が1年以内にその土地を取得すること

新築住宅が建っている「土地」に対する控除額
住宅が建っている土地の固定資産税評価額が2分の1になる特例が2024年3月31日まで適用されます。加えて、新築住宅の場合は、上記3つの条件を満たすことで控除を受けることができ、次のような計算式で不動産取得税を算出します。

不動産取得税 = （固定資産税評価額×2分の1×3％）- 控除額

また、控除額は次の2つのうち、金額の多いほうが適用されます。

A：4万5000円
B：(土地1m2あたりの固定資産税評価額×2分の1)×課税床面積×2(200m2が限度)×3％※1

<例>下記の条件の新築物件を購入した場合
・土地の固定資産税額：2000万円
・土地の面積：40m2
・建物の課税面積：60m2

【控除される額】
Aの場合：4万5000円
Bの場合： (2000万円÷40m2)×2分の1×(60m2)×2×3％※1＝90万円

このケースでは、Bのほうの金額が多くなるため、Bの控除額が適応されます。この土地の控除前の不動産取得税額は「2000万円×(2分の1)×3％※1」なので「30万円」です。ここから控除額を引くと、不動産取得税は0円ということになりますね。

中古住宅の場合の軽減措置とは？

これまで新築住宅についての軽減措置を紹介しましたが、中古の住宅を取得した場合、新築よりも要件が追加されます。ここからは中古住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減措置の条件や控除額について説明します。

軽減措置を受けられる中古住宅の「建物」の条件
中古マンションや中古の一戸建て住宅の場合、新耐震基準が適用された1981年以降に建築された物件かどうかが重要になります。それより前に建てられた建物の場合は、新耐震基準を満たしている、または改修によって満たすなどの一定条件をクリアする必要があります。

中古住宅の場合の条件は以下の[ 1 ] [ 2 ]を満たしたうえで、さらに[ 3 ]のうちのいずれか1つを満たしている必要があります。

[ 1 ] 課税床面積が50m2以上240m2以下であること(住宅用の賃貸マンションは適用外)
[ 2 ] 個人の居住用またはセカンドハウス用としての住宅であること

[ 3 ]以下のうちのいずれか1つ
・1982年1月1日以降に建築された住宅であること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断すること）
・1981年12月31日以前に建築された場合、新耐震基準に適合していることが証明できる住宅であることや、既存住宅売買瑕疵保険への加入が証明できる住宅であること
・新耐震基準に適合しない住宅で、入居までに新耐震基準を満たす改修を実施する一定の中古住宅であること

中古の「建物」に対する控除額
中古住宅の場合、新築した日に応じて、固定資産税評価額から金額が控除されます。(東京都の場合)

新築した日	建物の控除額
1997/4/1～	1200万
1989/4/1～1997/3/31	1000万
1985/7/1～1989/3/31	450万
1981/7/1～1985/6/30	420万
1976/1/1～1981/6/30	350万
1973/1/1～1975/12/31	230万
1964/1/1～1972/12/31	150万
1954/7/1～1963/12/31	100万

控除額は都道府県によって若干異なる場合があります。
中古住宅の「建物」の不動産取得税は、下記の計算式に、上記の表を参照して控除額を入れることで算出できます。

（固定資産税評価額-建物の控除額）×税率3％※1

軽減措置を受けられる中古住宅の「土地」の条件
中古住宅の土地にかかる不動産取得税の減税措置の条件は下記の通りです。

[ 1 ] 建てられた住宅が、建物の軽減措置の条件を満たしていること
[ 2 ] 先に土地を取得した場合、1年以内に建物を取得すること
[ 3 ] 建物の取得を先行していた場合、取得した人が1年以内にその土地を取得すること

中古の「土地」に対する控除額
新築と同じく2024年3月31日までに取得した場合は、固定資産税の評価額が2分の1になります。さらに、中古住宅を建てた土地の不動産取得税の控除額は下記の2種類のうち、金額が多いほうを適用できます。

A：45,000円
B：(土地1m2あたりの固定資産税評価額×2分の1)×(課税床面積(200m2が限度)×2)×3％※1

ここまでご紹介してきたように、新築と中古では「建物」の控除額の出し方は違いますが、土地はどちらも同じ方法で算出されます。

中古住宅のほうが適用条件は多くなりますが、いずれの場合も税額が減額できますので、条件を満たしている場合は、ぜひ軽減措置を利用してくださいね。

不動産取得税の納税や、軽減措置の申請方法は？

不動産を取得したら不動産取得税を支払う必要があることは分かりましたが、「納税する場所は？」「納税のタイミングは？」など、まだ分からないことがありますよね。また、軽減措置についても、いつまでにどこへ申請すればよいのでしょうか？

ここでは、不動産取得税の納税と軽減措置の申請の具体的な方法や支払いのタイミングなどについて、分かりやすくご紹介していきます。

都道府県税事務所に届け出を行う
住宅を購入し取得した後は、取得した不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所の不動産取得税担当課に届け出を行う必要があります。申告書は都道府県税事務所の窓口、もしくはホームページで入手できますよ。申告書は必要欄を埋めて提出すれば申請完了です。なかには都道府県税事務所が自動的に申告してくれる場合もあります。

申請書の提出期限は短いところでは不動産を取得した日から10日以内、長いところは60日以内と、各都道府県によって違いがあります。不動産担当者に相談するか、直接、都道府県税事務所を尋ねてみましょう。　

納付書が届いたら納税する
申告が終わると、次は都道府県税事務所から不動産取得税の納付書が送られてきますので、納税しましょう。軽減措置の適用によって納税額が0円になるときは、納付書が送られてきません。

納付書が送られてくるのは「取得した日の半年から1年後」がおおよその目安。忘れていたころに支払い納付書がやってくることもあるので、事前に備えておいてくださいね。都道府県によってタイミングが違うため、支払いを把握しておきたい人は、各都道府県税事務所に相談してみてください。

納付書には期日が記載されていますので、確認して期日内に納税しましょう。納税期限を過ぎると、延滞金がかかることもあるので注意が必要です。

支払い方法には、都道府県税事務所の窓口払いやコンビニ払い、クレジットカード払いなどがあります。キャッシュレス決済の対応を開始したところもありますので、キャッシュレス決済にしたい場合は、都道府県税事務所に確認してみてくださいね。

不動産取得税や固定資産税などの税金は、クレジットカードで支払うことができる場合もあります。その方法については、下記の記事を参考にしてください。クレジットカード払いのメリットや注意点をお伝えしています。

●クレジットカード払いに関する記事はこちら

固定資産税をクレジットカードで支払う場合のメリットと注意点

住まいの税金をクレジットカードで支払うポイントをご紹介します。

軽減措置の手続きにも書類申請が必要！
軽減措置を受ける場合も都道府県税事務所への申請が必要になります。「不動産取得税課税基準の特例適用申告書」という申請書類を、建物と土地用にそれぞれ1通ずつ用意し、必要書類と合わせて提出をします。申告書以外で必要になる主な書類は、以下の通りです。

・不動産取得税の納税通知書
・印鑑
・土地と住宅の売買契約書(住宅引渡証書)
・住宅の登記事項証明書(あるいは登記謄本)

なお、必要な書類は場合によって異なります。詳しくは都道府県税事務所にお問い合わせください。

申請書の提出は、不動産を取得した日から原則 60日以内(都道府県によって異なる)となっています。ひとまず、都道府県税事務所から納税通知書が届いたら、本来の不動産取得税を支払います。そして、その後に不動産取得税減額申請書と添付書類を提出し、還付を受ける流れとなります。

また、軽減措置を受けずに不動産取得税を払ってしまった後でも、不動産を取得した日から5年以内であれば、差額分が還付されます。軽減措置の存在を忘れていた人も、諦めずに自分の住宅が要件を満たしているかどうか確認するとよいでしょう。

また、土地を先に購入した場合は土地の取得後3年以内に新築すれば減税できる納税猶予制度があります。詳しくは、都道府県税事務所の窓口へ相談してくださいね。

●不動産取得税の申請方法や軽減措置に関する記事はこちら

不動産取得税はいつ支払う？申請方法や軽減措置も解説！

不動産取得税の申請方法や軽減措置についてご紹介しています。

軽減措置を利用してお得に物件を手に入れよう！

今回は不動産取得税の仕組みと支払い方法、軽減措置についてご紹介しました。不動産取得税の算出基準となる税率の特例には期限があります。住宅購入にかかる出費を少しでも抑えるためにも、不動産の購入を検討している人は早めの購入をおすすめします。利用できる軽減措置を活用して、お得に物件を手に入れてくださいね。