マンション購入ガイド

2017.03.29 更新:17.05.18

Question

住宅ローン審査に必要な条件とは?何を見られる?

分譲マンションを購入することに決めました!住宅ローンを借りる予定なのですが、まず審査が必要だと聞きました。住宅ローンの審査に通らなかったらどうしよう…と少し不安です。住宅ローン審査に通るには何が必要ですか?また、住宅ローン審査ではどんなところを見られるのでしょうか?

Answer

住宅ローン審査では「貸したお金が滞りなく返済されるのか」を総合的に見て判断します。

情報提供:ファイナンシャルプランナー 風呂内 亜矢

マンションを購入するにあたって、銀行などからお金を借りる、便利な住宅ローン。
その住宅ローンを利用してマンションを購入するためには、様々な手続きが必要です。額の大きなお金を借りることになるので、そう手軽に借りられるわけでもないのです。

住宅ローンを借りる際に必要になるのが「住宅ローン審査」。
これは、銀行などお金を貸す側が「大きな額のお金を貸しても、ちゃんと返してくれる人かな?」と、住宅ローンを借りたい人のことを審査するための手続きです。

初めて取り組むことは、次にどんな手順が必要なのか、気になりますよね。
特にマンション購入や住宅ローンの手続きはステップも多く、「この手続きにどういう意味があるのだろう?」「全部でどれだけの手順が必要なのだろう?」と戸惑いながら対応することも多いかもしれません。

今回は住宅ローンを借りる際に必要な審査についてご説明します。

住宅ローン審査の流れとは

住宅ローンの審査には仮審査と本審査の2段階があります。大きな流れは次のようになっています。

自分の好みや条件に合う、購入したい物件を見つける

[仮審査]希望の物件を購入するのに必要な金額が借りられるのか仮審査をする

[契約]仮審査で住宅ローンが借りられそうだと目星がつけば、物件の契約をする

[本審査]住宅ローンの本審査を受ける

[本審査承認]

[入居]

住宅ローン審査に必要な書類とは

住宅ローン審査を受けるには、様々な書類を準備します。通常、仮審査や本審査では以下のような書類を提出します。

[仮審査]
・免許証や健康保険証のコピー
・源泉徴収票(会社に申請すると1週間程度で発行してもらえます)
・物件の概要がわかるパンフレット等
・住宅ローン以外の借入に関する償還表などの書類

[本審査]
・住民票
・印鑑証明書
・源泉徴収票(過去3年分) など

また、住宅ローン以外にお金を借りている場合には、その内容がわかる書類も準備する必要があります。
本審査では準備する書類が増えるので、不備のないように早めに準備を始めましょう。

住宅ローン審査を通過するために必要な条件とは?

住宅ローン審査基準は、金融機関によって違います。
どの項目を重視するかも金融機関によって違いがありますし、その時の不動産の景気や、審査を行うタイミングも影響すると言われています。

1つの参考になるのが、国土交通省が毎年行っている「民間住宅ローンの実態に関する調査」の内容。
平成27年の結果では、調査に回答した金融機関の95%以上が、以下の内容を審査すると答えています。

・完済時年齢
・借入時年齢
・勤続年数
・年収
・健康状態
・担保評価額(購入する不動産の評価金額)

また、それぞれの具体的な審査の基準として最も多かった回答は以下の通りです。

・完済時年齢:80歳未満
・借入時年齢:65歳未満
・勤続年数:1年以上
・年収:150万円以上
・健康状態:団体信用生命保険への加入が必要
・担保評価:融資判断に影響

私はファイナンシャルプランナーとしていくつもの住宅ローンの事例を見ていますが、上記の内容の印象としては「住宅ローン審査を受付されるかどうか」の基準に近い印象です。

住宅ローン審査で見られるところとは

実際の住宅ローン審査では、金融機関は「貸したお金が滞りなく返済されるのか」を判断します。

年収の7~8倍程度が上限額の目安
住宅ローンでは、一般的に年収の7~8倍程度が、貸し出しできる上限額の目安となっています。
ですので、審査の受付基準を「年収150万円以上」としていたとしても、例えば年収150万円の人に5000万円の住宅ローン貸し出しを行えるかというと、それは難しい場合が多いでしょう。

勤続年数は3年以上を求める場合が多い
勤続年数に関しても「1年以上」であれば受付されるとはいえ、3年以上の勤続年数を求める金融機関が多いです。
また、転職したことがある人の場合、前職と現職が同じ職種かどうかが影響する場合もあります。(通常、同じ職種である方が良い印象になります。)

住宅ローン審査の前に準備できることとは

他に借金や分割払いしているものがないか確認
住宅ローン審査では、住宅ローン以外に借りているお金を確認することも多くあります。現在自分が借りているお金があるかも確認をしておきましょう。例えば奨学金やカードの分割払い、また意外なところではスマートフォンなどの分割払いも、金融機関から尋ねられることが多いです。

金融機関が気にかけるということを考えると、住宅ローンを借りる直前の転職や、住宅ローン以外のお金の借入、またクレジットカードをたくさん作ることなども避けた方がいいですね。

クレジットカードは必要最低限の数に整理
クレジットカードには、お金を借りるキャッシング枠があります。この枠には、キャッシングの限度額が設定されていることが多いですが、たとえお金を借りていなくても、この枠分のお金をすでに借りているとみなされてしまうことが。そうすると、住宅ローンを借りられる金額が減ってしまう可能性があります。

住宅ローンの審査を行う前には、クレジットカードのキャッシング枠を0円にしたり、本当に必要なカードを吟味して、不要なものは解約するなど、整理をしていくのがおすすめです。

住宅ローン審査は様々な角度から見られる

住宅ローンで審査の対象になるポイントを見てきましたが、審査の仕方は金融機関によって差があります。住宅ローンの審査では1つの条件だけでなく、総合的に見て判断されることが多いためです。
ですので、例えば転職のタイミングはコントロールが難しくても、カードだけは審査の前に整理しておくなど、可能なところから手を打っていくのがいいですね。

マンション購入を考えている方は、将来の自分の働き方の変化なども含めて、人生のどこで買うのがいいのかも考えておきましょう。予め購入計画を立てていると、住宅ローン審査にも安心して臨めます。

情報提供:ファイナンシャルプランナー 風呂内 亜矢

1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、CFP®認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー。自身のマンション購入をきっかけにお金の勉強を始める。様々なメディアでお金に関する情報を分かりやすく発信中。