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Question

マンションの管理費とは?修繕積立金との違いは?

長年の夢だった分譲マンションを購入することになりました。購入後は、月々の住宅ローンを支払っていくだけでよいのかと思っていたのですが、管理費などがかかると聞きました。管理費って、なぜ必要なのですか?

Answer

管理費は、マンションの共用施設などの快適性や安全性を維持していくための、清掃や保守点検などの管理に支払われるお金です。マンションなど共同住宅で、日々快適に暮らしていくために必要になります。

情報提供:マンション暮らしガイド編集部

目次

マンションの管理費とは?

はじめてマンションを購入した際、これまで家賃を支払っていたのと同じように住宅ローンの返済だけを行っていけばよいと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、購入後、実際はそれ以外にも毎月負担しなければならない諸経費が意外にあることに気付かされます。特に、管理費や修繕積立金、駐車場使用料などは、共同住宅で快適に暮らしていくための必要な経費です。

中でもマンションの快適な暮らしを維持していくために支払う管理費と修繕積立金は、その役割を混同される方もいらっしゃるので、その違いを明確にしながら、管理費について解説してまいりましょう。

マンションの模型とお金
※イメージ写真

マンションでの暮らしをいつまでも快適に保ち続けるためには、日常の管理長期的な維持管理が必要になってきます。日常管理は、エントランスやエレベーター、宅配ロッカーをはじめとした共用施設について、日々の快適性や安全性を維持していくための清掃や保守点検といった管理をいいます。長期的な維持管理は、建物の経年劣化に対する長期的な維持に必要な修繕、改修などの管理をいいます。

日常管理を賄うのが管理費、長期的な維持管理を賄うのが修繕積立金と捉えておくと分かりやすいでしょう。具体的な内容例は以下の通りです。

管理費で賄う主な内容
・エントランスや共用廊下などの日常清掃
・ゴミ置き場、駐輪場などの清掃
・エレベーターのメンテナンス
・自動ドアのメンテナンス
・消火設備など防火設備の保守点検
・給水設備等の保守点検
・宅配ロッカーの保守点検
・防犯カメラの保守点検
修繕積立金で賄う主な内容
・外壁の貼り替えや塗り替え
・屋上防水のための塗り替え
・配管設備の清掃、交換
・共用部分の鉄部の塗装
・共用廊下、バルコニーなどの貼り替え
・オートロックなどの共用設備の更新
・エレベーター、機械式駐車場などの機器交換・更新
・防災設備の定期的な取り換えや修繕

なお、修繕積立金も管理費と同様に、快適に暮らしていくうえでとても重要な費用ですので、きちんと理解しておきましょう。

●修繕積立金についての記事はこちら

マンガで紹介!マンションの修繕積立金とは?

修繕積立金について詳しく分かりやすく解説しています。

管理費の相場とは?

管理費の使用目的についてお分かりいただけたところで、実際に毎月管理費として負担する支払い額の相場はいくらくらいでしょうか?また、管理費が値上がりすることがあるのか、もし管理費を滞納したらどうなるかなど、管理費を払ううえでの具体的なイメージを知っておくことは大切ですよね。詳しくご紹介しましょう。

管理費の平均額
平成31年4月に発表された国土交通省のマンション総合調査(平成30年度)※によると、管理費の平均額は、15,956円(月/戸当たり)で、築年数で見たそれぞれの平均額は下の表のようになっています。
完成年次 管理費平均額
~平成元年(1989年) 14,349円
~平成6年(1994年) 14,997円
~平成11年(1999年) 16,862円
~平成16年(2004年) 17,318円
~平成21年(2009年) 18,324円
~平成26年(2014年) 18,138円
平成27年(2015年)以降 19,897円

(「平成30年度 マンション総合調査」より抜粋)

また、同調査によると、1平方メートルあたりの月々の管理費の平均額は217円で、築年数で見たそれぞれの平均額は下の表のようになっています。

完成年次 月/平方メートルあたりの管理費平均額
~平成元年(1989年) 216円
~平成6年(1994年) 224円
~平成11年(1999年) 225円
~平成16年(2004年) 227円
~平成21年(2009年) 222円
~平成26年(2014年) 232円
平成27年(2015年)以降 255円

(「平成30年度 マンション総合調査」より抜粋)

管理費は、戸数の少ない物件やタワーマンション、グレードの高い物件などで高い傾向があります。マンションの共用施設の維持管理は、区分所有者の支払う管理費で賄うわけですから、戸数が少なければ各区分所有者の負担額が大きくなるのは致し方ありません。また、タワーマンションやグレードの高いマンションは維持すべき共用施設が増え、施設の仕様自体も高価な場合が多く、その分、維持管理にも費用がかかってきます。

修繕積立金は、長期的な建物や共用施設の維持、修繕が目的であるため、年を経て修繕すべき箇所が増えてくれば金額が上がることは十分想像がつきますね。それに対して、一般的に管理費はあまり大きな値上がり、値下がりはないとも考えられます。

ただし、マンションの区分所有者から徴収する管理費や修繕積立金自体は非課税ですが、消費税増税に伴う支出額の増加や、人件費、光熱費など高騰に伴った値上がりなどは考えられますので、あらかじめ支出を想定しておいた方がよいかもしれませんね。

滞納するとどうなる?
分譲マンションの区分所有者は、管理費などを負担しなければなりませんが、中にはうっかり管理費などの支払いを忘れてしまう場合もあります。もし、管理費などを滞納したら、どうなるのでしょうか?

滞納が発生すると管理組合から管理会社を通じて(管理を管理会社に委託していない場合は管理組合から直接)、滞っている管理費などを速やかに支払うように書面や電話、訪問などによって督促されます。その段階で支払えば大きな問題はありませんが、その後、長期間滞納を続けていると、法的措置をとられることもありますのでご注意ください。

管理費を支払う意義は?

マンションの管理費を支払う意義は、前述のようにマンションに暮らすうえで「共用施設の維持」が挙げられます。マンションの区分所有者全員に管理費を適切な額で負担してもらうことで、共用施設の快適性や安全性が保たれます。

また、管理費と修繕積立金、ともにいえることですが、このような諸経費を支払い、共用施設などを管理、修繕していくことで、「マンション自体の資産価値が保持」できます。将来、マンションを売却する際、マンションの資産価値が保たれていれば、そのときの適正な金額で取り引きすることが可能となります。

一方、一戸建ての場合は、毎月の管理費や修繕積立金の支払いはありません。その分、建物や設備などさまざまな部分の維持管理を家の所有者自らの負担で計画的に行う必要があります。これには、毎日の清掃や定期的な点検などを所有者自らが行うことや、劣化や不具合に応じて適切に、軽価格的に補修・修繕が大切になってきます。

マンションの場合は、管理費などの諸経費を支払うことで、管理員や委託業者に日々の建物の管理や長期的な修繕計画などを任せることができます。適正な額を負担する代わりに、清掃や保守をはじめ、共用施設に必要十分な管理を行ってもらうというわけですね。

管理費は、安心して快適にマンションで暮らしていくために必要な費用であるということがお分かりいただけましたでしょうか? 管理費の役割や意義が理解できれば、毎月支払うことにも納得できますね。

※出典 : 国土交通省「平成30年度 マンション総合調査〔データ編〕,管理組合向け調査の結果」
http://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

情報提供:マンション暮らしガイド編集部

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