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マンション購入ガイド

2017.06.14 更新:2019.04.23

Question

マンガでマンション固定資産税の計算方法を詳しく紹介

家族が増えることになったので、数年後にはマンションを購入したいと考えています。マンションを購入すると固定資産税という税金がかかってくるそうですが、固定資産税とはどのような税なのでしょうか?

Answer

固定資産税とは、毎年1月1日現在、土地や家屋を所有している人に対してかかる税金です。軽減措置もあるので、条件をチェックしてみましょう。

情報提供:ファイナンシャルプランナー 吹田 朝子

目次

そもそも固定資産税とは?

住宅を取得すると、固定資産税や居住区域によって都市計画税という税金がかかりはじめます。この2つは同時に支払うので、まとめて「固定資産税」といわれることもあります。今回は固定資産税について詳しく解説していきます。

電卓での計算

固定資産税とは?
固定資産(土地、家屋など)を所有することで、市区町村が提供する公共的なサービスを受ける関係性が高まることに着目し、その資産価値に応じて課税する税金です。住宅購入後、住宅ローンを完済したとしても、住宅を所有している限り毎年この税金の支払いは発生するため、もし途中で滞納してそのまま放置してしまうと、差し押さえられてしまうこともあります。

都市計画税とは?
都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に充てるための税金 (すでに市街地を形成しているか、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である「市街化区域内」にある場合が対象)。 なお、「1月1日現在」の所有者に対して請求されるので、1月2日以降に住宅を購入した場合は、売主との間で、日割り計算して固定資産税・都市計画税を清算するのが慣例になっています。

全市区町村で、税収の42%が固定資産税、6%が都市計画税で賄われている(平成25年度決算額、総務省発表)ことから、各自治体にとっても重要な税金だということがわかりますね。

これらの税金は、そもそも誰が誰に対してどういう名目で徴収する税金なのでしょうか?
固定資産税は、国ではなく市区町村から請求される税金です。毎年1月1日の時点で土地や家屋等を所有している人が、納付先となる市町村(東京23区は東京都)が算出して通知する税額に従って毎年4月以降に納税します。

マンガで解説!固定資産税の計算方法と知っておくべきポイントとは?

ここでは、固定資産税の概要や計算方法に関して、分かりやすくマンガで解説いたします!マンガ下部でも詳しく固定資産税について詳しく説明していきますので、マンガを読み終えたあともぜひチェックしてみてくださいね。

マンション固定資産税 マンガ解説① マンション固定資産税 マンガ解説② マンション固定資産税 マンガ解説① マンション固定資産税 マンガ解説②

マンガでの固定資産税のご紹介いかがでしたでしょうか?マンガの中でハセガワ室長からの説明がありましたが、固定資産税と都市計画税の計算式をもう一度、おさらいしましょう。

固定資産税(土地・家屋)の計算式
固定資産税評価額×税率1.4%(標準)
※税率は市区町村によって異なるが、標準税率1.4%が採用されているところが多い

都市計画税(土地・家屋)の計算式
固定資産税評価額×税率0.3%(上限)
※税率0.3%は上限額で、市区町村により異なる

新築マンションの固定資産税の相場って?
都内における新築マンションの固定資産税の相場は、場所や広さなどによって異なりますが、おおむね10~15万円程度。また、居住地域によって都市計画税も加算されますが、日本の全人口のうち約9割以上が歳計画地域に集中しているといわれるので、購入を検討している居住地域の都市計画税についても合わせて確認をしましょう。

「固定資産評価額」とは?
ここではマンガの中でも出てきた「固定資産税評価額」について説明していきます。

固定資産税の税額は、各市町村が定めた「固定資産税評価額」というものを元に算出されます。よく勘違いされがちですが、ここでいう「評価額」とは物件の購入価格のことではありません。固定資産税評価額とは、地方税の規定によって総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、各市区町村が決定する評価額のことを指しています。

固定資産税では購入した土地と家屋、それぞれに税金がかかります。評価基準に基づき、その土地にどれだけの価値があるのか、家屋にはどれだけの価値があるのかを地方自治体が評価し、金額として算出します。算出されたその固定資産税評価額を元に、固定資産税が決められるという仕組みです。

固定資産税評価額を決める目安となるのは?
実際に自分が住んでいるマンションや土地の評価額がどのくらいの金額なのかはやはり気になりますよね。下記にて目安の数字を記載します。

・土地…地価公示価格の7割程度
・家屋…建築費の5割~7割程度

なお、マンションの場合、自分の住宅としての専有部分の他、マンション内の他の住人も共同で使う敷地(共用土地)がありますよね。専有部分については家屋としての固定資産税が計算されますが、共用土地については、敷地全体に対する専有部分の割合に応じて計算されます。

また、購入するマンションが新築か中古かによっても、固定資産税の税額は大きく変わっていきます。固定資産税は土地と家屋それぞれに課された税金制度ですが、このうちの家屋の税金は、築年数を経ることにより家屋の価値が下がっていくことで、減少していきます。一見すると中古マンションのほうが固定資産税が低いように思えますが、一概にそうとは言えません。

固定資産税には、新築の場合固定資産税額が2分の1になるいう減税制度が用意されています。新築マンションなら、購入後5年間(長期優良住宅の場合は7年間)、税額が半分になるので、ケースによっては新築マンションを購入した場合のほうが、中古マンションを購入した場合よりも固定資産税額が抑えられることもあります。(詳細は後述)

固定資産税額は、定期的に評価額が変わる
固定資産税評価額は、3年置きに評価が見直される評価替えが行われます。土地にかかる税金と家屋にかかる税金がそれぞれ見直され、土地はさまざまな要因によって地価が上下することにより、公示価格が変更されます。建物は基本的に築年数が増え、建物が老朽化していくことによって価値は下がっていきますが、リフォームや改築工事を行った場合は、その分だけ建物の価値が上昇したと判断されて、税額が上がる場合があります。

比較してみよう!新築と中古マンションの固定資産税は?

固定資産税の面では、新築と中古、どちらがお得なのでしょうか?築年数ごとに建物にかかる税金額は落ちるものの、土地にかかる税金額は変わりません。さらに固定資産税の計算には、築年数ごとに適用される「経年減価補正率」があり、新築と中古では計算方法も大きく変わっていきます。実際に比較をして、どれくらいの固定資産税がかかるかを見比べてみましょう。

比較のために、マンションの専有面積は80㎡、新築時の建物の固定資産税評価額は1,200万円、土地の評価額は1,750万円として条件をそろえます。

土地にかかる固定資産税 建物にかかる固定資産税 合計(納税額)
新築(5年以下) 4万0833円 8万4,000円 12万4,800円
築6年 4万0833円 14万0028円 18万0800円
築10年 4万0833円 12万4,269円 16万5,100円
築15年 4万0833円 10万4,580円 14万5,400円
築20年 4万0833円 8万4,907円 12万5,700円

※計算時に使用した経年減価補正率の表は以下を使用。非木造建築での想定
出典:総務省告示第390号による改正後の固定資産評価基準「木造家屋経年減点補正率基準表」及び
「非木造家屋経年減点補正率基準表」
http://houmukyoku.moj.go.jp/kagoshima/page000190.pdf

「経年減価補正率」
※標準税率1.4%を計算に使用。
※土地が80㎡(200㎡以下)なので、税額が6分の1になる適用処置を計算に使用。
※合算後の納税額100円未満は切り捨て。

新築住宅(マンションも含む)に適用される固定資産税の減税措置は5年間。以降の6年目が最も固定資産税が高くなり、徐々に建物の評価額が下がる分、固定資産税も落ちていくことがわかります。築20年ほどの住宅であれば、新築時の固定資産税とほぼ同額になる計算に。

ケースにもよりますが、固定資産税の負担という面では、築20年以降の住宅を購入する以外では、新築のほうがお得であるといえそうですね。

固定資産税の軽減措置とは?

さて、先にも触れましたが、この固定資産税には税額が軽減される特例があります。自分で住むための住宅の場合、住宅用土地については条件を満たす限り固定資産税と都市計画税が軽くなり、新築建物については一定期間の固定資産税が軽減されます。

特に新築マンションの場合、条件を満たせば家屋に対する固定資産税が5年間(長期優良住宅は7年間)は半額となるので、条件を満たすかどうかは、重要なチェック項目となります。

また、下記に表に出てくる課税標準額は、通常、固定資産税評価額と同じ額ですが、課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は固定資産税評価額よりも低くなります。

住宅用地の特例措置

新築建物の条件 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地部分(200㎡以下の部分) 課税標準額を1/6に軽減 課税標準額を1/3に軽減
一般住宅用地 (上記以外) 課税標準額を1/3に軽減 課税標準額を2/3に軽減

住宅用の新築建物の固定資産税の特例措置:2020年3月31日までに新築された場合

新築建物の条件 固定資産税の軽減内容
次の2つをいずれも満たすこと
・居住部分の床面積の割合が1/2以上
・居住部分の床面積が一戸につき㎡以上280㎡以下
・3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 (マンション等)は、新築後 5年間、税額が1/2に
・一般の住宅(上記以外)は、新築後3年間、税額が1/2に
認定長期優良住宅の場合
(劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の項目がある)
・新築から5年間、税額が1/2に
・マンション等は7年間、税額が1/2に減額
(注)減額を受けるには新築した年の翌年(1月1日新築の場合はその年)の1月31日までに申告が必要
固定資産税の支払い時期や徴収方法とは?

ここまで固定資産税の成り立ちについてお話ししてきましたが、続いて実際にはどのようにして徴収されるのか、その時期や方法についてご説明しましょう。

4~6月ごろに自治体から納付書(通知書)が送られてくる
固定資産税の納付書は、毎年1月1日時点の土地や家屋等の固定資産の所有者に対して、4~6月頃に各自治体から送られてきて、4月からはじまる1年(年度)分を徴収する仕組みです。たとえば今年の東京都内であれば、以下のように納付期限が定められています。

第1期 :平成30年6月1日から7月2日まで(納期限 7月2日)
第2期 :平成30年9月1日から10月1日まで(納期限 10月1日)
第3期 :平成30年12月1日から12月27日まで(納期限 12月27日)
第4期 :平成31年2月1日から2月28日まで(納期限 2月28日)

原則として上記のように6月、9月、12月、2月の4期にわかれていますが、通知書の送付する自治体によっては、月がずれる場合もあります。たとえば東京都の場合は通知書が6月に送付されるので、第1期は6月、第2期は10月に期限となります。

土地・家屋を所有をしている人に対して送られてくる
固定資産税の納付書は、その土地・家屋を所有している人に対して送られてきます。納付のタイミングは課税の仕組みは以下の通り。タイミングがずれるのでわかりにくいかもしれませんが、固定資産税は、賦課期日(毎年1月1日)時点における所有者が、その年の4月1日から始まる年度分の納税義務者となります。

固定資産税の課税タイミングを説明するイラスト

また、年の途中で土地や家屋等を購入する場合、その年は直接納付をする必要がなく、翌年の1月1日の所有者として納付をします。反対に年の途中で物件等を売却する場合は、1月1日時点で所有していた者が納付することとなります。

●1月2日以降にマンションを購入した場合

1月2日以降にマンションを購入した場合の固定資産税の課税タイミングを説明するイラスト

新築マンションの場合、不動産会社から購入することが多いと思いますが、その場合は購入年の分は日割り計算になることが一般的。不動産取引の慣例として契約条項に盛り込まれていることが多いので、必ず規約を確認するようにしましょう。

また、固定資産が共有名義の場合は、持ち分の多い人や登記で先に名前が来る人を代表者として、まとめて納付書が送られてきます。固定資産税は、物件等を所有している限り納付が続きますので、共有している当事者同士で、どのように負担するかをあらかじめ相談しておくことをおすすめします。

支払い方法は選択が可能
支払い方法は1年分を4回に分割する方法と、一括納付(全期前納)する方法のいずれかを選択することができます。分割の場合は、各市町村によって第1期~第4期の納期スケジュールが少しずつ違うので、必ず概要を確認するようにしましょう。

なお、以前は一括納付で割引があるところもありましたが、最近は割引廃止の傾向にあり、単純に4回の合計が一括納付額になっているところが多いようです。また一括納付の場合は、分割納付時の第1期期限を過ぎてしまうと延滞金が発生する場合があります。そのため、毎年第1期に全額払えることのできる場合に、この一括納付の方法を選択するようにしましょう。

また、支払い場所は各市町村区の役所窓口、コンビニのレジ、金融機関の窓口などが設けられています。手続きをすることで口座引き落としにすることも可能で、そのほか、クレジットカードによる決済も最近では導入されるようになりました。納付期限に遅れることなく、一番払いやすい方法をぜひ検討してみてください。

固定資産税について注意しておくべきことって?

一括払いも分割納付もできる固定資産税。しかし、単なる納税期限だけでなく、ほかにもさまざまな注意点があります。新しいタイプの疑問、従来からの問題、それぞれ順に説明していきましょう。

タワーマンション高層階は税額が上がる
タワーマンションは、低層階に比べて高層階の住戸の分譲価格が高くなります。しかし従来の計算式では、各区分所有者の専有床面積が同じなら固定資産税額も同じという仕組みとなっており、その点に多くの疑問が寄せられていました。

そこで、マンションの高さが60m(およそ20階相当)を超え、複数階に住戸があるタワーマンションを「居住用超高層建築物」と定義し、平成29年4月1日以降に契約の物件から、固定資産税の算定方法に補正が加わることになりました。これによって、固定資産税も高層階の方が多少高めになるように変更されています。

タワーマンションについて、同じサイト内で詳しく記述しているので、気になる方はご確認ください。

タワーマンションの購入するときに知っておくべきメリットや注意点とは?

相続税の有無に関わらず、固定資産の相続人を決めておく 通常、所有者が亡くなると相続が行われますが、もしそれらの手続きをせずに放置していたらどうなるでしょうか?仮に相続税がかからない場合でも、固定資産税は毎年課税されていくことになっています。そのため、相続による固定資産の登記の変更がされなくても、自治体は戸籍をたどって固定資産税の課税対象者を探します。そして、相続人の代表者を決めて固定資産税の請求をされることがあるのです。

これは死亡者名義の固定資産税ということで「死亡者を名宛人とする課税」と呼ばれますが、滞納していれば、その分がどんどん蓄積されて、子孫代々まで影響を及ぼしかねません。土地や家屋は大切な財産です。それをどのように引き継ぐのか、納税も含めてしっかりと考えておきたいですね。

情報提供:ファイナンシャルプランナー 吹田 朝子

一般社団法人 円流塾 代表理事。ファイナンシャルプランナー、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー。1人1人の価値観を尊重しながら、暮らしを豊かにするお金との付き合い方を指南。テレビや新聞などのメディアや著書でも活躍中。
HP:http://yenstream.or.jp/