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インスペクションとは?メリットや費用を解説!

住み替えを考えています。長く住んだ家を売りに出そうと中古住宅の売却に関する情報を集めたところ、「インスペクション」という言葉に行き当たりました。インスペクションとはそもそもなんでしょう?中古住宅を売るにあたり、絶対にやらなければいけないのでしょうか…?

Answer

インスペクションは、家の状態をチェックする検査のことです。インスペクションは絶対にやらなければいけない義務はありませんが、住宅を売却する際は買手が付きやすくなり、トラブルを避けることもできるため行うことをおすすめします。

情報提供:不動産鑑定士 竹内 英二

目次

インスペクションとは?

住宅売買の情報を集めていると、「インスペクション」という言葉を見かけたことはありませんか?「インスペクションって何のこと?」と思っている人も多いのではないでしょうか。インスペクションは、英語でinspectionと表記され、日本語では「検査、調査、点検」という意味になります。

では、不動産情報に記載されているインスペクションがどのようなものなのか、インスペクションの役割やメリット、流れなどを詳しくご紹介します。

家と聴診器
※イメージ写真

建物状況を調査する住宅診断
インスペクションは住宅の売買契約前に行う不動産調査のことを指し、「建物状況調査」とも呼ばれることがあります。インスペクターと呼ばれる専門家が売却予定の家の調査を行い、住宅の劣化や欠陥、修理の方法、費用のアドバイスをしてくれます。

インスペクションによって、専門家の視点から住宅の状態を把握できるため、買主にとっては住宅を決める際の参考になったり、売主にとっては修繕すべき部分を把握できます。

古い町並み
※イメージ写真

改正法によって利用促進が義務化
2018年4月に宅地建物取引業法が改正され、不動産会社は、媒介契約の締結時にインスペクションを実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を、依頼者に交付すること等が義務化されました。これによって、不動産会社は売主と買主にインスペクションに関する説明を行うことになります。

さらに、2020年4月には民法が改正され、住宅の不具合に対する売手側の責任である「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」に代わりました。契約不適合責任になったことにより、売却後に売主が問われる売主責任は以前よりも重くなっています。

法改正に伴い、インスペクションの重要性が高まっているため、住宅の売却を考えている人はインスペクションについてよく調べておく必要があります。

●瑕疵に関する記事はこちら

瑕疵とは?不動産売買で知っておきたい法律をご紹介!

瑕疵について詳しく紹介しています。

家を診断する男性と、相談する女性
※イメージ写真
インスペクションのメリットとは?

インスペクションは、中古住宅の売却の際に行います。中古住宅の売買が盛んな欧米ではインスペクションは一般的に行われている行為です。日本でもインスペクションが普及すれば、より安心して家の売買をすることが可能になりますね。では、インスペクションを行う具体的なメリットは何なのでしょうか?売主側のメリットと買主側のメリットに分けて詳しくご紹介していきます。

売主側のメリット

[ 1 ] 自宅の建物状況を把握することができる
インスペクションを実施することで、自宅の建物状況を把握することができます。補修の必要箇所や劣化状況など家の状況を把握することで、売却後に問われる売主責任の可能性の手がかりを知ることができます。

[ 2 ] 高くスピーディーに売買できる
インスペクション済みの住宅は高く、スピーディーに売却できる可能性があります。理由として、プロの第三者的視点から行われるインスペクションが済んでいることで、買主が家を見る際の安心材料の1つとなり、インスペクションを実施していない住宅と差別化できることが挙げられます。

[ 3 ] 瑕疵担保保険の付保要件になる
新耐震基準を満たしている住宅で、かつ、インスペクションに合格している住宅は既存住宅売買瑕疵(かし)保険(通称、「瑕疵担保保険」)を締結することができます。瑕疵担保保険とは、売却後に瑕疵が発見された場合、その補修費用を保険料によってまかなうことができる保険です。

瑕疵担保保険を締結すると、売却後、一定の保証を付けて住宅を売ることができます。また、1981年12月31日以前に建築された住宅でも、買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

家の積み木
※イメージ写真

買主側のメリット

[ 1 ] 欠陥住宅を避けることができる
買主側のメリットとして、まず挙げられるのが、インスペクションをすることによって、欠陥住宅を避けられることです。たとえば、インスペクションをした結果、シロアリ被害がある物件であることが分かった場合は購入を見送ることができます。

[ 2 ] 購入後のリフォーム費や修繕費の予測が立てられる
インスペクションをすることで、住宅の劣化状況が把握でき、リフォームや修繕が必要な箇所を特定することができます。これにより、購入後のリフォーム費や修繕費の予測が立てられるため、資金計画が立てやすいメリットがあります。

[ 3 ] 引渡し後のリスクを減らすことができる
インスペクションをすることで、事前に住宅の劣化状況を把握することができるため、引渡し後に生じる可能性がある不具合や、生活に支障をきたす修繕を軽減することができるメリットがあります。

電卓とスケジュール表と積み木とへら
※イメージ写真
インスペクションの注意点をご紹介

メリットと併せて知っておきたいのが、注意点ですよね。ここでは、売主側と買主側に分けてそれぞれの立場からインスペクションの注意点をご紹介します。

売主側の注意点

[ 1 ] 想定外のリフォーム費用や修繕費用がかかる
インスペクションをした結果、大規模なリフォームや修繕が必要となってしまった場合は、高額なリフォーム費用や修繕費用がかかる可能性があります。

[ 2 ] 売却価格の値引き交渉をされる可能性がある
買主側が行うインスペクションによって、リフォームや修繕が必要な箇所が見つかった場合、売却価格の値引き交渉をされる可能性があります。新築購入の資金計画を立てていた場合は、これによって、狂いが生じてしまうでしょう。

買主側の注意点

[ 1 ] 売主や不動産会社の許可に時間がかかる
買主が購入希望の住宅に対して、インスペクションを行う場合は、売主や不動産会社に許可をもらわなければなりません。その際に、許可が降りるまでに時間がかかってしまうケースがあるので注意しましょう。事前に、不動産会社に確認をとっておくとスムーズです。
買主側がインスペクションを申し出ることができるタイミングは、買付証明書を提示するときが一般的となっています。ほかの購入希望者からの検討は、ストップしてもらった上で行うことが適切です。

[ 2 ]守秘義務を守る
買主が購入前にインスペクションを行う場合、結果に対する守秘義務契約を締結してから行うことが一般的です。万が一、インスペクションの結果が悪く、購入を見送る場合には、その結果を他言しないようにする必要がります。欠陥があることを他言すると、売主に迷惑がかかるためです。

先を越されるイメージ図
※イメージ写真
具体的にはどんな所を診断するの?

住宅の欠陥や不具合を明らかにするインスペクション。2018年4月1日に改正された宅地建物取引業法が対象としているインスペクションは、家を壊さずにできる、目で見たり触ったりできる範囲となっています。しかし、マンション、一戸建てではそれぞれ検査の仕方に違いがあります。では具体的に、どんな所が検査の対象になるのか、お伝えしますね。

床下
※イメージ写真

マンションの場合
鉄筋コンクリート造のマンションの場合は、主に以下のことをインスペクションで検査します。

・家の構造の安全性
・雨漏りや水漏れの有無
・給水管や排水管などの設備配管の健全性(オプションであることが多い)

なお、木造の共同住宅は、一戸建て住宅と同じ範囲の検査が行われます。

対象部位 検査対象とする劣化事象など 検査方法
壁、柱、梁 鉄筋または鉄骨の腐食、コンクリートのひび割れ 目視、計測
天井、内壁、外壁、屋外に面したサッシ 雨漏りまたは水漏れなど 目視
給水管、給湯管、排水管
(オプションとなることが多い)
給水管の赤水、水漏れ、排水管のつまり 目視、触診による通水の確認

一戸建ての場合
一戸建ての場合は、マンションのインスペクションで対象となる箇所のほかに、小屋組みや柱、土台など家の構造自体を支える部分も検査の範囲となります。

対象部位 検査対象とする劣化事象など 検査方法
小屋組み、柱・梁・床、土台・床組などの構造耐力上主要な部分 木造では蟻害・腐朽、鉄骨造では腐食、鉄筋コンクリートでは基礎の劣化など 目視、触診、打診、計測
屋根、外壁、屋外に面したサッシ、小屋組、天井、内壁 雨漏りがする可能性が高い欠損やずれ、水漏れなど 目視
給水管、給湯管、排水管
(オプションとなることが多い)
給水管の赤水、水漏れ、排水管のつまり 目視、触診による通水の確認

※1

給排水路検査や、耐震診断などは、オプションサービスとして、別料金で行われる場合もあります。床下調査は最初から基本サービスとしている業者もあります。インスペクションの基本サービスの範囲や検査オプションの種類は、業者によって違うため、事前に確認をしましょう。

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インスペクション料金の相場は?

インスペクションの手順を押さえたところで、どれくらいの費用がかかるのかが気になる人も多いのではないでしょうか?インスペクションの相場はいくらくらいなのか、ご紹介します。

電卓と見積書
※イメージ写真

基本診断で約4.5~6.5万円程度
インスペクションの基本診断にかかる料金は、約4.5~6.5万円です。しかし、マンションと一戸建て、床面積など、住宅の状況よって検査の内容が違ってくるため、あくまで目安として考えておきましょう。また、給排水路検査は、オプションとして別料金となる場合があります。

補助金の利用も可能
インスペクションを実施する場合、補助金を利用できる場合があります。補助金には一部の自治体で制度があります。

自治体の補助金制度の例としては、山形県の「中古住宅診断補助」が挙げられます。この補助金制度では、中古住宅の売買の際に、インスペクションの調査費用の2分の1(上限3万円)を補助してくれます。補助金制度利用を希望する人は、自治体に連絡をして補助金制度があるかどうか確認しましょう。

なお、国が行っている「長期優良住宅リフォーム推進事業」の補助金制度では、工事前にインスペクションを行うことが要件となっています。

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診断までの流れ

住宅を売買する際に、必要性が高まっているインスペクション。具体的にどういったステップを踏んで行われるのでしょうか。診断までの流れについて詳しくお伝えします。

インスペクションの流れは次の7ステップです。

[ 1 ] 不動産会社によるあっせん
[ 2 ] インスペクション業者の決定
[ 3 ] 申し込み
[ 4 ] 書類の準備・送付
[ 5 ] 実施
[ 6 ] 診断結果受け取り
[ 7 ] 代金支払い

では、それぞれの行程を詳しく見てみましょう。

[ 1 ] 不動産会社によるあっせん
まず、不動産会社から適切なインスペクターをあっせんしてもらいます。インスペクターは自分で探す必要はありません。不動産会社は無料で適切なインスペクターを紹介してくれます。

電話とスマホとメモ
※イメージ写真

[ 2 ] インスペクション業者の決定
複数のインスペクターの紹介を受けた場合は、取り寄せた見積もりや情報をもとに比較検討して、業者を決定します。業者のホームページにも目を通して、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者であるか念のため確認しましょう。

[ 3 ] 申し込み
申し込むときは、インスペクションをする日時の候補をいくつか挙げておきましょう。インスペクションには立会いが必要で、最低でも数時間はかかることが多いです。

[ 4 ] 書類の準備・送付
インスペクションにあたり、次のような書類を準備します。
※1書類がそろっているほど、インスペクションの質は上がります。書類は当日までに準備するか、インスペクション業者にあらかじめ送付する場合もあります。

・新築時の設計図書
・改修工事の記録(設計図書、内訳書など)
・建築確認済証
・検査済証
・住宅性能評価書(あれば)
・建物登記簿謄本
・共同住宅の場合は管理規約、長期修繕計画などの書面の写し 

   
書類山積み
※イメージ写真

[ 5 ] 実施
インスペクション業者が検査している横で、依頼主自身もしっかり目で見て、計測した数値の確認を。分からないことや不明な点、気になる箇所は、その場で聞きましょう。

[ 6 ] 診断結果受け取り
インスペクションの実施後、インスペクション業者から報告書が送られてきます。インスペクションの現場で、自分自身が把握したことと、報告書に違いはないかを確認しましょう。

[ 7 ] 代金支払い
報告書に問題がなければ料金を支払い、完了です。領収書を受け取り、保管しましょう。

業者の選び方のポイント

インスペクションを実施する際には数多くの業者から検討して、より最適なインスペクション業者を選ぶ必要があります。ここではインスペクション業者を選ぶ際のポイントをご紹介します。

複数の会社を比較する
インスペクションはそう何度も経験するものではなく、自宅のインスペクションの適正な価格がいくらくらいか分かりづらいものです。そのためインスペクション業者を選ぶときは、複数の会社を比較して相場を知ることが大切です。

建築の専門家
※イメージ写真

確認するポイント
複数の会社から業者を選ぶときの判断材料として、以下の点でインスペクション業者を比較するのがおすすめです。

●資格の有無
インスペクションの業者を見極める大きなポイントは、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」であるかどうかという点です。インスペクターは「既存住宅状況調査技術者の資格者」であることも必要です。

「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」が行うインスペクションは、合格すれば既存住宅売買瑕疵保険の加入要件を満たします。

インスペクションを実施した場合でも、既存住宅売買瑕疵保険に加入できないとあまり意味がありません。業者選定を間違えないためにも、インスペクターは必ず不動産会社に紹介してもらうようにしてください。

●見積もり
複数の会社から見積もりをもらうときは、比較するために全く同じ条件を各社に伝えましょう。条件としては、たとえば給排水管路検査を含めるか否かといったものがあります。

見積もりをもらってから、気付かなかった点が出てくることがあります。その場合は、面倒でも、ほかの会社に同じ条件を伝えて、見積もりを出し直してもらうのがおすすめですよ。

●報告書のサンプル
見積書と同時に、インスペクションの報告書サンプルを取り寄せましょう。一般的な報告書のサンプルと見比べて、不明な点があればインスペクション業者に問い合わせましょう。

●インスペクション後の対応
インスペクションによって修繕箇所が分かったときのサービス内容を確認しておきましょう。適切な修繕業者を紹介してくれるインスペクション業者もあれば、インスペクション業者が自ら修繕してくれる場合もあります。

そのため、修繕の相談ができる業者かどうか、ほかに事業を行っているインスペクション業者の場合は、それをきちんと伝えられているかを確認しておきましょう。もちろん、公正なインスペクションのために、インスペクションを依頼する業者とリフォーム業者は完全に分ける、という選択もあります。

なお、仲介する不動産会社自体がインスペクション業者でもある場合、客観性を確保する観点から依頼者(売主)の同意がない限り、インスペクションを受注できないことになっています。中立性を担保するためにも、インスペクション業者は不動産会社とは別の会社にすることが適切です。

不動産について話す男性と夫婦
※イメージ写真
インスペクションを賢く利用しよう!

インスペクションは、住宅売買の際の検討材料になるもの。現在のところ法的な義務はありませんが、インスペクションは、中古住宅の売買の現場で今後ますます重要になっていくでしょう。

中古住宅の売買においては、インスペクションでは分からない欠陥に備えて「既存住宅売買瑕疵保険」もあります。保険とインスペクションを併せて利用すると、売主も買主も、安心して中古住宅の売買ができます。

家は暮らしの基礎。その家の状態をきちんと把握するために、売却の検討を始めたら、住宅診断、インスペクションをするのはいかがでしょうか?

情報提供:不動産鑑定士 竹内 英二

株式会社グロープロフィット代表取締役。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士、不動産キャリアパーソン、中小企業診断士。不動産の専門家として、不動産鑑定やコンテンツのライティングを行う。

HP:https://grow-profit.net/