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低炭素住宅とは？

近頃は住宅について調べていると、「低炭素住宅」という言葉に触れることが多いのではないでしょうか？低炭素住宅とは、地球温暖化、もしくは気象変動の原因とされる、二酸化炭素排出の軽減対策をしている住宅です。法的には、低炭素住宅は「エコまち法」の「低炭素建築物認定制度」の基準に適合する住宅、といえます。

エコまち法とは、都市部での二酸化炭素の排出を軽減しようという法律で、今後の街のあり方を提示しています。そしてそのなかで地球環境に配慮する住宅の1つとして、低炭素住宅を求めているのです。

地球環境に配慮する住宅には低炭素住宅のほかに、「長期優良住宅」や「ZEH（ゼッチ）住宅」があります。長期優良住宅は長期にわたって快適に住める住宅であり、ZEH住宅は、断熱性や熱効率を向上させる省エネ設備を使用して、年間のエネルギー収支が実質ゼロになるような住宅です。

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低炭素住宅、長期優良住宅、ZEH住宅と、地球環境に配慮する住宅のあり方のなかで、本記事では低炭素住宅について解説していきます。また、低炭素住宅と長期優良住宅の違いについてもお伝えします。

低炭素住宅の認定基準とは？

低炭素住宅の認定基準には大きく2つ、「省エネルギー性に関する基準」と、「そのほかの低炭素に関する基準」があります。省エネルギー性に関する基準は全て満たす必要がある一方、そのほかの低炭素に関する基準は、9つの項目のうち1つ以上の項目の基準(2022年10月以前は8項目のうち2項目以上）をクリアしていればよい、という選択の余地があるものとなります。ここではそれぞれを詳しく見ていきます。

省エネルギー性に関する基準
省エネルギー性に関する基準は、「住宅内のエネルギー効率に関する基準」と言い換えることができます。住宅内でエネルギー効率をよくするには、エネルギーの需要を最小限にする基準がさらに必要です。ここでの基準には2つ、「外皮の熱性能に関する基準」と「一次エネルギー消費量に関する基準」とがあります。

●外皮熱性能に関する基準
「外皮熱性能」とは、外壁や屋根、床のような住宅の「外皮」が、住宅内の温度を保つ性能のこと。住宅内のエネルギー需要のなかで最も高い割合を占めるのが、冷暖房です。冬の住宅は暖かさを住宅内で保ち、夏の住宅は涼しさを住宅内で保つ必要があります。住宅内の温度を保つには、住宅が外気をいかにシャットアウトできる能力があるかが問われるのです。

ただし、やみくもに外気をシャットアウトするだけでは、「結露」の問題が生じます。結露とは、激しい温度差で窓や壁に水滴が生じることで、住宅や人にとって適切な湿度ではない状況になっている、といえます。住宅内の結露は、住宅にカビやダニの発生を招き、人の身体にアレルギーや喘息をもたらします原因になる可能性もあるので注意しましょう。

外気熱をシャットダウンしながらも、外気と住宅内の空気の通りとなる換気への考慮が、住宅の外皮熱性能に関する基準に含まれています。

●一次エネルギー消費に関する基準
「一次エネルギー消費」とは、住宅内で発生する、暖冷房、換気、照明、給湯、家電などのエネルギーの消費量を示します。この消費量が少ないほど、省エネの程度が高いといわれています。低炭素住宅の場合は、一次エネルギー消費量が、省エネ法で定められている「省エネルギー基準」よりも10％を超える省エネ性能を有することが認定の基準です。

ちなみに、省エネ法は、1976年に起こったオイルショックを契機に、エネルギーを合理的に使うことを目的に作成された法律です。また、省エネルギー基準とは、建築性能を計る基準です。低炭素住宅は、従来の省エネルギー基準に比べて、9割以下のエネルギー消費となるように設計されるよう求められています。

そのほかの低炭素に関する基準
低炭素住宅の認定において、省エネルギー性に関する基準は全てを満たす必要がありましたが、そのほかの低炭素に関する基準は、以下の表の9項目のうち1項目以上を満たしていればよい、ということになっています（2022年10月以前は8項目のうち2項目以上）。ただし、下に挙げる項目以外にも、低炭素のために役立つと国土交通省に認められる性能があれば、それも項目に加えられます。

選択的項目		選択的項目の内容
エネルギーマネジメント	1	HEMSまたはBEMSの設置
	2	再生可能エネルギーと連携した蓄電池の設置
節水対策	3	節水に資する機器（便器、水栓など）の設置
	4	雨水、井戸水または雑排水の利用のための設備の設置
ヒートアイランド対策	5	一定のヒートアイランド対策を行っている
建造物の低炭素化	6	住宅の劣化の軽減に資する措置
	7	木造住宅または木造建築物である
	8	高炉セメントまたはフライアッシュセメントの使用
エネルギーのモビリティ化	9	V2H充放電設備の設置

ここからは、上記の9項目を詳しく見ていきましょう。

●選択的項目1，2：エネルギーマネジメント
住宅内のエネルギーの管理は「HEMS（ヘムス）」または「BEMS（ベムス）」の設置で可能になります。HEMSとは、Home Energy Management Systemの略で、住宅内のエネルギーの需要と供給を数値化し、インターネットで管理して見える化する仕組みです。一方、BEMSは、Building and Energy Management Systemの略で、住宅のHEMSに対して、ビル版がBEMSです。

一方、住宅内のエネルギーの供給は、「再生可能エネルギー」を利用した発電設備およびそれと連携した蓄電池の設置で可能になります。再生可能エネルギーとは、太陽光や風力など自然エネルギーのこと。また蓄電池の設置で、電力会社をはじめとする外部からの供給が見込めない停電時にも、住宅内でエネルギーを賄えます。

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●選択的項目3，4：節水対策
節水対策とは、主に下水の収集や処理の過程でかかるエネルギーの削減のことです。下水道は年間東京ドーム約1万2000杯分の下水を処理しており、そこで多くのエネルギーを消費しています。※1下水処理のエネルギー削減としては、住宅内の節水と上水施設を利用しない水の利用が挙げられます。

節水する機器には便器や水栓などがあります。節水する便器には、「節水トイレ」と呼ばれるものがあり、たとえば節水型大便器は洗浄水量6.5L以下で使用できます。従来のトイレでは通常13L使用するので、節水トイレは50％の節水が可能になる、といえるでしょう。一方、節水する水栓とは、公益財団法人日本環境協会がエコマーク認定した水栓、または同等以上の節水性能があるものです。

●選択的項目5：ヒートアイランド対策
「ヒートアイランド」とは、都市部だけが周囲から島のように孤立した形で気温上昇している状態のこと。ヒートアイランド対策をしている住宅としては、下記のいずれかにかなうことが求められます。

[ 1 ] 緑地または水面の面積が敷地面積の10％以上
[ 2 ] 日射反射率の高い舗装の面積が敷地面積の10％以上
[ 3 ] 緑化を行う、または日射反射率の高い屋根材を使用する面積が屋根面積の20％以上
[ 4 ] 壁面緑化を行う面積が外壁面積の10％以上
[ 5 ] 上記の1の割合、2の割合、3の割合の2分の1および4の割合の合計を10％以上とすること

日射反射とは、太陽熱を反射する作用のこと。日射反射率が高い塗装の屋根ほど、太陽熱による住宅内の温度上昇を避けられます。住宅内の温度上昇を避けられると、冷房の使用を抑えられ、二酸化炭素排出量の削減へとつながります。

●選択的項目6，7，8：建築物の低炭素化
建築物の低炭素化とは、建築物のなかでも「躯体（くたい）」による二酸化炭素排出量の軽減を示します。躯体とは建物の構造部分、建物全体を支える骨組みの部分で、住宅でいえば、柱や梁（はり）、床、壁などを指します。躯体の二酸化炭素排出量を減らすためには、長期使用、建材の木材利用、低炭素化したセメントである高炉セメントやフライアッシュセメントの利用が挙げられます。

「住宅の劣化の軽減に資する措置」とは、住宅性能表示基準において「劣化対策等級3(計画)」を取得していることを指します。劣化対策を講じ、長寿命化を促すことにより、住宅建設段階ならびに解体時に排出される産業廃棄物の総量を削減し、環境負荷の低減に貢献します。また、等級3とは75～90年、おおむね3世代にわたって住めるほど住宅の耐久性があることです。長期にわたって快適に住める住宅は、廃棄の時期を遅らせることになり、低炭素化、二酸化炭素排出量の削減につながります。

躯体の建材として木材を使うことは、「森林経営」の1つとなり、国内の森林を守り育てることになります。森林経営とは、木を植える、育てる、使う、また植える、という循環を、経済活動のなかで行うこと。単純に木を切らずに森を守るのは、資本主義経済の理屈に合わないのです。木を切らない、とするだけでは、より経済効率のよい土地利用のために森林が消えてしまいます。そこで森林を保存する施策として、森林経営の具体的な推進がなされています。

低炭素住宅の躯体の建材として、高炉セメントやフライアッシュセメントが挙がっているのは、コンクリート由来の二酸化炭素排出量の95％がセメントに由来しているためです。住宅でセメントを使うのであれば、低炭素化を施した、高炉セメントやフライアッシュセメントの使用が望ましいとされます。

●選択的項目9：エネルギーのモビリティ化
V2H充放電設備とは、電気自動車への充電、または電気自動車からの放電ができる設備のことです。「Vehicle　to　Home」の略であるV2Hは、太陽光発電によって住宅内でつくられたエネルギーを電気自動車に充電したり、電気自動車のバッテリーのエネルギーを住宅内で活用したりといった仕組みです。 この項目は2022年10月以降から加えられました。

また、国土交通省が2022年10月1日より施行を予定している「誘導基準の見直し（建築物省エネ法）及び低炭素建築物の認定基準の見直し（エコまち法）について」によると、再生可能エネルギーの利用設備の対象は以下の表のように変更されるので、注意しましょう。※2

	10月より対象となる再生可能エネルギー利用設備	現行の省エネ基準における評価
太陽光発電設備	〇	〇
風力・水力・バイオマスなどを利用する発電設備	〇	-
太陽熱や地中熱を利用する設備	〇	〇
河川水熱などを利用する設備	〇	-
待機熱を利用したヒートポンプ	×	〇
薪やペレットストーブなど	〇	-

そのほかにも、再生可能エネルギー導入にあたり、一戸建て住宅の場合は、省エネ量と創エネ量の合計が、各設備の基準一次エネルギー消費量の合計1/2以上と定められていたりします。低炭素住宅を検討している人は10月以降に施行された内容をしっかりと確認しておきましょう。※3

低炭素住宅のメリット

低炭素住宅の魅力としては、税金の優遇措置や補助金、「フラット35S」の利用、容積率の緩和など公的な機関によるメリットのほか、エネルギー効率のよさによる維持費の軽減が挙げられます。詳しく見ていきましょう。

税金の優遇措置
低炭素住宅では、税金の優遇措置によって節税が可能です。ここではそれぞれの優遇措置について大まかにお伝えしますが、優遇措置を受ける条件や必要な手続きなどは、国土交通省のホームページで確認してください。

●住宅ローン減税
低炭素住宅の場合、住宅ローン減税で優遇措置があります。そもそも住宅ローン減税とは、年末時のローン残高0.7％を所得税から最大13年間控除する制度を指します。低炭素住宅では、2025年まで住宅ローン減税の控除対象となる借入限度額が以下のように拡充されます。※4

低炭素住宅2024年・2025年入居

項目	借入限度額	控除期間
新築	4,500万円	13年
中古	3,000万円	10年

なお、子育て世帯や若者夫婦世帯が認定住宅等の新築または認定住宅等で建築後使用されたことのないものの取得をしたり、買取再販認定住宅等の取得をして2024（令和6）年中に居住の用に供したりした場合、控除対象借入限度額が増えます。子育て世帯・若者夫婦世帯の条件は以下の通りです。

・年齢40歳未満であって配偶者を有する者、年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者
・年齢19歳未満の扶養親族を有する者

控除対象借入限度額は、以下のように増額します。

・認定住宅の場合は、4,500万円から5,000万円に増額
・ZEH水準省エネ住宅の場合は3,500万円から4,500万円に増額
・省エネ基準適合住宅の場合は、3,000万円から4,000万円に増額

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●登録免許税
低炭素住宅の場合、「所有権保存登記」や「所有権移転登記」をする際にかかる「登録免許税」が以下の表の通りに引き下げられます。(2027年3月31日までに取得した人が対象)※5

建物を新築した場合には所有権保存登記が、新しく家を購入するときには所有権移転登記が、それぞれ必要になります。不動産は登記によって他者に所有権を主張しますが、登記をするために必要な税金が登録免許税です。

たとえば、新築住宅の固定資産税評価額及び法務局認定価格が3000万円の場合、一般住宅と低炭素住宅を比較すると登録免許税は以下のようになります。

	一般住宅	低炭素住宅
所有権保存登記	0.15％ 4万5000円	0.1％ 3万円
所有権移転登記	0.3％ 9万円	0.1％ 3万円

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条件がよく組める住宅ローン
低炭素住宅では、「フラット35S」が利用できます。フラット35Sとは、質の高い住宅を購入する際に、金利優遇が受けられる住宅ローンです。省エネルギー性や耐震性など、国が認める基準に達した性能を備えた住宅で利用できます。

補助金の受給
低炭素住宅の場合、以下の3つの補助金を受けられる場合があります。

・地域型住宅グリーン化事業
・子育てエコホーム支援事業
・各地方自治体による独自の補助金制度

地域型住宅グリーン化事業は、木造住宅の普及のための制度です。国土交通省を中心としたグループに参加している、木造住宅事業関連業者に低炭素住宅を発注すると、一戸あたり90万円の補助金を受給できる場合があります。

地域型住宅グリーン事業は長期優良住宅やZEH住宅でも利用することができます。また、このような気密性と断熱性の高い住宅は、各地方自治体によって独自の補助金制度が用意されていることもあるため、確認しておきましょう。

なお子育てエコホーム事業は、低炭素住宅として認定申請された年月日によっては補助金制度を受られない場合があります。詳しくは公式ページをご覧ください。

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補助金の併用
低炭素住宅、長期優良住宅、ZEH住宅には、それぞれ補助金制度が用意されています。どれも省エネ性能を備えているため、仕様が重なることがあります。そこで、「複数の認定を受ければ、その分補助金の受給枠が広がるのではないか？」と思うこともあるでしょう。

結論からいうと、「国同士」の補助金は、財源が同じであるため併用はできません。ただし、国庫補助が含まれていない、都道府県等が実施するほかの補助金との併用であれば、両方を受給することができます。受けたい補助金制度に国庫補助が含まれているかどうかは、当該補助事業をしている窓口に事前に問い合わせておくと安心です。

なお、省エネ住宅関連の補助金申請は、住宅の購入やリフォームをする個人ではなく、住宅の建築やリフォームを請け負った業者が行うケースが多いのです。補助金の申請ができるのは、国の登録を受けた業者のみです。業者への依頼を検討する際には、併せて補助金のことも確認しましょう。

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容積率の緩和
低炭素住宅は、「都市計画法」という法律によって「容積率」が緩和されます。容積率とは敷地面積に対する床面積の割合のこと。低炭素住宅の、低炭素化をする設備のための床面積が容積率の緩和の対象となります。容積率の緩和では、住宅の総床面積の20分の1を上限とし、都市計画法に基づいて地方自治体が定めている住宅の容積率から、低炭素化の設備分の容積率を差し引きます。差し引いた分、敷地面積に対する床面積を広げられます。

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高エネルギー効率の家
低炭素住宅は、エネルギー効率が高い家となります。低炭素住宅として認定されるには、外皮熱性能に関する基準の断熱性能をクリアする必要があるためです。断熱性能を確保している住宅は、夏は涼しく、冬は暖かい快適な住空間を実現します。また、住宅内の省エネルギー化によって、毎月の冷暖房費を抑えられます。

低炭素住宅の注意点

低炭素住宅は、認定基準を満たすための設備や申請が必要になり、その分、コストがかかったり、申請のための手間がかかったりといったことがあります。詳しく見ていきましょう。

高コストの可能性
低炭素住宅と認定されるには、省エネ性の高い建築構造や設備が必要になり、一般住宅よりも高コストになる可能性があります。また、低炭素住宅の認定には申請費用を支払わなければなりません。低炭素住宅の申請費用は各地方自治体によって異なりますが、平均的な一戸建て住宅で、4万円～6万円です。そのうえ申請には依頼する業者への手数料も必要となるため、申請には合計で10万円ぐらいの費用がかかると見ておいたほうがよいでしょう。

認可申請の制限
住宅がある地域によっては、低炭素住宅の認定が受けられない可能性があります。冒頭でお伝えしたように、低炭素住宅はエコまち法によって、地球環境に配慮した街の住宅として認定されるものです。そのため、低炭素住宅と認定される住宅は、「市街化区域」および「非線引都市計画区域で用途地域が定められている区域」に限定されます。

市街化区域とは、道路や下水など生活基盤を住民が共同で効率的に使うために、街と郊外とを区域で分けた、街の区域のこと。「非線引都市計画区域で用途地域が定められている区域」とは、市街化区域か市街化調整区域かの線引きはなされていないものの、都市計画区域となっている区域のことです。

エコまち法は街のあり方を示す法律のため、低炭素住宅と認定される住宅は、市街化区域および非線引都市計画区域で用途地域が定められている区域にある住宅に限定されます。

長期優良住宅との違いは？

低炭素住宅と長期優良住宅の違いは大きく2つ、認定基準と税制措置です。

認定基準は、低炭素住宅に比べて長期優良住宅のほうが劣化対策や耐震性などより多くの項目があります。また認定基準において、低炭素住宅は省エネ性能に比重が置かれ、長期優良住宅は長期間の良好な住環境の維持に比重が置かれています。認定取得のハードルは、認定基準がより多い長期優良住宅のほうが高いといえるでしょう。

次に税制措置を比較すると、低炭素住宅に比べて長期優良住宅のほうが優遇されています。たとえば、長期優良住宅の場合には以下のように固定資産税の減額措置があります。※6

	一般住宅特例(低炭素住宅を含む)	長期優良住宅
一戸建て	3年間　1/2	5年間　1/2
マンション	5年間　1/2	7年間　1/2

このように固定資産税の特例は、低炭素住宅に対しては設けられておらず、一般住宅の特例を適用する形となります。

低炭素住宅はこれからのスタンダード

低炭素住宅は、エコまち法が描く未来の住宅の1つです。地球環境に配慮した住宅としてよりハイスペックな長期優良住宅やZEH住宅に対して、低炭素住宅は人が多く住む街の住宅としてのスタンダードといえるかもしれません。

低炭素住宅の認定を受けた住宅は、地球にやさしいだけではなく、住みやすさも配慮されています。住みやすさのなかには、毎月のランニングコストの軽減も含まれます。低炭素住宅の基本項目では断熱性能や消費電力の軽減が求められるため、電気料金が軽減されます。また、認定の際の選択的項目で節水機能を備えていれば、水道料金も軽減されることになります。

低炭素住宅の初期費用は、一般住宅よりもかかる可能性がありますが、補助金の活用や、入居後の毎月のランニングコスト、また将来的に家を売却する際の買主への安心感などをトータルで考えると、コストパフォーマンスは決して悪くない、といえるのではないでしょうか？

今後、新居を検討する際は、低炭素住宅の認定を受けた住宅を1つの条件とするのも一考です。

※1出典：2050年カーボンニュートラル実現に向けた最近の動向と下水道事業における取組,国土交通省
http://001408215.pdf (mlit.go.jp)
（最終確認日：2024年1月5日）

※2出典：誘導基準の見直し（建築物省エネ法） 及び低炭素建築物の認定基準の見直し（エコまち法）について,国土交通省
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/yudou_teitanso/pdf/kaisei221001.pdf
（最終確認日：2024年2月27日）

※3出典：①都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）に 基づく低炭素建築物の認定基準の見直しについて,国土交通省
https://www.meti.go.jp/shingikai/enecho/shoene_shinene/sho_energy/kenchikubutsu_energy/pdf/015_03_00.pdf
（最終確認日：2024年2月27日）

※4出典：住宅ローン減税,国土交通省
住宅：住宅ローン減税 - 国土交通省 (mlit.go.jp)
（最終確認日：2024年2月27日）

※5出典：認定炭素住宅に対する税の特例,国土交通省
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_01.pdf
（最終確認日：2024年3月15日）

※6出典：認定長期優良住宅に対する税の特例,国土交通省
長寿命住宅（２００年住宅）税制の創設 （登録免許税・不動産取得税・固定資産税） (mlit.go.jp)
（最終確認日：2024年3月15日）