長谷工の住まい HASEKO URBEST

住宅ローンの基礎知識

戸建てやマンションの購入を検討するにあたって、月々にいくらの負担がかかるのか、イメージを持っておきたいという人が多いのではないでしょうか。住宅ローンの計算をするにあたって、まずは知っておくべき基本的な用語についてご紹介していきます。

住宅ローン
住宅ローンとは、住宅を購入したり、新築、改築したりするために金融機関から借りるお金のことです。住宅の購入には、何千万円という大金が必要になります。それらを一括で用意できる方は、そう多くはありません。多くの場合は、銀行などの金融機関から、住宅購入のための資金を融資してもらう、住宅ローンを利用することになります。

住宅ローンの金利 (利息)
金利とは、お金を借りる際にかかる手数料のようなもので、基本的には借りた金額に対して「%」表示となっています。住宅ローンの支払い額には、毎月、この金利の返済も含まれています。金利、利息、そして年利と月利は、住宅ローンの返済額を計算するうえでもよく使われる用語なので、覚えておくようにしましょう。

住宅ローンの固定金利・変動金利の違いとは？

住宅ローンの借入可能額を計算する方法は？

住宅ローンの借入額は個人の年収や就業状況によって異なります。ここでは、一般的な借り入れの審査基準と一例についてご紹介します。

年間返済額の上限をチェック
各金融機関では、ローンの融資額を決定するさいに「返済比率（返済負担率）」と呼ばれる基準を用います。年収のうち、どれくらいをローン返済にあてるかを示したもので、目安としては年収の25％～35％が年間の返済額といわれています。住宅ローンの借入時に、ほかに車のローン支払いなどがある場合は、さらにその分が年間返済額から差し引かれます。

[　年間返済額の計算式　]
年収×返済負担率（25％～35％）－ほかのローン利用の年間返済額＝年間返済額

[　シミュレーション　]
・年収650万円
・借り入れ先の金融機関が定める返済負担率30%
・住宅ローン以外のローン利用がない場合

650万円×30%＝195万円
年間返済額＝195万円

上記では年収を例に出していますが、可処分所得で計算したほうがより正確に返済額を算出できます。詳しく返済額を知りたい方は、可処分所得でも計算してみてください。可処分所得は、給与から税金と社会保険料を引いた額で実際の手取りの金額となります。

借入可能額を計算する

住宅ローンの借入可能額は、上記で計算した年間返済額に、決まった計算式を当てはめることで、求めることができます。

[ 借入可能額の計算式 ]
年間返済額÷12（ヵ月）÷100万円あたりの返済額×100万円

100万円あたりの返済額とは…35年固定の場合、審査金利4％を元に算出すると、4,428円となります。審査金利は一般的な金利とは違い、金融機関が審査の際に算出用として使う金利のこと。ここではリスクを避けるためにあえて高め（4％が目安）に設定しています。

[　シミュレーション　]
・年収650万円
・年間返済額195万円

195万円÷12÷4,428円×100万円＝3,660万円（10万円以下は切り捨て）

住宅ローンの借入可能額は、3,660万円となります。

住宅ローンの返済額を計算する方法は？

住宅ローンを利用したとき、月々の返済額がいくらになるのかは気になるところ。ここでは実際の返済額の計算方法と、いくつかの例をご紹介します。返済のモデルケースでは、住宅ローンは元利均等返済、金利タイプは固定を基本とします。

月々の返済額の計算方法

住宅ローンの毎月の返済額を求めるには、以下の計算式を使います。

[ 計算式 ]
A÷B×借入額＝月々の返済額

[ Aの求め方 ]
月利×(1＋月利) ^総返済回数

[ Bの求め方 ]
(1＋月利) ^総返済回数－1

※　^　のマークは、べき乗の意。
※ 総返済回数は、35年ローンの場合、12カ月×35で420回。

＜例＞
借入額3,000万円、35年固定金利返済、金利の年率1％の場合

月利は年率から12(月)を割って求めます。年率が1％なので、月利は0.01÷12＝①になります。総返済回数は、35年を固定した場合、月換算で420回に。借入額3,000万円を計算式にいれこみ、計算してみましょう。

[ 月利の求め方 ]
0.01÷12＝①

[ Aの求め方 ]
①(1＋①) ^420＝②

[ Bの求め方 ]
(1＋①) ^420－1＝③

[ 計算式 ]
A÷B×借入額＝月々の返済額　　　②÷③×30,000,000＝84,686

3,000万円を借り入れ、返済期間が35年の固定返済、金利の年率が1％だった場合、月々の返済額はおよそ8万4,686円となります。

なお、住宅ローンの計算は一般的な電卓だと算出が難しく、金融電卓が必要とされています。お持ち出ない場合は、エクセルのPMT関数を使えば簡単に月々の返済が算出できますので、ぜひお試しください。

毎月の返済額から逆算！住宅ローンの借入可能額の算出方法

毎月の返済額から逆算して、自分がどれだけ住宅ローンの借り入れが行えるかを求める方法もあります。

借入可能額を毎月の返済額から求める
毎月の返済額から逆算して、自分がどれくらい住宅ローンを借り入れられるのかを計算するには、以下の計算式を用います。

[ 計算式 ]
毎月返済する額÷100万円あたりの返済額×100万円＝借りられる額 なお、住宅ローンの借り入れでは、10万円未満（5桁まで）は切り捨てになります。

＜例＞
月10万払い、35年固定金利返済、金利の年率1％の場合

[ 計算式 ]
10万円÷2,822円（※1）×100万円＝3,540万円※2
※1：35年固定金利返済、金利の年率が1％の場合、100万円あたりの返済額
※2：10万円未満を切り捨てた数値

金利の年率が1%で、35年の固定金利返済の場合、月10万円を支払うことができる経済状況であれば、住宅ローンの借入可能額は、3,540万円となります。ただ、計算式に基づいた数値で、あくまでも目安であることを覚えておきましょう。

住宅ローンの利息を少しでも減らすには？

毎月返済していく住宅ローン。負担は少しでも抑えたいものです。実際に算出してみると、思った以上に出費がかかることがわかってしまった…。そんな場合でも慌てず、まずは住宅ローンの利息を減らせるかどうか検討してみましょう。ここでは、代表的な方法をご紹介します。

金利の安い銀行を選ぶ
住宅購入のような、多額におよぶローンの場合は、金利も決して安い額ではありません。たった0.1%の違いでも、払い終えたときの利息の差額は数十万、数百万におよぶこともあります。住宅ローンの借り入れの際は、妥協せずに多くの場所へ足を運び、少しでも安い金利の銀行、金融機関を選ぶようにしましょう。

また、すでに住宅ローンを借り入れて、あとでほかの銀行の金利のほうが安かった、なんていうこともありますよね。そんなときでもあきらめないでください。条件を満たすことで、住宅ローンの借り換えをすることができます。

下記の記事では、おすすめの銀行タイプや金利について、また住宅ローンの借り換えについて説明していますので、詳しく知りたい方はぜひチェックしてみてください。

●住宅ローンの比較と注意点についてはこちら

住宅ローン比較！あなたにおすすめの銀行タイプは？

住宅ローンの借り換えの3つの注意点とメリット

繰り上げ返済を利用する
ボーナスによる大きな収入があった月は、その分を返済にあてて、返済月を短くする繰り上げ返済の利用も検討してみてください。毎月の返済にプラスして返済できれば、返済も早く終わり、金利の支払いも短くすることができます。ただし、銀行によっては繰り上げ返済するときに手数料がかかることもあるので、一度確認をする必要があります。

●繰り上げ返済の手続きについてはこちら

住宅ローンをお得に返済！　繰り上げ返済の手続きとは？

元利均等返済と元金均等返済とは？

住宅ローンの支払いはいくつかのタイプから選ぶことができます。

元利均等返済
元金と利息(金利の返済)を合わせた月々の返済額を常に一定にする、福利計算による支払方法。もしも元利均等返済と変動金利を組み合わせた返済プランを立てた場合、金利が変動した分だけ、元金への返済額も変わっていきます。

元金均等返済
月々の返済額を、元金だけ一定にすることができる支払い方法。金利の変動が上下しても、月々の元金の返済は常に一定になります。変動金利タイプと組み合わせた場合、金利が変動すると月々の返済額が上下する可能性があります。

自分の生活やライフプランにあった返済方法を選ぶことができれば、利息の負担軽減にもなります。

返済額を把握して、入念な購入計画を！

住宅ローンに関する基本的な知識から、月々の返済額を求める具体的な計算方法、負担を少なくする方法をご紹介してきました。戸建てやマンション購入など、人生で大きな買い物をする際に、こういった月々の出費がいくらかかるか、などの計算式を覚えておけば役に立ちます。総額はいくらになるのか、出費がいくらかかるかを具体的に把握することができれば、その後のライフプランもぐっと立てやすくなります。

住みたい街や物件の間取り、環境の確認などは、欠かしてはならない大切なことですが、現実的な出費、負担の計算も忘れずに。また、月々の返済が遅れると、遅延損害金が派生しますからご注意を。自分が住宅ローンをいくら借り入れることができるのか、また月々の返済額がいくらになるのかを知り、入念な購入計画を練るようにしましょう。

●住宅ローン控除についてはこちら

住宅ローンで税金が軽くなる！？住宅ローン減税制度「住宅ローン控除」って？

●住宅ローン控除を受けるための確定申告についてはこちら

住宅ローン控除を受けるための確定申告の仕方とは？

●住宅ローンの頭金についてはこちら

住宅ローンの頭金はゼロでも大丈夫？頭金の必要性とは？