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分譲賃貸とは？

「分譲賃貸」という言葉を聞いたことはありますか？賃貸マンションを探していると、ときどき「分譲賃貸マンション」という表記のある物件を見かけることがありますが、どのような物件なのか分からないという人もいるのではないでしょうか？また、おおまかにイメージできるものの、そのほかの賃貸マンションとの違いがよく分からないという人もいることでしょう。今回は、分譲賃貸とはどのような物件なのか、そのメリットや注意点について解説していきます。

まずは、分譲賃貸の基本からご紹介しましょう。

分譲マンションの1部屋を貸し出している物件
そもそも分譲とは、「分けて譲渡する（売る）」という意味があります。そのため、「分譲マンション」とは、マンションの部屋ごとに所有権（区分所有権）を販売する物件を意味しています。

そして、「分譲賃貸」とは、分譲マンションの1部屋を所有するオーナーが、その1部屋を賃貸物件として貸し出している住宅のことを指します。オーナーが分譲マンションを賃貸物件として貸し出す理由としては、一般的に以下のようなものが挙げられます。

・新たに住宅を購入して、住まなくなった
・実家に戻ることになって、住まなくなった
・家族のために購入したが利用しなくなった
・オーナーの転勤によりしばらく住めなくなった
・当初から賃貸用として投資目的でマンションを購入した

なお、分譲された一戸建てを賃貸住宅として貸し出す場合にも「分譲賃貸」という場合はありますが、不動産業界で使用する「分譲賃貸」は、基本的に分譲マンションを賃貸住宅として貸し出した物件を意味します。

長期にわたって暮らすことを想定した物件
分譲賃貸として貸し出されるマンションは、もともと購入した人やその家族が長く快適に住むことができるようさまざまな配慮がなされて造られています。

一方で、初めから賃貸用として造られている一般的な賃貸マンションやアパートは、オーナーが投資目的で建てているケースが多くなります。そのため、経済効率を優先することになり、一部のハイグレード賃貸マンションを除けば、全体のコストが抑えられる傾向にあるのです。

従って、分譲賃貸と呼ばれる物件と一般的な賃貸物件にはさまざまな点で違いが生まれます。では具体的に、分譲賃貸と一般的な賃貸物件とはどう違うのでしょう？分譲賃貸の物件の特徴について、メリットと注意点に分けて解説していきます。

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分譲賃貸に住む代表的なメリットは5つ！

分譲賃貸には、普通の賃貸物件と比べて一般的に優れているポイントが5つあります。そのメリットを詳しく見てみましょう。

[ 1 ] 耐震性や防音性、断熱性が高い傾向にある
分譲賃貸は、一般的な賃貸マンションと比べて建物の構造や設備にコストをかけている物件が多いため、耐震性や防音性が高い傾向にあるといえます。なかには免震構造や制震構造といった建物本体の構造に耐震性の高い工法を採用していたり、天井や床、壁が厚く、床が二重構造になっていたり、遮音性の高いサッシを使用していたりします。そのため、防音性にも優れ、気密性、断熱性が高い物件が多い傾向にあります。

特に、地震の多い日本では、住まいの耐震性が優れていればより安心して暮らせますね。さらに騒音の問題が発生しにくい点は、静かな住環境を求める人にとって嬉しいポイントといえるでしょう。つまり、分譲賃貸は、耐震性、防音性、気密性、断熱性など、住まい選びで気になるポイントが全体的に高い傾向があるといえます。

[ 2 ] ハイスペックな設備を整えている場合が多い
一般的な賃貸物件と比べて、特に築年の比較的新しい分譲賃貸の設備には、ハイスペックな設備が整っている物件が多いのが特徴です。

室内設備では、フルオートバスや浄水器、食洗器まで付いたシステムキッチン、24時間空調、床暖房などが採用され、共用スペースでは、オートロックや防犯カメラ、モニター付インターフォン、宅配ボックスなどが備えられている物件もあります。

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また、外観やエントランス、ロビー、廊下などの共用部分がスタイリッシュでデザイン性の高い物件もたくさんあります。なかには、パーティールームやゲストルーム、ジムやキッズルームを備えた、より快適で充実した暮らしができるハイグレードなマンションもあります。

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[ 3 ] 部屋の間取り、バリエーションが豊富
特にファミリー向けの分譲賃貸の物件は、一般的な賃貸マンションよりも部屋の広さ、間取りのバリエーションが豊富です。ファミリー向けの分譲マンションは、DINKs（ディンクス）、3人世帯、4人世帯など、さまざまなファミリー層を想定しているため、広さや間取りがいろいろあるのです。

また、分譲マンションのなかには投資用として販売しているものもあり、そうした物件には、ワンルーム、1K、1LDKなど、一人暮らし向けの広さや間取りが豊富にそろっています。

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[ 4 ] 管理が行き届いている
分譲賃貸は、もともと分譲マンションであるため、建物管理をきちんと専門の管理会社に委託している物件が一般的です。管理人が常駐していることも多く、そのためエントランスや廊下、ごみ置き場などが清潔に保たれている物件が多いという特徴もあります。

一部のハイグレード賃貸物件を除く一般的な賃貸マンションでは、コスト面から管理人を常駐させることが難しいので、これは分譲賃貸ならではのメリットといえます。管理人がいる物件のほうが、不審者が近づきにくいため、セキュリティ面でもより安心できますね。

また、それぞれのマンションの管理規約にもよりますが、分譲マンションではごみの分別といった最低限のルールを守れば、ごみ出しがいつでもできる物件が多く、また駐輪場の位置が決められ、整然としているなど、一般的な賃貸マンションと比べて分譲賃貸では住みやすさを実感できることもたくさんあります。

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[ 5 ] 隣人トラブルが少ない傾向にある
分譲マンションでは、もともと所有者が暮らすことが多く、居住者がマンション内の暮らしのマナーやルールを守る傾向が高いといえます。

特にファミリータイプの分譲賃貸の場合、ほかの住戸は購入した所有者とその家族が住んでいることが多く、住み替える家族は少ないでしょう。そのため、一般的な賃貸住宅と比べて近隣トラブルを起こさないよう、分譲マンションはマナーやルールを守る居住者がより多い傾向にあるといえるでしょう。

また、分譲マンションでは管理規約をしっかりと定めており、マンション内のルールが明確であることもトラブルが起きにくい要因となっています。

分譲賃貸に住む際の注意点は4つ！

分譲賃貸は、一般的な賃貸マンションとは建物の造りや設備、居住者の意識などが違うことから、住みやすいメリットがあるのと同時に、注意しなければならないこともあります。ここでは注意点を4つご紹介します。

[ 1 ] 家賃が高くなる傾向にある
分譲賃貸は、賃貸用に造られた一般的な物件と比べて建物の構造や設備のグレードが高い物件が多いため、周辺の一般的な賃貸物件より家賃が高めの設定となっている場合がほとんどです。

[ 2 ] 借りられる期間が限られるケースがある
分譲賃貸では一般的な賃貸マンションと比べて借りられる期間を限定しているケースが多い傾向にあります。分譲賃貸のオーナーのなかには、オーナーの都合で賃貸契約の更新を不可として借りられる期間を限定している場合があるためです。その場合は、「定期借家契約」という契約形態となっており、原則として契約を更新することはできません。ただし、再契約（更新ではなく新たに契約を結び直す）して、引き続き住むことが可能な物件もあります。

「転勤により不在の間だけ貸し出したい」、「遠方にいる親の介護のため、親元に住むことになったけれど、いつか戻るつもり」など、オーナーによって事情はさまざまです。定期借家契約では、原則としてオーナーが定めた契約期間が到来した時点で退去しなければなりません。

そのため、定期借家契約の物件を借りる際には、事前に賃貸契約について、どんな条件になっているのか、契約内容を細部まで確認しておくようにしましょう。また、再契約が可能かどうかも確認しましょう。どんな物件であっても、契約内容を事前にチェックすることが大切です。

[ 3 ] トラブルの対応がスムーズではないことがある
分譲賃貸では、トラブルが起きた際、速やかで的確な対応ではない場合もあります。なぜなら、分譲賃貸物件のオーナーは、不動産の賃貸に関してあまり知識や経験がないことが多く、賃貸トラブルへの対応に慣れていないことがあるからです。

水漏れ、エアコンや給湯器などの設備にトラブルがあっても、オーナーが不慣れなために、なかなかすぐには対応してもらえないこともあります。ただし、通常は賃貸管理会社がオーナーとの間にいて対応してくれるので、トラブルの対処に関してそれほど心配することはないでしょう。

気になる場合は、賃貸契約前に、トラブル時はどういう対応をしてくれるのか、賃貸管理会社はどこかを確認しておくと安心です。

[ 4 ] マンションの規約のほかにオーナー独自の規約がある
一般的な賃貸住宅では、オーナーが決めたルールだけですが、分譲賃貸の場合、マンション全体のルール（管理規約）もあります。従って、2つのルールを守る必要があり、生活するうえでのルールが厳しくなる可能性があります。

たとえば、マンション全体のルールではペットの飼育は可能なのに、オーナーの意向でペットの飼育は不可となっていることもあります。オーナーにとってマンションは、自分が所有する大切な資産です。そのため、ペットを飼育することで室内が傷むのを避けたいというオーナーの意向もあるのです。

また、まれではありますが、分譲賃貸の物件の場合、契約時にオーナーが承諾していたことが、マンション全体の規約に照らし合わせると実はダメだった、ということもあり得ます。この場合はマンションのほかの居住者とのトラブルに発展してしまう可能性もあります。

分譲賃貸では、賃貸借契約を結ぶ際、マンション全体のルール（管理規約）と、オーナー独自のルールがどのようなものか、仲介する不動産会社に確認しておくとよいでしょう。そうすることで、自分が原因で発生する隣人やオーナーとのトラブルを避けることができます。

購入も可能？分譲マンションの生活を賃貸で体感しよう！

分譲賃貸に住むと、分譲マンションを買わずとも、分譲マンションでの生活を体験できます。

長く快適に住むことを想定して造られた分譲マンションは、マンションの築年にもよりますが、安心できる建物構造や、使いやすい設備が整っている傾向が高いです。そうしたマンションを借りて住んでみることで、購入しなくても、分譲マンションでの暮らしを体験することができるのです。分譲賃貸に住むことは、自分が実際にマンションを購入して暮らすときのよい参考になるでしょう。

非常にまれなケースですが、分譲賃貸に住み続けていると、オーナーからその物件を購入しないか、と提案を受けることがあります。気に入った物件であれば、そのまま住みながら物件を購入して、将来も住み続けることができるという可能性もあり得ますよ。

一般的な賃貸住宅に住むのと比べて分譲賃貸に住むメリットが多いと感じたら、分譲賃貸に住むことを検討してはいかがでしょうか？