マンション購入ガイド

2018.11.02

Question

マイホームを購入するときに知っておくべきことって?物件ごとの特徴やマイホーム購入の流れをご紹介!

マイホームの購入を検討しています。しかし自分にはどんな住宅が合っているか、なかなかわかりません。マイホームを購入するうえで、コツや注意点などがあれば教えてください。

Answer

マイホームと一口にいっても、その種類やタイプはさまざま。自分のライフプランと照らし合わせながら、新築や中古、マンションや戸建てといった物件の持つメリット、注意点を理解し、自分に合ったマイホームを選ぶようにしましょう。

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

目次

マイホームにはどんな種類があるの?

結婚や子どもの誕生など人生のさまざまなタイミングで、誰でも1度はマイホームに憧れるのではないでしょうか。しかし、一口にマイホームといっても、その選択肢はたくさんあります。マイホームとなる住宅にはどのような種類があるのか、まずは簡単な概要を以下にまとめました。

新築マンション
販売されているマンションのうち、施工(建築工事が完了)されて1年未満であり、未入居のものを新築マンションと呼びます。販売にあたっては、多くの新築マンションで、完成前に販売が行われます。販売センターなどで見本となるモデルルームなどを見学できるようにして、販売するのが主流となっています。

新築戸建て
販売されている戸建て住宅のうち、マンション同様施工(建築工事が完了)されて1年未満であり、未入居のもの新築戸建てと呼びます。新築の戸建てには、すでに間取りや設備などが決定した建物、あるいはすでに完成した建物を販売する「建売住宅」と、建築する施工会社や建物がある程度決まっている「売り建て住宅」があります。

販売にあたっては、建売住宅なら完成した建物を実際に見学して購入することもありますが、売り建て住宅の場合は、まだ土地の段階で同じ施工会社が建てた、見本となる住宅を見て購入することもあります。

中古マンション
販売されているマンションのうち、未入居であっても築年数が1年以上を超えている、あるいは築後1年経っていなくても過去にほかの人が入居したことがあるものを中古マンションと呼びます。

もちろん、誰かが入居して1年以上経過していても中古マンションとなります。中古マンションは、同エリアの同クラスのマンションであれば、新築のマンションよりも販売価格が安いというメリットがあります。

中古戸建て
販売されている戸建てのうち、マンションと同様、未入居であっても築年数が1年以上を超えている、あるいは築後1年未満であっても、過去にほかの人が入居したことがあるものを中古戸建てと呼びます。戸建ても、同エリアの同クラスの戸建てであれば、新築の戸建てよりも中古戸建は販売価格が安くなります。

物件ごとのメリットと注意点って?

マイホーム購入の選択肢には、大きく分けると新築のマンションと戸建て、中古のマンションと戸建ての4つがあります。それぞれの販売住宅には、どのような特徴やメリットがあるのでしょうか。実際に購入、住むときの注意点なども交えながら、順番に分かりやすくご紹介していきましょう。

新築マンションのメリットと注意点とは?
新築の魅力は、なんといっても過去に住んだ人がいないというところ。建物や設備が未使用で使用感がないというのは、とても気分がよいものですよね。

マイホーム購入は人生最大の買い物でもありますから、せっかく購入するなら新築、というのもうなずけます。また、過去の居住者が何か近隣とのトラブルやボヤなどを起こした、というような心配をする必要もないので、安心して住み始めることができますね。

さらに新築マンションでは同じ世代、同じような生活水準の購入者が多い傾向があるので、コミュニティがつくりやすいのも特徴。また、新築マンションでは最新の設備や建物に使う素材を導入することが多く、居住空間として最先端の快適性を得られることも魅力の1つになります。

新築マンションには、新築の引き渡しから10年間、柱、梁(はり)など、建物の主要な部分や雨水の侵入を防止する部分についての瑕疵(不具合のこと)について補償する、瑕疵担保責任保険などの保証が義務付けられており、万一の建物等の不具合にも安心できる保証があるというのも新築ならではのメリットの1つです。

また、新築マンションは購入の際に、仲介手数料がかからないことが嬉しいことの1つ。数千万円という金額の高いマイホームの購入では仲介手数料も100万円単位になりますから、手数料という経費がかからないのはメリットといえるでしょう。

注意点としては、新築マンションはやはり中古マンションに比べて、購入費用が高くなってしまうこと。また、新築マンションは完成前に販売されるケースが多くなります。購入する前に実際の部屋の状態や日当たりなどが確認できず、モデルルームを見学して購入を決断することになりますから、販売を担当している不動産会社の担当者の方に、気になる点や不安な点はしっかりと確認してから判断する必要があります。

中古マンションのメリットと注意点とは?
中古マンションの魅力の1つは、価格が安いという点。新築マンションに比べれば、築年数が経っていたり、過去に入居者がいたという点は気になる方もいるかもしれませんが、その分価格が安いことはメリットです。また、購入前に現地で実際の部屋を見ることができるので、間取りや日当たりなどを確認することができますね。

注意点としては、新築マンションと比べ築年数が経っている分、物件によっては建物や設備が劣化していることもあります。また、やや築年の古いマンションではオートロックなどのセキュリティ面が不十分な場合もあるので、見学の際には確認しておきたいところ。

また、中古マンションでは、すでにマンション内での入居者同士のコミュニティが出来上がっている場合もあるので、マンションの雰囲気をつかみやすい反面、そのコミュニティに溶け込むのに時間がかかる場合もあります。

費用面では、購入する際、仲介手数料がかかることを忘れないようにしましょう。また、毎月支払う修繕積立金や管理費は、築年が古いマンションほど高くなる傾向がありますので、この点も覚えておきたい注意点ですね。

新築戸建てのメリットと注意点とは?
新築マンションと同様、新築の戸建ても未入居であることは、やはり気分がよく、魅力になる部分。また、マンション同様、戸建ても新築なら瑕疵担保責任保険等の保証がつき、万一の建物等の不具合にも安心できることはポイントになります。

また、建売住宅でもキッチンやバスといった設備等は多少変更ができますが、売り建て住宅の場合は、建物の素材、間取り、設備といったすべての部分で自分の希望通りの住宅を建てることができるというのが、新築戸建ての最大の魅力です。もちろん、いいものを使えばそれだけ費用はかかってしまいますが、その分満足できるでしょう。

たとえば、方位を気にして間取りを決めるといったことは、設計段階から自分の好みを聞いてもらえる売り建て住宅や、土地と建物を別に購入する注文住宅ならではの魅力です。また、特に木造の戸建て住宅は、新築、中古を問わず、リフォームしやすいというのもマンションとの違いになります。

注意点としては、戸建て住宅全般に言えることですが、土地も一緒に購入するため、同じ価格帯ならマンションと比べるとやや駅から遠くなります。また、マンションのように共同で建物を使うことがないため、入居者同士のコミュニティなどに気をつかうことはない反面、マンションに比べてオープンな住宅となることから、セキュリティ面などは自ら対策を講じなければなりません。

中古戸建てのメリットと注意点とは?
中古の戸建て住宅は、やはり新築よりも安く、戸建て住宅を購入できるのが大きなメリットです。また、その土地に長く住み、将来は大規模なリフォームや建て替えを前提としている方にとっては、新築戸建て住宅より安く土地を購入することになるので、そういった方にはおすすめです。

ただ、中古戸建て住宅には重要な注意点があります。中古マンションと異なり、中古の戸建て住宅は築年が古くなるとほとんどの物件で、ある程度修繕が必要になるということです。

一般的なマンションでは定期的に建物を点検、補修し、約12~13年で大規模修繕工事を行うのに対し、戸建て住宅はその所有者の予算や気分次第で補修や修繕を行うため、どうしても建物が傷んでしまっていることが多いのです。従って、中古戸建て住宅を購入する際には、あらかじめリフォームなどを行うための費用を、購入の段階から念頭に置いておくことをおすすめします。

それぞれにメリット・注意点がある
マンションと戸建て住宅、それぞれの新築と中古でも違いがありました。特に、立地と価格の面で大きく違いが出てきます。自分の好みと予算で選ぶことになりますが、自分はどこを重視するのか、予算は無理せずどこまで出せるのか、具体的な条件や金額を考えながら、このバランスをみることがマイホーム選びのポイントになります。

新築や中古の費用については、過去の記事でも紹介しているので、併せてチェックしてみてください。

新築マンションと中古マンション、購入の費用の違いとは?
マイホーム購入までの基本的な流れって?

賃貸とは違い、マイホームの購入は、自分の資産となる大切なもの。購入までの流れは賃貸住宅とは全く違った手続になります。ここでは、マイホームを購入するための基本的なステップを7つに分けて、以下にご紹介します。

[ 1 ] 予算を決める
マイホームの購入を検討するうえで最初にすべきことは、自分が購入できる物件の予算(おおよその価格)を把握することです。

多くの方は、マイホームの購入にあたっては住宅ローンを利用します。住宅ローンの借り入れできる金額は、どれくらいの頭金が用意できるか、預貯金などの資産はどのくらいあるか、年収がどのくらいかなどローンを利用する方の情報のほか、築年や立地、広さなどの物件の条件も含めた、さまざまな要素によって決められます。

マイホームを購入する際に、予算をどう見積もればいいのか分からないという方は、まずは興味のある物件を扱う不動産会社や銀行などの金融機関などに相談し、自分ならどのくらいの住宅ローンを借り入れることができるのか聞いてみましょう。

融資については、具体的な物件が決定しないとはっきりとは答えてもらえませんが、おおよその目安は教えてもらえるので、ぜひ、一度確認しておくといいでしょう。また、自分でも自分の預貯金をきちんと把握し、そのうちどのくらいまで頭金などとして使えるか確認しておくことも重要です。

[ 2 ] 自分の希望に優先順位を決める
ある程度、物件の予算が把握できたところで、次に自分(家族)のマイホームの希望条件を出してみましょう。立地や広さ、間取り、ほしい設備などたくさんあると思いますが、その中でもどこを重視するのか、優先順位を決めましょう。

一般的には、まずエリア(住みたい場所)から選ぶ方が多くなります。たとえば、住みたいエリアが決まったら、予算内で自分たちが購入することのできる物件を探します。予算内で物件が見つからない場合は、希望条件のどれかを外して、探してみるということがポイントです。もちろん、立地によって物件の相場が異なるので、エリアを変えるという方法も有効です。

[ 3 ] 問い合わせと内見をする
さて、いくつかの候補の物件が見つかったら、まずは物件の問い合わせをします。通常は、説明を聞き、物件を内覧するためのアポイントをとります。新築物件ならモデルルーム、中古や完成済みの物件では実際の住宅を見学することができます。内見では、自分の希望やイメージと比較しながら、室内の間取りや設備だけでなく、周辺の環境も確認するようにしましょう。

特に新築物件の場合は、建物が未完成であることも多いので、その場合はできるだけ多く情報を得られるよう、聞きたいことは積極的に質問することが大切です。

[ 4 ] 購入の申し込み
希望の物件が見つかったら、担当する不動産会社をとおして購入の申し込みを行います。申し込みの際には、通常費用はかかりませんが、新築物件など一部の物件では、申し込み証拠金などの費用がかかる場合もありますので、事前に不動産会社の担当に申し込み方法を確認しておきましょう。なお、中古物件などではこの申し込みの段階で金額に関する交渉も行います。

[ 5 ] 売買契約
申し込み後、売り側と買い側で双方の資金や書類などの準備が整ったら、売買契約となります。この時点で買主は売主に対して手付金を支払いますので、資金の準備を忘れないようにしましょう。また、最近は契約の前に金融機関への融資の事前打診(事前審査)を行うことも多くなっていますので、その場合には審査に必要な書類の準備を契約前に行うことになります。なお、中古物件の場合、一部の仲介業者ではこの時点で仲介手数料の半額を支払う場合があります。

[ 6 ] 住宅ローン審査
前述のように事前審査を契約の前に行うことも多くなっていますが、住宅ローンの正式な審査は物件の売買契約後に行われます。この正式な審査に通ると、住宅ローンの融資の承認が得られます。

[ 7 ] 引き渡し
住宅ローンの融資承認を得たあと、新築の場合は住宅の完成後、中古の場合はもとの居住者の転居を待ってからになりますが、決済を行います。決済とは、物件の購入に必要な売買価格のうち手付金分を除く、残金や諸費用の清算等の支払いを行うことです。

この支払いが完了したあと、購入した物件の鍵などの引き渡しが行われます。鍵の受け渡し後に、引っ越し作業を行うことになります。引っ越し後も住民票の移動など、さまざまな手続きを済ませる必要がありますので、忘れないようにしましょう。

新築や中古、戸建てやマンションなど、物件の種類によって若干費用や手続きの仕方等も変わるところもありますが、上記の基本的な流れは、ほぼ一緒です。マンション購入についての具体的な流れは、こちらの記事でも紹介しているので、一緒にチェックしてみてください。

新築マンションと中古マンション、購入の流れの違いとは?
マイホームを購入する一般的なタイミングって?

マイホームを購入するタイミングは人それぞれです。とはいえ、やはりほかの人はいつごろ買うのか、どんなタイミングで買っているかなどは気になりますよね。ここでは、マイホームを購入している平均的な年齢や世帯年収がどのくらいなのか、その目安をご紹介していきます。

マイホームを購入する年齢層は30代~40代が多い
やはりマイホームを購入する年齢で最も多いのは、30代~40代。これには大きく理由が2つあります。1つ目は、収入が安定し、将来的に上昇しやすい時期であるということ。一般的に20代前半で社会人として働き始め、順調にキャリアを積めば30代から40代では年収も安定、上昇しやすい年代となります。

年収が安定してくることでマイホームを購入する資金的な余裕も生まれ、同時に金融機関が住宅ローンを融資しやすい条件が整ってくることにもなります。一方、最も借りやすい条件となる35年という長期の住宅ローンを借りた場合、その返済は最長で35年も続くことになるので、30代、40代という年代が借りやすいということもあります。

2つ目は、やはりこの30代、40代という年代は子どもの誕生という人生の大きな節目を迎える世代であるということ。1人目の子どもはもちろん、2人目、3人目といった家族が増えるタイミングは部屋の数がほしい、賃貸ではなく子どもがのびのび暮らせる持ち家がほしいという気持ちも高まり、マイホーム購入の大きなきっかけとなります。

世帯年収は400~600万未満が最多

平成29年版の国土交通省による住宅市場動向調査の資料によると、マイホームを購入した家庭の世帯年収は、400~600万未満が最も多い層となりました。次いで多いのは、600万~800万円未満の世帯層となります。

出典:国土交通省 平成29年版 住宅市場動向調査
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000126.html
(最終確認:2018年11月2日)

若干地域差はあると思われるものの、この結果を見ると、思っている以上に決して高い年収の家庭ばかりがマイホームを購入しているわけではないことがわかります。マイホームは昔ほど手の届かないものではなくなったのではないでしょうか。

マイホーム購入で後悔しないためには?

マイホームの購入を検討するときは、購入したあとの資金面を中心としたライフプランもしっかりと意識しておきましょう。たとえば、将来子どもをつくりたいという場合など、まずは具体的にいつ頃、何人ぐらいというように、具体的なライフプランのイメージを持っておくことは、理想のマイホームをスムーズに見つけることに役立ちます。

また、いまの収入の状況だけで、購入する物件を判断するのはおすすめできません。この先のリスクや将来を踏まえ、住宅ローンなどの支払いをしても生活に余裕が持てる物件を選ぶようにしましょう。せっかく購入したマイホームに住み始めてから、生活が苦しくなってしまうというのは避けたいですね。

特に新築の戸建てやマンションなら内覧会などで、中古物件の場合は見学の際に不明点をそのままにせず、不動産会社の担当者にしっかりと質問するようにしましょう。実際に住み始めてから、きちんと確認すればよかった、といった後悔のないよう積極的に質問するようにしましょう。

また、いまは史上最低金利時代とも呼ばれ、同じ融資額なら住宅ローンの返済も以前とは比べものにならないほど有利な状況が続いています。今後、住宅ローン金利は上がることはあっても下がることはないといわれるような現在はマイホーム購入には適した時期といえます。この状況を逃さず、一度マイホームの購入を検討してみてもいいでしょう。

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。不動産コンサルタントとして、物件の選び方から資金のことまで、住宅購入に関するコンサルティングを行なう。