長谷工の住まい HASEKO URBEST

長谷工アーベストの新築マンション等住まい検索サイト

MENU

マンション購入ガイド

Question

重要事項説明書はどこを見る?チェックすべき4つのポイント

マイホームを購入予定です。売買契約の前に「重要事項説明」というものを行うそうで、事前に重要事項説明書を受け取りました。内容が難しそうなのですが、どのように目を通せばよいのでしょうか?

Answer

重要事項説明書には、その物件の売買契約にかかわる重要事項が記載されています。特に確認しておきたいのは、対象となる土地や建物の権利や法令上の制限、インフラなどに関する説明、取引条件、特約条項です。マンションの場合はマンションの規約や管理などについての説明も確認しておきたいところです。これら4点はしっかり目を通してから、重要事項説明に臨みましょう。

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

目次

重要事項説明書とは?

重要事項説明書とは、不動産の売買契約前に行われる「重要事項説明」の際に交付される書類のことです。対象物件にかかわる重要な事柄が記されており、宅地建物取引士はこの書類を用いながら、買主に細かな説明を行います。

重要事項説明は、不動産購入に際して買主にしっかりと物件を理解してもらい、後日取引する不動産について「こんな話は聞いていない」といったことが起こらないようにするためのものです。宅地建物取引業法という法律で義務として定められています。買主は事前に重要事項説明書に目を通し、重要事項説明の内容をしっかり理解して納得してから、売買契約に臨まなければなりません。

ここでは、これから物件購入したいと考える人のために、重要事項説明書のチェックポイントを解説します。難しそうな書面でも、何を確認すべきなのかを把握しておけば、重要なところを見落とさずに読むことができますよ。

書類を見る女性
※イメージ写真
重要事項説明書・4つの注目点

マンション購入者が特に注目したい、重要事項説明書のチェックポイントは次の4つです。

重要事項説明書
※イメージ写真

[ 1 ] 対象物件に関する説明
購入する物件についての重要事項が記されたポイントです。

重要事項 主な内容
土地や建物に関する事項 土地建物の所有者や所在地、面積、構造など
権利に関する事項 土地建物に関する権利(所有権、敷地権、賃借権、抵当権など)
法令に基づく制限 都市計画法(区域や用途地域など)建築基準法(高さ制限や敷地と道路の関係など)その他法令や条例など対象不動産に関係する法律による制限
災害警戒区域に関する事項 土砂災害や津波災害警戒区域内か否かなど
建物の性能評価や調査に関する事項 住宅性能評価、石綿使用調査や耐震診断に関する記録や書類の有無など
インフラ(飲用水・電気・ガス)について 飲用水・電気・ガスの整備状況、下水処理方法など

[ 2 ] 取引条件に関する説明
物件購入にかかるお金や、購入にまつわるさまざまな条件についての重要事項が記された部分です。

重要事項 主な内容
購入代金とそれ以外の金銭に関する事項 物件代金と手付金、それ以外にかかるお金(固定資産税等、管理費、修繕積立金の清算金など)がいくらか
契約の解除、損害賠償の予定 売買契約の解除となる場合(ローン特約の有無など)や、契約違反などによる違約金や損害賠償の予定額の記載について
手付金の保全措置について 売主が宅建業者の場合の手付金の保全措置の有無と概要
ローンに関する事項 住宅ローン等の借り入れ条件についてなど
契約不適合責任に関する措置 物件に契約内容と異なる部分があった場合の措置について

[ 3 ] マンション独自の説明
ほかの不動産にはない、マンション独自の重要事項が記されたポイントです。

重要事項 主な内容
敷地の権利の種類 土地の権利が所有権か、借地権か。借地権の場合は借地期間などの説明を別紙で行う。
共用部分と専有部分等の規約の定め 共用部分はどこか、共用部分の持分について、専有部分の用途、使用制限についてなど規約に記載されている内容の説明
専用使用権(共用部分のうち専用に使用できる部分)の規約の定め バルコニーや専用庭、専用駐車場などの有無とその範囲、使用料の有無など
修繕積立金等と管理費 修繕積立金の有無と毎月の支払額、これまで積み立てられている金額や滞納の有無と滞納額など、毎月の管理費と滞納額など
マンション管理の委託先 管理委託の内容と委託先
建物維持修繕の実施状況 共用部分と売買対象の専有部分の修繕の記録の有無とその内容(内容については別紙)

[ 4 ] 特約条項
上記以外で、対象物件独自の告知すべき重要事項が記された部分です。特記事項、その他事項とも呼ばれます。

周辺環境やマンションであれば特別な申し合わせ事項、特殊な設備の有無やその費用、入居後の使用にあたって費用の発生する設備等の注意事項など、内容は物件によってさまざまです。

重要事項 主な内容
近隣環境について 物件の近隣の建築計画の有無や周辺の嫌悪施設(ごみ処理場や火葬場など)の有無、その状況など
入居後の費用について 使用するCATVやCS/BSテレビの費用負担やインターネット関連の契約やその費用など

重要事項説明の前にはまず、重要事項説明を行う担当者が、宅地建物取引士の免許を持つ者であることを、免許証を提示してもらい確認しましょう。

また、取引を媒介する不動産会社が宅地建物取引業者であることも確認が必要です。確認するには、重要事項説明書の最初に、その不動産会社が宅建業者であることを示す、免許番号や免許の有効期間などが記載されているかどうかをチェックします。

また、取引にかかわる宅地建物取引士についても、重要事項説明書に記載されている氏名、免許番号等が提示された免許証と同じ記載かどうかを確認しましょう。宅地建物取引士の記載がない、あるいは印鑑が押されていないといった場合は、宅建業法違反になります。

それでは、上に挙げたチェックポイント[ 1 ]〜[ 3 ]について、それぞれ内容を詳しく見ていきましょう。

対象物件に関する説明のチェックポイント

このチェックポイントでは、購入を検討している物件に問題がないかどうか、聞いていた条件と異なっていないかなどをしっかりチェックすることが大切です。

重要事項説明書と住宅
※イメージ写真

物件が特定でき、売買対象と一致しているか
まずは、重要事項説明書で物件の所在地や建物の面積などを確認して、物件がきちんと特定でき、売買対象となっている物件と一致しているかをチェックしましょう。新築マンションであれば、物件の構造や設備などが、パンフレットと異なっていないかの確認も必要です。

物件の所在地の説明では、登記簿(不動産の情報を記録した公の帳簿)に記載される所在地が、住居表示(いわゆる住所)と一致しない場合があります。この場合、土地の登記簿上の所在地については「公図」という登記された土地の地図上の番号になります。

抵当権の抹消ができるか
物件の権利関係については、中古物件の場合、土地・建物の所有権以外の権利に、抵当権を含む権利関係が設定されていないか確認が必要です。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りた場合、万が一返済できなくなったときに金融機関がその物件を処分した資金から優先的に返済を請求できる権利をいいます。不動産の売買契約では、引き渡し前に抵当権を抹消させることが引き渡しの条件となっています。抵当権が抹消されないと、自分が購入する際に住宅ローンを借りられなくなってしまうだけでなく、従前の抵当権を引き継ぐことになり後に大きな問題となるので注意しましょう。

●抵当権に関する記事はこちら

抵当権とは?その意味や手続き、解消の仕方を詳しく解説

抵当権とは何か、また設定や解消の手続きについて解説しています。

契約書にハンコを押す図
※イメージ写真

法令に準拠しているか
対象物件、特に建物が法令に準拠したものであるかどうかも大切なポイントです。重要事項説明書には、都市計画法(計画的な開発を行うために規制を定めた法律)と建築基準法(建築物の安全性を確保するための基準を定めた法律)に基づく説明や、そのほかその物件に該当する法律や条例などの制限について記載されています。

また、さまざまな法令が将来的に対象物件の使用に影響を及ぼすものでないかということも、きちんとチェックしましょう。たとえば、売買対象の土地のある地域には敷地の最低限度の面積に100m2という条例による規制がある場合、100m2以下に分割して売却することができません。

災害警戒区域内か否か
昨今は水害や土砂災害も多いため、対象物件が災害に遭遇する可能性についても、チェックが必要です。重要事項説明では、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域の区域内か否かについて、行政が公表しているハザードマップとともに説明されることになっています。

建物の維持管理状態はどうなっているか
対象物件の建物がどのように維持管理されてきたか確認しましょう。
特に中古住宅の場合で築年が古い場合は、石綿(アスベスト)使用調査や建物状況調査、耐震診断について、調査した経歴があるかどうかについて説明されます。

また、新築時の設計図書(工事用の図面)や行政からの許可証(確認済証、検査済証)の有無、そのほかの調査報告書の有無なども、説明の対象となっています。
管理状態のよい物件ほど、こうした調査記録や書類がきちんと残っているものです。

●インスペクションに関する記事はこちら

インスペクションとは?不動産の売買・リフォーム前に知っておきたい基礎知識

住まいの状態をチェックする検査であるインスペクションについて解説しています。

インフラは整っているか
生活をするうえで大切なインフラの整備も、しっかりと確認しておきましょう。重要事項説明書では、「飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況に関する事項」と記された項目にあたります。記述の通り、対象物件に上水道・電気・ガスが備わっているか、それらを供給する事業者(電力会社、ガス会社など)などの説明が行われます。

新築マンションの購入においては、不備が見つかる可能性は低い部分です。一方、中古の一戸建てや土地を購入する場合では、上水道や下水道、ガスなどが整備されていないケースもあります。その場合は、自己負担で整備することになることもあるため注意が必要です。

取引条件に関する説明のチェックポイント

重要事項説明では、「売買契約」の条件に関する説明も行われます。お金にかかわる大切な内容が多いため、事前に重要事項説明書でしっかり確認しておきましょう。

住宅の模型とお金
※イメージ写真

物件代金以外にかかるお金はいくらか
重要事項説明では、対象物件の代金とそれ以外にかかる金銭について、確認と説明が行われます。物件代金以外にかかる金銭については、決済日を基準に、購入した人が負担する固定資産税、都市計画税の清算金額、マンションでは同じく決済日を基準として負担する管理費や修繕積立金の精算額などが挙げられます。そのほか、清算が必要な費用がある場合には、その項目と費用が記載されます。

新築マンションでは、修繕積立一時金をはじめ、引渡しを受けるための代金決済時にいくら必要かの説明もあります。今後の支払い準備のためにも、漏れなく確認しておきたいですね。

●分譲マンション購入後に必要になる費用に関する記事はこちら

分譲マンションを購入してからかかる費用とは?

マンションを購入した後に必要になってくる費用について紹介しています。

売買契約の解除はどのような場合にどう行うか
万が一、売買契約を解除する場合に備えて、あらかじめ解除の方法や解除にかかわる取り決めを確認しておきましょう。重要事項説明では「契約の解除等に関する事項」として、契約解除のほか、解除や契約違反をした場合の損害賠償や違約金の有無・内容について、売買契約書に記載があるかも説明されます。

売主や物件にもよりますが、契約違反の場合は売買代金の10〜20%が違約金として設定されることが一般的です。不動産売買は金額が大きいため、違約金、損害賠償額も発生すると大金になるので十分注意しましょう。

手付金の保全措置は利用できるか
不動産会社が売主である物件の場合は「手付金の保全措置」があるかどうかも確認しておきましょう。

手付金の保全措置とは、購入しようとしていた物件が、宅地建物取引業者(不動産会社)である売主の倒産をはじめとする理由で引き渡しできなくなったときの措置です。契約時に支払った手付金を一定額まで第三者機関から返還してもらうためにとられます。ただし、以下の場合はこの保全措置を講じなくてもよいことになっています。

[ 1 ] 未完成物件の場合は手付金が売買代金の5%以下かつ1,000万円以下
[ 2 ] 完成物件の場合は売手付金が買代金の10%以下かつ1,000万円以下

手付金の額が上記の金額を超える場合は、宅地建物取引業法によって必ずこの措置を講じなければならないことになっていますので、しっかり確認しましょう。

●分譲マンションの手付金に関する記事はこちら

マンション購入時の手付金とは?支払方法・タイミングや相場について

マンション購入時に必要になる手付金について紹介しています。

住宅ローンの借入条件の確認とローン特約の有無
住宅ローンを利用する際は、重要事項説明書に記載されている住宅ローンの条件についてしっかり確認しておきましょう。
重要事項説明書には、住宅ローンの借入先(金融機関等)、金額、金利、借入期間などが記載されています。

また、ローン特約の有無についても確認が必要です。ローン特約とは、正当な申し込みをして買主が住宅ローンの審査の結果、承認が得られなかった場合や購入できる条件に満たなかった場合、契約が解除され、支払った手付金をそのまま返還してもらえる特約のことです。なお、原則としてローン特約が適用になるのは、重要事項説明書に記載のあるローンについてということになっています。

●住宅ローンに関する記事はこちら

マンション購入に必要な住宅ローンとは?住宅ローン基礎知識

住宅ローンの基本についてご紹介しています。

マンションとお金
※イメージ写真

契約不適合責任に関する特約があるか
もしも売買契約後に物件の不備が発覚した場合、どのような対応を取られるのかについても確認する必要があります。契約不適合責任とは、売買契約書の内容と異なる部分が物件に認められた場合、買主が売主に対して責任を追及できる権利のことです。かつては「瑕疵担保責任」だったものが、民法改正によって売主責任の範囲が広がり「契約不適合責任」へと変わりました。

重要事項説明書には、事前に告知すべき欠陥や不備、売買後の売主の責任範囲などについて記載されています。原則として記載されている内容が責任の範囲を決めることになるので、しっかりと内容を確認し、不利な点はないかチェックするようにしましょう。

●契約不適合責任に関する記事はこちら

瑕疵とは?不動産売買で知っておきたい法律をご紹介!

売買した土地や建物が契約書の内容に適合しない「契約不適合責任」について解説しています。

マンション(区分所有建物)独自の説明のチェックポイント

分譲マンションをはじめとする区分所有建物では、権利関係や維持管理に関して「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」という法律が定められています。マンションの場合、この法律で定められた内容を説明するために、重要事項説明書でもマンション独自の項目が設けられます。

マンション
※イメージ写真

敷地の権利はどういった権利か
まず対象となるマンションの敷地について、権利の種類を確認しましょう。
マンションでは、建物の建つ敷地をマンションの区分所有者全員で共有しています。この権利は「敷地権」と呼ばれますが、敷地権が所有権(その敷地を所有する権利)なのか、借地権(その敷地を土地の所有者から借りて建物を建てる権利)なのかをチェックしてください。

敷地権が借地権の場合、毎月の借地料が必要になるだけでなく、借地期間があるため借地期間の終了時には借地に建つ建物を取り壊して更地にした後、土地の所有者に変換しなければなりません。したがって、敷地権が借地である場合は、借地料と借地期間を必ず確認する必要があります。

もし、敷地の一部でも借地権部分があれば、入居してから土地の所有者に地代(土地を借りるための費用)を支払わなければならなくなるため、注意が必要です。

●借地権に関する記事はこちら

定期借地権付きマンションとは?メリットと覚えておきたい注意点

土地を借りる形で居住する定期借地権付きマンションについて説明しています。

共用部分と専有部分をきちんと確認
マンションは、土地と建物をマンションの区分所有者全員で共有する部分(共用部分)と、区分所有者が単独で所有している部分(専有部分)が決められています。重要事項説明では、マンションのどの部分が共用部分なのか、区分所有者が権利として持つ共用部分の持ち分はどのくらいなのかといったことが説明されます。また、共用部分でもバルコニーや玄関ポーチ、専用庭など区分所有者が専用に使用できる部分もあり、その部分についても説明があります。

●分譲マンションの共用施設に関する記事はこちら

マンションライフが楽しくなる、分譲マンションの共用施設とは?

分譲マンション共用施設について紹介しています。

また、単独で所有している専有部分であっても、マンションは共同住宅であるため、使用には制限がある場合がほとんどです。たとえば、ペットの飼育や楽器の演奏、リフォーム時の仕様などについて、管理規約に定められた内容についても説明があります。

修繕積立金と管理費はいくらか、滞納はないか
マンションを購入後、月々いくらの金銭的負担があるのか確認することはとても大切です。マンションでは、区分所有者全員が持分に応じて管理費と修繕積立金を毎月支払うことになっています。重要事項説明書には、購入後に負担する管理費や修繕積立金の金額が記載されています。

また、特に中古マンションであれば、これまで積み立てられてきた修繕積立金の額や滞納金額のほか、今後の管理費や修繕積立金の改訂が予定されている場合、修繕のための一時的な費用の発生が予定されている場合についても説明されます。

●修繕積立金に関する記事はこちら

マンガで紹介!マンションの修繕積立金とは?

マンションの修繕積立金について紹介しています。

●管理費に関する記事はこちら

マンションの管理費とは?修繕積立金との違いは?

マンションの管理費に付いて解説しています。

管理の委託先や委託内容はどうなっているか
購入するマンションが、マンション管理をどこに委託しているのかを知ることも重要です。マンションの管理は建物の資産価値を維持するうえでは非常に重要なポイントになるからです。重要事項説明書には、管理の形態や管理の委託先が記載されています。管理形態だけでなく、委託先がどのような会社なのか、きちんと確認しておきましょう。

特に新築マンションでは、売主や販売に携わった不動産会社の子会社など、関連会社が管理会社となっていることが一般的です。そうした委託先なら、物件を熟知している会社とつながっているという点で安心できるといえるでしょう。

マンションによっては、自主管理という物件もありますが、その場合は区分所有者が全員で管理していることになります。自主管理の場合は特に管理の状態や理事会の運営などについてより詳しく確認した方がよいでしょう。

大規模修繕は行われているか
購入するマンションについて、大規模修繕計画の有無や過去の実績は重要なチェック事項です。特に築年の経った中古マンションの場合は、これまでに行った大規模修繕について説明することになっています。大規模修繕の実施時期やその内容について確認するようにしましょう。
また、専有部分についても大きな修繕(リフォーム)が行われた場合は、売主の知る範囲で説明されることになっています。その内容についてもよく確認するようにしましょう。

また、もしも築10数年以上経っているのにこれまで1度も大規模修繕が行われていない場合、今後行われる計画の有無を確認することが必要です。行われていない理由が修繕積立金の不足なら、近い将来まとまった一時金が発生し、大きな出費が必要になるかもしれません。一方、今後も大規模修繕の計画がないとなれば、将来、マンションの維持に問題が生じる可能性が大きくなります。

●大規模修繕に関する記事はこちら

マンション購入後の「大規模修繕」って何をするの?

マンションの大規模修繕について解説しています。

事前に読んでおくと安心!

重要事項説明は、不動産や建築などの専門用語のほか法律用語も多く出てくるため、なるべく事前に内容を確認しておきたいものです。できれば重要事項説明が行われる前に、不動産会社から重要事項説明書や契約書などのコピーを受け取って読んでおきましょう。

用語の意味を確認・理解するのはもちろん、疑問点や質問も整理しておくとベターです。不明点があった場合は、重要事項説明の当日でもよいので、どんな小さなことも遠慮せずに尋ねるようにしましょう。
安心して売買契約へ進むために、しっかり確認してくださいね!

ビジネスウーマンと夫婦
※イメージ写真

情報提供:不動産コンサルタント 秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。不動産コンサルタントとして、物件の選び方から資金のことまで、住宅購入に関するコンサルティングを行なう。