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セカンドハウスは別荘より税金面でお得！

セカンドハウスとは、普段は都心部に暮らしながら週末に田舎暮らしを楽しんだり、逆に普段は郊外に暮らしながら平日に職場への通勤をスムーズにしたりするための拠点とするために、現在の住まいとは別に購入するマンションや戸建てなどの住まいのことを指します。セカンドハウスは、メインの生活拠点ではないので、住民票を本来の住まいから移す必要はありません。

セカンドハウスと似たものとして「別荘」がありますが、税制上では使用目的と使用頻度によって、セカンドハウスと別荘は異なるものとして定義されます。

別荘とは、「日常生活の用に供しない家屋又はその部分のうち、専ら保養の用に供するもの」と定義されています。つまり、日常の利用ではなく、避暑や保養のためのぜいたく品としての住居という解釈です。一方、セカンドハウスは、多少条件が異なることがありますが、概ね「毎月1日以上、日常生活のために使っている住居」となります。

また、どちらに定義されるかによって、受けられる税制上の優遇措置も変わるのが大きなポイントです。セカンドハウスは生活を目的とした住居であるため居住用財産に含まれますが、別荘は含まれません。そのため、セカンドハウスと認められれば一般住宅と同様に税制上の優遇措置を受けられます。

具体的には以下の通りです。

	セカンドハウス	別荘
使用目的	自分または家族の生活拠点になる住居	避暑や余暇を楽しむための専ら保養の用に供する住居
使用頻度	最低月1日以上	月1日未満
税制上の扱い	一般住宅と同様の優遇措置を受けられる	優遇措置を受けられない

今回は、今より生活や仕事をより快適にするためのセカンドハウスの特徴や購入、税制上の優遇措置についてご紹介します。

セカンドハウスの特徴とは？

セカンドハウスがあると、どのような生活が送れるのでしょうか？また、セカンドハウスを購入するメリットを紹介するのと同時に、注意点も見ていきましょう。

セカンドハウスを購入するメリット
セカンドハウスを購入するメリットには、次のようなものが挙げられます。

●通勤が楽になる
自宅からの通勤時間が長い人や、特定の遠方への定期的な出張が多い人は、職場や出張先の近くにセカンドハウスを購入すると通勤や出張の負担を大きく減らすことができます。たとえば、「平日は職場近くのセカンドハウスから通勤して、週末は郊外の家で過ごす」「出張時はセカンドハウスを滞在先にする」といったように利用することで、時間も労力も軽減でき、より余裕のある生活が実現できるでしょう。

●休日や趣味をさらに楽しめる
家にいると、休日も仕事のことを考えてしまって気が休まらないという人も多いのではないでしょうか？特に、昨今は自宅でテレワークしている人も多くなってきており、仕事とプライベートの区別があいまいになってしまい、気持ちの切り替えが難しくなっている方も増えているようです。そうした方は、都会から離れたセカンドハウスで、普段とは違う気分でゆったりと休日を楽しむのも1つの手です。

リフレッシュや趣味のためにリゾート地や好きな地域を毎月1回以上頻繁に訪れている、あるいはそうしたいと思っている人は、思いきって好きな場所にセカンドハウスの購入を検討してみてもよいかもしれません。セカンドハウスを購入すれば、気兼ねなく自由に使用できる拠点を持つことになり、休日をより楽しむことができます。

たとえば、サーフィン好きなら海の近くに、本格的に家庭菜園を楽しみたい人は郊外になど、目的に合わせてセカンドハウスを持つとより趣味を楽しむことができます。普段生活している自宅以外に生活の拠点があることで、プライベートな時間を自由に、そして快適に過ごす空間を持つことができます。

●資産が増える
セカンドハウスを購入すると、新たに1つ不動産という資産を持つことになります。自分の資産であれば、老後の住まいにしたり、子どもへその資産を遺したりすることができます。あるいは将来その資産を売却、または賃貸として人に貸すことで、そこから得られる資金を老後の生活費に充てることも可能です。このように将来セカンドハウスとしての役割を終えても、資産として活用できるのはメリットですよね。

●家族の生活拠点に
家族のためのもう1つの生活拠点としてセカンドハウスを持つというのもあります。たとえば、親の通院先や子どもの通学先が遠方の場合、セカンドハウスを拠点とすることで、移動時間を短縮できるだけでなく、移動にかかる費用や賃貸住宅を借りるための家賃、ホテル代の節約にもなります。加えて、身体的にも楽になりますし、日々の生活に時間的余裕も生まれます。

セカンドハウスを購入する場合の注意点
魅力あるセカンドハウスですが、購入するときには次のような点に注意が必要です。

●自宅以外でも生活に必要な費用がかかる
セカンドハウスで定期的に生活するには、自宅での生活費に加えセカンドハウスでの家具購入、電気代など水道光熱費、インターネット料金などといった費用がかかります。特に、水道光熱費は使用量にかかわらず基本料金が固定費としてかかるため、どれだけ使っているかにかかわらず一定の費用がかかってしまいます。

●セカンドハウスの維持費がかかる
家を2軒持つということは、家の維持費も2軒分かかります。不動産を持っていれば、毎年固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが発生しますが、2軒保有していれば、税金も2軒分です。

また、たとえばセカンドハウスとして一戸建てを購入した場合、時間がたてば屋根や外壁など建物の修繕が必要になり、古くなった設備は交換が必要になるでしょう。自宅と違い不在である期間が長ければ、建物の傷みが進行しやすくなるだけでなく、防犯カメラの設置や敷地の手入れなど新たに必要な費用が出てくるかもしれません。

マンションの場合でも、管理費や修繕積立金、室内設備のメンテナンス費用といった維持費が必要になります。

このような負担を考慮すると、セカンドハウスを利用する期間が限定的な場合は、購入ではなく借りるという選択肢のほうがよいかもしれません。

●一般的な住宅ローンは利用できない
第2の生活拠点となるセカンドハウスは、購入の際、一般的な住宅ローンはほぼ利用できません。その理由は、住宅ローンの対象となる住宅は、メインの生活拠点となる住まいとしているからです。手持ちの資金のみで購入する場合以外には、セカンドハウス専用の住宅ローン（セカンドハウスローン）を利用することになります。セカンドハウスローンは、取り扱っている金融機関が一般的には、住宅ローンよりも少なくなりますが、条件に当てはまれば利用することは可能です。セカンドハウス向けのローンについては、こちらをご覧ください。

セカンドハウスの税制上の優遇

冒頭でもお話ししましたが、税制上、別荘ではなくセカンドハウスと認められ、一定の要件を満たすと、税制面で優遇措置を受けることができます。

税制上のセカンドハウスの定義は、「別荘以外の家屋で週末に居住するため郊外などに取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの等で、毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。立地は海辺や山間などどこでもよく、別荘地にあっても問題ありません。また、戸建て、マンションいずれでもかまいません。

セカンドハウスとして認められるには、「自宅からの通勤に相当の時間がかかるため、職場近くの平日の生活拠点として」「週末に過ごす拠点として」といった「定期的に使用する」ことが求められます。これらに共通するのは、「自宅から一定程度離れている」ということです。

したがって、自宅近くでは、税制上のセカンドハウスとしては認められにくいといえます。また、最低でも月1回以上の居住実態があることを証明するため、水道光熱費の請求書以外の郵便物や近隣の商店などでの買い物のレシートなどの提出が求められることがあります。

では、セカンドハウスとして認められた場合は、どのような税制上の優遇措置を受けられるのか、詳しく見てみましょう。

固定資産税
セカンドハウスには、固定資産税の優遇（軽減）措置があります。固定資産税とは、所有している土地・建物に対して毎年かかる市区町村の税金です。東京23区については、都が決定しています。通常の固定資産税額は、自治体が決める不動産の「課税標準額」に自治体が定める税率を掛けたものになります。一般的に税率は、1.4％のところが多くなっています。

セカンドハウスの場合、その土地は「住宅用地」と判断されるため、土地面積に応じて適用された減額率を掛けた「課税標準額」をもとに固定資産税額が算出されます。そのため、税制上の住宅とみなされない別荘よりも税額が低くなるのです。課税標準額の軽減の特例は次の通りです。

●小規模住宅用地
土地面積のうち、200m2以下の部分について、「課税標準額×1/6」

●一般住宅用地
土地面積のうち、200m2超の部分について、「課税標準額×1/3」

●固定資産税に関する詳しい記事はこちら

固定資産税を自分で計算するには？

固定資産税の概要と計算の仕方について説明しています

不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を購入したときに建物と土地、それぞれに一度だけかかる税金です。住宅を取得した場合の税額は「固定資産税評価額（課税標準額）✕4％（標準税率）」となります。セカンドハウスの場合、不動産取得税も軽減措置の対象となります。不動産取得税の軽減措置についての内容や条件などは以下の記事で詳しく解説しているのでぜひご覧ください。

●不動産取得税に関する詳しい記事はこちら

不動産取得税はいくらかかる？軽減措置も併せてご紹介

不動産取得税についてとその軽減措置について紹介しています。

都市計画税
セカンドハウスは、都市計画税にも土地の評価上の優遇（軽減）があります。都市計画税とは、都市計画法によって「市街化区域」と指定された地域の土地・建物に対して毎年かかる市区町村税です。東京都23区は、固定資産税と同様に都が決定します。また、税額は「課税標準額✕税率」で計算されますが、税率は最高で0.3％とされていて、税率を0.3％としている市区町村が多くなっています。

セカンドハウスの場合、その土地は固定資産税と同じように「住宅用地」として減額された課税標準額をもとに都市計画税額が算出されます。課税標準額の軽減率は次の通りです。

●小規模住宅用地
土地面積のうち、200m2以下の部分について、「課税標準額×1/3」

●一般住宅用地
土地面積のうち、200m2超の部分について、「課税標準額×2/3」

●都市計画税に関する詳しい記事はこちら

都市計画税とは？概要と計算方法

都市計画税の計算方法や軽減措置について説明しています

以上の軽減措置の適用を受けるには、各自治体で手続きが必要です。ただし、セカンドハウスの優遇措置を受けるには申請期限があり、取得後60日以内に、所在する都道府県税事務所へ申請する必要があります。手続きの内容は自治体によって異なるので、問い合わせて確認しましょう。

また、軽減される税金がある一方、定住していない場合でも支払わなければならないのが「住民税」です。住民税は、前年の所得金額に応じて支払う「所得割」と、住民が全員同額を負担する「均等割」を合計した税額となりますが、セカンドハウスの場合は、住民票の登録はしないものの、均等割のみ、負担することになります。

均等割として支払う金額は、標準税率としては、市区町村民税が3500円、都道府県民税が1500円となっています。ただし、自治体によって標準税率以上のところもあります。

そのほかの軽減措置
ほかにも一定条件を満たしていれば、別に軽減措置が適用される場合もあります。いくつか種類があるので、それぞれ紹介していきます。

●認定長期優良住宅に関する特例措置
一定の条件を満たした認定長期優良住宅の新築住宅を建てた場合や、中古住宅を取得した場合、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減される特例です。

●長期優良住宅化リフォームに関する特例措置
一定の耐震改修や省エネ改修などによる長期優良住宅化リフォームを行った場合に、所得税や固定資産税が一定額控除される特例です。それぞれ適用期限や証明書の様式が異なるので、事前に詳しく調べておきましょう。

セカンドハウスの購入に使える住宅ローン

不動産を購入する場合、現金一括で購入する人以外は購入資金として住宅ローンの利用を考える人が多いでしょう。しかし、一般的な住宅ローンは、メインの生活拠点とする住宅の新築や購入を対象としているため、セカンドハウスの購入には利用することができません。そこで、セカンドハウスにも利用できる住宅ローンをご紹介します。

セカンドハウスローン
セカンドハウスの購入でも利用可能な住宅ローンとしては、「セカンドハウスローン」という金融商品があります。一部の金融機関がセカンドハウス購入のために用意している住宅ローンです。一般的な住宅ローンとは以下のような違いがあります。

●審査が厳しい
通常の住宅ローンも支払いながら利用する場合、ローンが上乗せになり月々の支払い総額はかなり大きな金額になってしまいます。その場合、収入に対する返済比率が高くなるため、セカンドハウスローンの審査はそれだけ厳しくなります。返済に耐えられる十分な年収がある人でなければ、借り入れが難しくなってしまう可能性が高くなります。

●金利が高い
セカンドハウスローンは一般の住宅ローンと比べて、金利が高くなる傾向があります。セカンドハウスローンの金利は、金融機関によって大きく異なり、現在なら変動金利で0.7％台から2％後半までと幅が広くなっています。各金融機関によってセカンドハウスへの融資に対するリスクの捉え方が異なるため、このような金利の差が出てきます。ただし、一般的な住宅ローンと比べて金利が高いことは間違いないようです。

●住宅ローン控除は受けられない
セカンドハウスローンの場合、住宅ローン控除を受けることができません。

なぜなら、セカンドハウスローンの場合は、住民票のあるメインの生活拠点ではないため、この制度の対象外となっているからです。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳細に解説していますので、ぜひご覧ください。

●住宅ローン控除に関する記事はこちら

住宅ローン控除とは？住宅ローン減税制度で税負担を軽くしよう！

住宅ローン控除の適用条件や気を付けるポイントについて紹介しています。

おすすめはフラット35
セカンドハウスの購入には、「フラット35」という固定金利型の住宅ローンも利用することができます。フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する住宅ローンです。

フラット35の特徴は、変動金利型のローンと異なり、借入期間中の金利が全期間固定となっていることです。つまり、市場金利の変動にかかわらず、借りたときの金利が返済終了までずっと変わりません。フラット35の主なメリットや注意点を見てみましょう。

●住宅ローンと同じ金利で利用できる
金利が高い傾向にある民間金融機関のセカンドハウスローンと異なり、一般的な住宅ローンと金利が変わりません。そのため、返済期間中の金利も変わらないため、返済の負担が少なく、金利上昇の不安がないというのが大きなメリットですね。

●最大35年、8000万円まで融資可能
フラット35は、返済期間最長35年で、借入額の上限は8000万円になっています。セカンドハウスを購入する場合でも、利用できる人、融資上限額、融資期間などの条件は、一般的な住宅を購入する場合と変わりません。

ただし、フラット35をセカンドハウスローンで利用できない金融機関もあります。そのため、普段利用している銀行で借り入れたい場合は、取り扱いがあるか事前に確認しておく必要があります。

返済負担率の上限に注意
ローンを利用する際の注意点は、「総返済負担率（返済比率）」の上限です。総返済負担率（返済比率）とは、マイカーローンや教育ローンなども含めた全てのローン返済額が、年収に対してどのくらいの割合を占めているかを示すものです。

住宅ローンは、この総返済負担率（返済比率）がそれぞれの金融機関が定める割合を超えて借り入れをすることができません。たとえば、フラット35の場合は、年収400万円未満なら年収に対して返済総額が30％以下、年収400万円以上なら同35％以下を基準としています。

ローンを申し込む前に、自分が現在借りているローンの返済額を確認し、新たにローンを借りた場合の総返済負担率（返済比率）がどのくらいになるかを試算してみるとよいでしょう。

夢のライフスタイルは慎重に検討しよう

セカンドハウスを持つことで得られる暮らしの充実感は、とても高いものです。昨今は、リモートワークが増えたことで、生活拠点を1つに絞らない暮らし方は注目されています。たとえば、リモートワークが主体となっている人は、セカンドハウスを静かな郊外に購入し、必要なときだけ都会の自宅を利用するという生活もできますよね。

とはいえ、セカンドハウスの購入を判断する際には慎重な検討が必要だといえます。
「今後のライフスタイルのなかで、長期的に利用する見込みがあるか」「資金計画に十分なゆとりはあるか」といった点を、しっかり考えてみましょう。

ローンや税制面では意外なほど一般的な住宅を購入するのと遜色ないことがお分かりいただけたと思います。使用頻度の条件やローンが利用できるなら、セカンドハウスを持つことも夢ではないかも！気になるようであれば、ぜひ、セカンドハウスの条件に合う物件を探してみてくださいね。

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