総合地所株式会社分譲マンション事例
新築マンション購入時には注意点がある
新築マンションの購入は大きな買い物です。多額の費用がかかるだけに、失敗するのが不安という方は多いのではないでしょうか？
新築マンションは工事中の段階から販売を開始する物件も多く、その場合は実際のお部屋を見ないまま契約することになります。モデルルームの見学だけでは、理想通りの物件かどうかわかりません。購入時の注意点や物件選びのポイントを事前にしっかり理解しておく必要があります。
そこでこの記事では、新築マンションの購入を検討している方に向けて、購入前に知っておきたいさまざまなポイントを解説します。
マンション購入における資金計画に関する注意点
新築マンション購入時には頭金や購入に必要な諸費用、入居後には毎月の住宅ローンの支払いや税金など、さまざまな費用が必要です。購入後の生活に負担をかけないよう、以下に紹介するポイントを踏まえて、慎重に資金計画を立てましょう。
現実的な資金計画か確認する
住宅ローンを借りる場合は、毎月の返済が生活の負担にならないように、現実的な借入計画を立てましょう。返済期間を短くすれば総支払額を抑えられる場合もありますが、その分毎月の返済額は高くなります。また、現在の収入と支出だけを基準にするのではなく、育児休暇や教育費、介護費といった将来の収支まで考慮することも大切です。
まずは、頭金についてどれくらいの金額を準備できるか確認した上で、住宅ローンの借入額を検討する必要があります。将来の収入が確実に増えるとは限らないため、住宅ローンの借入額は慎重に判断することが大切です。
物件価格以外の諸費用も把握する
マンションを購入する際には、物件価格のほかに、諸費用もかかります。諸費用とは、マンション購入にかかる税金などを指し、新築マンションであれば、物件価格の4％～5％ほどが一般的です。諸費用も考えたうえで自己資金を用意する必要があります。
具体的には、下記のようなものが諸費用に含まれます。
- 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
- 税金（印紙税等）
- 管理準備金の初期費用
- 修繕積立基金の初期費用
- 火災保険の初期費用
- その他ローン関連
管理準備金とは、毎月支払う管理費を徴収する前に必要な準備金、修繕積立基金とは、マンションを大規模改修する際の費用として毎月支払う修繕積立金を補う準備金のことをいいます。管理準備金は数万円、修繕積立基金は数十万円が目安です。
マンション購入における物件選びに関する注意点
続いて、物件を選ぶ際の注意点を解説します。購入後に後悔しないためには、以下のような点を押さえておきましょう。
優先したい条件を整理する
予算内で納得のいく物件を購入するためには、どのような条件を優先したいのか、モデルルームに行く前に整理しておきましょう。
たとえば同じマンションでも、専有面積や部屋の向き、階数などによって価格は異なります。予算オーバーしそうな場合、どの条件を優先するか、あらかじめ整理しておけば悩む時間を減らせるでしょう。しかし、物件に関する知識がないと、条件を整理したり、優先順位をつけたりするのは、意外に難しいかもしれません。新築マンションについては販売担当者がその物件に最も詳しいため、不明な点があれば質問してみましょう。
周辺環境を確認する
物件自体の条件だけでなく、周辺環境によっても住みやすさは変わってきます。たとえば、子育て世帯の場合は、学校の場所がエリア選びの基準の1つになるでしょう。また、近隣に商業施設や病院などがあると便利です。シニア世代であれば、徒歩圏内に駅や公共施設がそろっている立地だと生活がしやすいでしょう。ライフスタイル等を踏まえて、その街・エリアでの生活がイメージできるかを確認することが大切です。
また、最寄り駅からの距離感や治安を確認するには、現地を実際に歩いてみることがおすすめです。できれば昼夜両方の時間帯で確認してみると、より安心でしょう。
災害リスクを確認する
安心して長く暮らせる物件を選ぶためには、災害リスクもよく確認しておく必要があります。売買契約前の重要事項説明で地域のハザードマップを確認することはできますが、その前に、国土交通省によるハザードマップポータルサイトや、各自治体のホームページを利用して自分で確認することもできます。物件のある地域のリスクが低ければ安心できますし、逆にリスクが高い場所だった場合は、どのような対策を取るべきかを事前に考えることができるでしょう。
たとえば、万が一に備えて避難経路の確認や防災用品の準備をしておくと安心です。なかには防災備蓄倉庫が確保されているマンションもあるので、物件探しの参考にしてみてください。
資産価値も考える
新築マンションを購入しても、老後までずっと住み続けるとは限りません。マンションを売却したり、ローン完済後には賃貸物件として貸し出したりする可能性も、場合によっては出てくるでしょう。そうしたときのことも考えて、物件を選ぶ際は、将来の人生設計や資産価値も予測することが大切です。
一般的に、資産価値が下がりにくい条件としては、ターミナル駅周辺にあること、駅からの距離が近いこと、生活利便施設が周辺にあることなどが挙げられます。こうした需要の高い立地にある物件を選ぶことで、将来、売却や賃貸を検討する際に有利になる場合があります。
内覧できない場合がある
新築マンションは上述の通り、販売時に物件が完成しておらず、実際の建物の内覧ができないこともよくあります。この場合は、マンションの近隣に建てられたモデルルームで間取りや内装を見学できます。ただし、モデルルームに設置された仕上げや設備の中には、標準仕様ではなくオプションも含まれていることがあります。気になる部分があれば、標準仕様なのかオプションなのか担当者に確認しておくと安心です。
また、モデルルームを見学する際は、実際にマンションが建設される場所を訪れ、周辺環境を確認しておくことをおすすめします。最寄り駅までの距離や、周辺施設、公害（騒音、臭気、振動など）の有無なども確認しておきましょう。
マンション購入における契約に関する注意点
理想に合う物件を見つけた後は、売買契約にも注意が必要です。契約はマンションの購入において、重要なステップとなるため、書類の確認や手続きは慎重に行う必要があります。
重要事項説明書はよく確認する
マンションの購入申込み後、売買契約を締結する前に、宅地建物取引士が重要事項の説明を行います。重要事項説明書には物件や契約に関する事項が書かれており、重要事項説明書の内容を理解した後に、売買契約書に署名・捺印をする流れになります。この重要事項説明書は前もって渡される場合がほとんどなので、認識に齟齬がないか隅々までチェックしておきましょう。
売買契約時には手付金を用意する
売買契約が成立した証として、買主が売主に対して支払うのが手付金です。相場は物件価格の5％～10％程度のケースが多いですが、事業主や物件により異なります。
手付金は通常、契約後、そのまま購入代金の一部に充てられます。また、手付金を支払うタイミングは売買契約を締結する前となり、必ず現金で用意しておく必要があるので注意しましょう。
住宅ローンの手続きを済ませておく
住宅ローンは、売買契約を結んだ後に本審査が行われますが、融資の実行日は物件の引渡し日になるため、売買契約から引渡し日までの間に、住宅ローンの申し込みまで完了しておく必要があります。
また、住宅ローンを組むときには抵当権の設定が必要です。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、金融機関が不動産を担保にできる権利のことをいいます。新築マンションの場合は、一般的には販売会社が司法書士を手配してくれており、そのまま司法書士に任せることができます。ただし、抵当権設定の登記には登録免許税がかかるので、詳細について事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの申し込み手続き（引渡しの前）も、抵当権の設定登記（引渡しの後）も、なるべく早く済ませておきましょう。手続きに不安がある場合は、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
売買契約から引渡しのタイミングまで時間を要する場合がある
新築マンションの場合、引渡しが売買契約の数か月～数年先になることも多いです。そのため、引渡し予定日直後に通勤や子どもの通学などの予定があると、スケジュールに影響が出る可能性があります。万が一のことも考慮し、新居での生活を始める時期は、できるだけ余裕を持ったスケジュールにしておくと安心です。
長谷工住まいアドバイザーがよくいただくご相談
ここからは、長谷工住まいアドバイザーが新築分譲マンションの購入を検討されている方から、よくいただく以下のような質問に回答していきます。
新築マンションの購入前のチェックポイントは？
新築マンションを購入する前のチェックポイントは以下の3つが挙げられます。
- 立地（昼夜の現地確認）
- 建物構造と施工会社の実績
- 管理体制
物件の立地については、生活環境はもちろんのこと、昼と夜で日当たりや治安状況など時間帯によってわかることとそうでないことがあるため、それぞれの時間で2回以上は現地に行って確認するとよいでしょう。
また、建物構造と施工会社の実績もチェックしておくことで物件の安全性や信頼につながり、より安心できる物件を見つけることができるでしょう。
さらに、管理体制や修繕計画、清掃状況などの管理状態を精査することもチェックしておきたいポイントです。
中古マンションと比較して新築ならではの購入のメリットは？
新築ならではのメリットとしては、誰も住んでいない、完全に新しい物件に入居できることが挙げられます。また、ほかの入居者の方もほとんど同じタイミングで入居するため、新たな人間関係を形成しやすいといった点もメリットといえるでしょう。
頭金はどれくらい必要ですか？
探している物件の希望条件によって異なります。ご自身で検討している支払希望額と購入価格をふまえて検討してみてください。
もし、具体的な金額が気になる場合はモデルルームの担当者や営業担当者に確認してみるのもおすすめです。
みなさん新築マンション購入時にどういう条件を重視してますか？
最寄駅までの距離や、職場までの通勤時間、鉄道面での交通アクセスなど、実際に生活する上での交通利便性を重視するお客様が多い傾向があります。
また、長谷工アーベストの独自データでは、自身に馴染みのある地域であるかといった点や住環境などを重視する方もいらっしゃいました。
※（株）長谷工アーベスト調査結果
対象者：（株）長谷工アーベスト提携物件購入者
長谷工アーベストでは駅からのアクセスがよい物件や複数路線が利用できる物件など幅広く取り扱っております。こちらで詳しくご紹介しておりますのでぜひ覗いてみてください。
新築マンション購入時は、あらかじめ注意点を把握しておこう
納得のいく形で新築マンションを購入するためには、ここまで解説してきた以下のような注意点を、購入前に把握しておくことが大切です。
- 資金計画は無理のない範囲で立てる
- 諸費用についても忘れずに考えておく
- 周辺環境、災害リスク、将来の資産価値など、多角的な視点から吟味する
- 契約時の書類は隅々まで確認する
このように、新築マンション購入には気を付けるべきことが多いため、1人で決めるのは不安と感じるかもしれません。長谷工アーベストでは、長谷工の住まいアドバイザーが住まい選びのご相談を無料で承っております。長谷工アーベストが取り扱う物件をもとに、ご希望条件の整理や引渡しまでの流れといった、購入に関するお悩みや疑問にもお答えします。新築マンションの購入を検討している方は、お気軽にご相談ください！
